Coronavirus : quel impact sur ma capacité d’emprunt ?

En pleine pandémie de Covid-19, l'économie nationale fonctionne au ralenti. Peut-être aller vous subir une baisse de vos revenus. Quel sera donc l'impact du coronavirus sur votre capacité d'emprunt ? Tout dépend d'où vous en êtes dans votre projet et de votre situation professionnelle.

Petit rappel sur la capacité d'emprunt

La capacité d'emprunt désigne le montant que vous pouvez obtenir pour le financement de votre achat immobilier. Elle est étroitement corrélée avec votre capacité de remboursement, c'est-à-dire la somme que vous pouvez rembourser chaque mois.

Votre capacité d'emprunt dépend de nombreux facteurs :

• L'apport personnel, soit l'épargne que vous possédez et que vous pouvez injecter dans votre projet immobilier ;
• Vos revenus ;
• Votre taux d'endettement,c'est-à-dire le ratio charges/revenus. Il n'est pas censé dépasser 33 % ;
• Votre reste à vivre, c'est-à-dire vos revenus réellement disponibles déduction faite du montant de la mensualité du crédit que vous sollicitez.

Le plus important pour la capacité d'emprunt, c'est vos revenus. La banque prend en compte l'intégralité de vos salaires si vous êtes salarié ou 100 % de vos traitements si vous êtes fonctionnaire. Là où les choses se corsent, c'est si vous êtes en CDD, en intérim ou indépendant. Votre situation professionnelle étant instable, vos revenus ne sont pas garantis. Ce qui fait courir un risque accru de non-remboursement à la banque. C'est pourquoi elle va se baser non pas sur votre salaire, mais sur une moyenne des revenus sur 3 ans.

Face à la crise du coronavirus, l'État français a décidé d'une mesure de confinement et de l'arrêt des activités économiques jugées non essentielles. Si certains d'entre nous peuvent continuer de bosser en télétravail, d'autres se retrouvent au chômage technique ou s'arrêtent de travailler pour s'occuper des enfants. Les indépendants perdent des clients.

En conséquence, nous sommes nombreux à subir une perte de revenus, ce qui aura un impact sur notre capacité d'emprunt. Pour vraiment le mesurer, il faut faire le point sur l'avancement de votre projet et sur votre situation professionnelle. Mais rassurez-vous, si la crise du covid-19 diminue votre capacité d'emprunt, il reste des solutions pour mener à bien votre projet.

Les conséquences du Covid-19 sur la capacité d'emprunt

L’impact du coronavirus sur les dossiers en cours

Vous avez signé le compromis de vente et commencé à démarcher les établissements bancaires. Ils vous demandent des pièces justificatives dont :

• Vos trois dernières fiches de paie si vous êtes salarié ou fonctionnaire (et le bulletin de salaire de décembre N-1) ;
• Tout document présentant vos revenus sur les 3 dernières années si vous êtes en CDD, intérim ou indépendant ;
• Vos 3 derniers relevés de compte ;
• Vos 2 derniers avis d'imposition.
• Les justificatifs des crédits en cours avec tableaux d'amortissement

Cette liste est non exhaustive et les banques peuvent vous demander d'autres documents en fonction de votre situation personnelle.

Une banque vous a donné son feu vert. Toute la question est de savoir si vous avez obtenu un accord de principe ou une offre de prêt en bonne et due forme.

Quelle est la différence ?

L'accord de principe ne possède aucune valeur juridique, il s'agit simplement d'une proposition de votre banquier d'emprunter sur tant d'années à tel taux. Il y est expressément mentionné « sous réserves d'usage ».

Votre conseiller émet cette réserve, car il va d'abord demander leur avis aux organismes de cautionnement, qui se porteront garants et se substitueront à vous si vous ne remboursez plus votre prêt immobilier.

Ceux-ci examinent votre dossier et donnent ou non leur aval, en fonction des risques de votre profil emprunteur. Il en va de même pour votre demande d'assurance de prêt pour garantir votre prêt.

Il arrive que les banques exigent des pièces justificatives supplémentaires pendant cette procédure. Dans le contexte actuel de pandémie, il n'est pas à exclure qu'elles vous demandent de transmettre de nouvelles pièces, afin de déterminer si votre capacité d'emprunt a changé, ou risque de changer. Particulièrement pour les indépendants et travailleurs temporaires. L'accord de principe peut donc tomber, sans que vous n'ayez aucun recours contre cette décision.

L’impact du covid-19 sur les futurs dossiers

Rien ne vous empêche de préparer d'ores et déjà un dossier de financement pour un projet qui verra le jour une fois que la pandémie sera derrière nous.

Cependant, sachez que les banques, qui fonctionnent elles aussi au ralenti, n'acceptent actuellement pas de nouveaux dossiers. Elles se focalisent essentiellement sur les demandes et le soutien aux entreprises. Les dossiers en cours suivent le cours, mais avec un temps de traitement allongé.

Ceci étant dit, revenons à notre capacité d'emprunt en plein Covid-19. Deux cas de figure :

• Vous êtes fonctionnaire ou en CDI, en clair, votre situation professionnelle est stable.

Pour les agents de la fonction publique, dont le traitement continue d'être versé à 100 %, le coronavirus n'aura aucun impact. Le montant des revenus reste inchangé, la capacité d'emprunt ne bouge pas.

Si vous êtes en CDI :

• Vous percevez un SMIC, qui continue de vous être versé intégralement,
• Vous touchez plus que le SMIC, et vous êtes indemnisé à 84 % de votre salaire ;
• Vous êtes en arrêt de travail pour vous occuper des enfants, vous recevez 90 % de votre salaire en indemnités journalières, plafonné à 3 500 €.

Le covid-19 n'aura aucune incidence sur votre capacité d'emprunt si vous êtes au SMIC. Ceux qui connaissent une baisse de revenus de 10 à 16 % verront potentiellement leur capacité d'emprunt diminuer, puisque les fiches de paie des 3 derniers mois reflèteront cette baisse.

Cependant, il est probable que les banques n'en tiennent pas compte, vu le caractère exceptionnel de la crise sanitaire. Votre salaire vous sera en effet à nouveau versé intégralement une fois que vous aurez repris votre activité normale. Il n'y a donc aucune raison a priori qu'elles ne se basent pas sur vos salaires de référence.

• Vous êtes travailleur temporaire ou votre propre patron : par nature, votre situation professionnelle est instable, tout comme vos revenus.

Le hic, c'est que la moyenne de vos revenus sur 3 ans risque d'être fortement impactée par la crise du Covid-19, sauf si vous maintenez une activité à peu près similaire. Et votre capacité d'emprunt va en pâtir, ce qui peut rendre impossible l'accès au crédit immobilier. Pour l'instant, aucune mesure n'a été envisagée ou n'est en discussion pour pallier cet écueil.

À voir, donc, si les établissements prêteurs se montrent plus flexibles et acceptent, par exemple, de se baser sur une période de référence plus longue. Vous pouvez tenter de produire des justificatifs de revenus sur 5 ans, pour montrer leur stabilité. Gardez en tête que ce qui importe pour les banques, ce n'est pas seulement votre situation professionnelle passée, mais aussi celle à venir. Nul ne peut prévoir comment l'économie et les activités vont repartir à l'issue du confinement.

Les montages pour finaliser quand même son projet d'acquisition

Ne désespérez pas, même si le covid-19 a un impact sur votre capacité d'emprunt, il reste encore des pistes à explorer pour concrétiser votre projet.

• Les prêts aidés

Cette première piste ne vous aidera pas à proprement parler à augmenter votre capacité d'emprunt mise à mal par le covid-19, mais plutôt à accéder à la propriété si vous disposez de revenus modestes ou en baisse. Il s'agit des prêts aidés comme le prêt à l'accession sociale (PAS), le prêt Action Logement ou le prêt à taux zéro (PTZ). Ce dernier est, comme son nom l'indique, un prêt sans intérêts. Sous condition, vous pouvez obtenir jusqu'à 40 % de votre financement. Et comme vous ne payez pas d'intérêts sur cette somme, vous aurez plus d'argent à consacrer à votre achat immobilier.

• La SCI (familiale ou classique)

Il en va de même pour la société civile immobilière, la SCI : elle ne vous permettra pas d'augmenter votre capacité d'emprunt personnelle, mais potentiellement de booster votre budget pour réaliser un achat immobilier. Vous devez être au moins deux pour constituer ce type de société, qui a pour vocation l'acquisition et la gestion d'un ou plusieurs biens. Or pour financer cette acquisition, vous aurez besoin d'un prêt, qui peut être accordé :

1. À la SCI : en général, ce montage est mis en place dans le cadre de l'investissement locatif. Le bien acheté est inscrit à l'actif de la société qui rembourse le prêt grâce à la perception des loyers ;
2. Aux associés : si vous choisissez cette deuxième option, la banque accordera un prêt personnel à chacun en fonction de vos capacités d'emprunt respectives. En cumulant ces capacités d'emprunt, vous pourrez acheter un bien d'une valeur plus élevée que ce que vous auriez pu vous permettre en étant seul.

• La restructuration de dettes

Si vous remboursez déjà un ou plusieurs crédits immobiliers et/ou à la consommation, les mensualités vont impacter votre taux d'endettement, et donc votre capacité d'emprunt. Une solution s'offre à vous : le rachat de crédits et la restructuration de vos dettes.

L'objectif est de rassembler tous vos crédits pour ne rembourser qu'une mensualité, moins élevée. La durée d'emprunt s'allongera mécaniquement, mais vous pouvez retrouver un peu d'air pour un projet immobilier.

Quelques astuces pour peaufiner votre profil emprunteur pendant la crise du Covid-19

Vous pouvez mettre à profit le confinement pour tenter de peaufiner votre profil emprunteur. Il ne s'agit non plus ici d'agir sur votre capacité d'emprunt, mais d'améliorer le taux que vous obtiendrez. Trois pistes :

1. Assainissez vos comptes : on commence par la plus facile à mettre en place en période de confinement. La banque vous demandera vos trois derniers relevés de compte pour jauger de vos capacités de gestionnaire et déterminer si vous êtes un bon candidat au crédit. Elle établit ainsi ce que l'on appelle la balance bancaire, c'est-à-dire ce que vous dépensez par rapport à ce que vous gagnez.

   Vous devez éviter à tout prix le découvert bancaire, ce qui est plutôt une chose aisée actuellement, puisque vous ne pouvez pas sortir. Évitez d'assouvir vos besoins en shopping sur Internet pour produire des relevés exemplaires à l'issue de la crise ! ;

2. Épargnez : mettez de côté l'argent que vous ne dépensez pas, les banques aiment bien ça. Pensez à des produits comme le PEL (Plan d'Epargne Logement) ou CEL (Compte Epargne Logement), qui sont justement destinés à constituer une épargne en vue d'un projet immobilier ;

3. Augmentez votre apport personnel : celui-ci doit couvrir au moins 10 % du montant de votre future acquisition, frais d'acquisition inclus) Si vous pouvez réunir plus, c'est encore mieux, particulièrement si vous êtes indépendant ou travailleur temporaire. Comment l'augmenter ? Avec l'épargne que vous constituez en parallèle !

On vous l'a dit plus haut, les banques refusent les nouveaux dossiers pendant la crise du coronavirus. Mais rien ne vous empêche de contacter un courtier HelloPrêt pour faire le point avec lui sur votre capacité d'emprunt. Il est en télétravail et dispose de tous les outils nécessaires pour la calculer.

Si vous souhaitez déjà vous faire une idée, utilisez notre simulateur de prêt. En quelques instants, il vous dévoilera le montant et le taux d'intérêt auxquels vous pouvez prétendre.