Comment effectuer un don familial d’argent pour un achat immobilier ?

L’achat d’un bien immobilier en cette période de taux élevé n’est sans aucun doute difficile pour les primo-accédants. Mais qui dit hausse des taux dit aussi corrélativement baisse des prix immobiliers. En effet, les ménages disposent d’une capacité d’emprunt inférieur et donc d’un moins bon budget immobilier entraînant à la baisse le marché de l’immobilier. C’est d’ailleurs certainement l’occasion de faire de bonnes affaires !

Pour sortir du lot et compenser votre perte de capacité d’emprunt, il peut être intéressant de solliciter votre famille au moyen d’un prêt familial ou d’un don familial pour compléter votre apport et votre prêt immobilier.

Qu’est-ce que le don familial ?

Rien de bien compliqué : le don est l’acte par lequel on transfère la propriété d’une chose à autrui sans contrepartie. 

Il s’agit donc d’une libéralité c’est-à-dire que la personne effectuant le don n’a aucune intention mercantile. 

En d’autres termes, il n’éprouve pas de gain économique à réaliser une telle opération. Autant dire que dans notre monde moderne, ce type d’opération est regardée d’un œil suspicieux par l’administration fiscale et les juges. C’est pourquoi, comme nous verrons, il sera préférable d’établir un écrit.

On imagine souvent le don comme le fait de donner une somme d’argent, mais la donation peut concerner toutes formes de chose :

• Don d’immeuble ;
• Don d’objets de valeur ;
• Don de droits de propriété intellectuelle (brevet, droits d’auteur…)…

Ainsi, tout peut être donné (sauf certains droits rattachés exclusivement à une personne), à condition que l’intention libérale soit caractérisée.

Bref, ce qui nous intéresse dans le cas présent est le don familial d’une somme d’argent en ce qu’il augmente votre apport personnel pour votre achat immobilier.

Les objectifs du don familial pour un achat immobilier

Le don familial pour ajuster votre taux d’endettement

Je suis persuadé que désormais, la notion de taux d’endettement vous parle. Dans le doute, il s’agit de la part des mensualités de remboursement de vos crédits (charge financière) sur la somme de vos revenus. On dit le plus souvent qu’il ne doit pas être supérieur à 35%, ce qui est vrai, sauf quelques cas exceptionnels.

Or, le don familial contrairement aux autres sources de financement n’affecte pas votre taux d’endettement.

Ainsi, selon le prix du bien immobilier que vous visez et votre situation personnelle, un recours trop important à l’emprunt pourrait vous amener au-dessus des 35 % d’endettement et mettre potentiellement en péril votre projet. Le don familial d’une somme d’argent peut vous permettre de réajuster ce taux à la baisse et vous permettre d’obtenir un financement immobilier !

Le don familial pour augmenter son apport personnel

L’apport personnel est la somme d’argent à votre disposition dédiée à un achat immobilier. Cet apport personnel est important pour plusieurs raisons :

• il rassure la banque quant à votre sérieux, votre propension à l’épargne (votre épargne donne une information quant à votre capacité de remboursement) ;
• il permet de couvrir les frais d’acquisition du bien immobilier (qui sont des charges conséquentes non valorisables) ;
• il diminue à proportion le montant nécessaire à emprunter et donc votre budget immobilier.

Or, comme nous l’avons vu, le taux d’endettement est le principal facteur limitant de votre capacité d’emprunt.

Ainsi, le seul moyen d’augmenter votre budget immobilier est donc d’augmenter votre apport personnel. Le don familial est alors une excellente solution pour ce faire.

Lire aussi : Quel apport minimum pour obtenir un prêt immobilier ?

Il est aussi possible d’envisager le prêt familial, mais, selon les conditions de remboursement, il peut avoir un effet relativement limité sur votre capacité d’emprunt.

Lire aussi : Comment obtenir le justificatif d’épargne pour un prêt immobilier ?

Le don familial pour le limiter le recours au crédit immobilier

Recourir au don familial pour financer tout ou une partie d'un achat immobilier est une stratégie particulièrement pertinente en période de taux d'intérêt élevés. 

En effet, lorsque les coûts d'emprunt augmentent, l'obtention d'un crédit immobilier devient plus onéreuse pour les acquéreurs. Dans ce contexte, un don familial peut significativement réduire le montant nécessaire à emprunter, voire même vous permettre d'éviter complètement le recours à l'endettement (bien que cela ne soit pas forcément souhaitable pour des raisons de coût d'opportunité). 

En réduisant la part de crédit, le don familial a l'avantage de diminuer les charges financières du bénéficiaire, puisqu'il se trouve à payer moins d'intérêts sur un prêt réduit ou inexistant. 

Accessoirement, le don familial peut améliorer les conditions d'emprunt, en offrant un meilleur taux ou des conditions de remboursement plus souples.

La fiscalité du don familial

Avant d’effectuer un don familial à des fins d’achat immobilier, il est particulièrement important de prendre la mesure de la fiscalité applicable aux dons. En effet, en anticipant cette fiscalité, vous serez en mesure de connaître en amont votre budget immobilier. Ce serait bête d’entamer les étapes d’un achat immobilier et de se rendre compte que votre don a fondu comme neige au soleil après le passage de l’administration fiscale.

Les règles d’imposition du don familial

Le don familial est soumis à la fiscalité des donations. Les droits de donation en ligne directe fonctionnent comme le barème progressif de l’impôt sur le revenu : la somme d’argent donnée se voit appliquer des tranches d’imposition selon son montant. On parle alors de barème des frais de donation.

En fonction des liens familiaux entretenus, le barème peut laisser place à un taux forfaitaire ( jusqu’à 60% pour les donations réalisées hors du cadre familial).

Toutefois, la donation familiale prévoit un certain nombre d’abattements selon le lien de parenté et l’âge du donateur de sorte qu’une partie des sommes données peuvent échapper à l’impôt (exonération).

La fiscalité applicable aux donations parents/enfants

La donation parent/enfant est certainement la plus avantageuse du point de vue fiscal. En effet, avant de faire entrer les sommes données dans le barème de l’impôt, un abattement de 100 000 euros est applicable par parent (soit 200 000 euros au total). Vous pouvez bénéficier de cet abattement tous les 15 ans.

Le montant de la donation supérieur à la donation se verra appliquer le barème de frais de donation en ligne directe suivant :

Barème d’imposition de la donation parent/enfant	Taux applicable aux donations en ligne directe
Inférieure à 8 072 euros	5%
Entre 8 072 euros et 12 109 euros	10%
Entre 12 109 et 15 932 euros	15%
Entre 15 932 et 552 324 euros	20%
Entre 552 324 et 902 838 euros	30%
Entre 902 838 et 1 805 677 euros	40%
Supérieure à 1 805 677 euros	45%

Attention, il s’agit d’un barème, donc l’impôt se calcule de manière progressive, tranche par tranche jusqu’à 45% pour la partie de la donation supérieure à 1 805 677 euros (et non la totalité !).

Lire aussi : Les différentes alternatives pour acheter un bien immobilier avec ses parents

La donation Sarkozy : la donation d’une somme d’argent défiscalisée pour un achat immobilier

La donation Sarkozy permet aux parents et grands-parents de donner une somme d'argent à leurs enfants ou petits-enfants, dans la limite d'un plafond défini, sans avoir à payer de droits de donation.  Cette somme d’argent peut être utilisée pour un achat immobilier.

Le plafond vient donc s’ajouter aux abattements de droits communs pour les donations entre vifs (100 000 euros / parent par exemple).

Voici les conditions de la donation Sarkozy : 

• Relation donateur-bénéficiaire : Le donateur doit être un parent (père, mère, grand-père, grand-mère) du bénéficiaire.
• Statut du Bénéficiaire : Le bénéficiaire doit être majeur ou émancipé au moment de la donation.
• Objectif de la donation : La somme donnée doit être utilisée pour l'achat ou la construction d'un premier bien immobilier, ou pour financer des travaux de rénovation sur ce bien.
• Plafond de la donation : 31 865 euros tous les 15 ans

La fiscalité applicable à une donation aux petits enfants et autres membres de la famille

Concernant les autres donations familiales, il existe autant de cas de figure qu’il y a de lien de parenté (oui je sais, c’est relou). Commençons par les grands-parents donnant à leurs petits enfants.

Don familial aux petits enfants

Abattement : 31 865 euros par grand parent donateur tous les 15 ans (donc 2×31 865 euros si vos grands-parents sont mariés ou pacsés).

Barème d’imposition : ligne directe (le même que celui pour les donations parent/enfant)

Don familial aux arrière-petits-enfants

Abattement : 5 310 euros par arrière-grands-parents tous les 15 ans

Barème d’imposition : ligne directe (le même que celui pour les donations parent/enfant)

Don familial entre frère et sœur

Abattement : 15 932 euros tous les 15 ans

Barème d’imposition :

Barème d’imposition de la donation entre frère et sœur	Taux applicable aux donations entre frère et sœur
Inférieure à 24 430 euros	35%
Supérieure à 24 430 euros	45%

Don familial provenant des oncles et tantes

Abattement : 7 967 euros (2 x 7 967 euros si oncle et tante mariés) tous les 15 ans.

Barème d’imposition : 55%

Don familial provenant des autres membres de la famille

Dans ce cas de figure, il n’existe aucun abattement applicable et le barème dépend du degré de filiation parentale :

Donation envisagée	Taux applicable
Donation entre parent jusqu’au 4e degré	55%
Donation entre parent au-delà du 4e degré et entre autres personnes n’ayant pas de lien de parenté	60%

Autant dire qu’il vaut mieux ne pas compter sur vos potes pour vous faire une donation puisque 60% du montant seront prélevés par l’État.

Dons familiaux multiples : le cumul des abattements

Vous l’avez compris, se tourner vers ses parents pour obtenir un don familial est la solution fiscalement la plus intéressante puisqu’elle permet une exonération d’impôt dans une large mesure.

Mais, dans la réalité, il peut être tentant de recevoir des dons simultanés de plusieurs membres de votre famille afin de répartir la charge financière.

Dans ce cas, sachez que vous pouvez cumuler les abattements !

Par contre, il est impossible d’appliquer une partie de l’abattement non utilisé de vos parents sur la donation de vos grands-parents : si vos parents vous donnent 100 000 euros, les 100 000 euros restants d’abattement ne pourront pas être utilisés pour la donation de vos grands-parents.

Ceci étant dit, comment formaliser convenablement la donation ?

Quelles démarches pour réaliser un don familial d’argent pour un achat immobilier ?

Le don familial doit faire l’objet d’un enregistrement au service des impôts. Pour ce faire, il convient de remplir le Cerfa n° 1457903 et le renvoyer aux services des impôts.

La signature d’un contrat de donation

Jusque là, rien de bien compliqué. Il faut aussi penser à formaliser juridiquement la donation. Comme nous l’avons vu, une donation revêt toujours un caractère suspicieux. Il faut donc que vous soyez en mesure de prouver qu’il s’agit bien d’une donation et de vous protéger contre les comportements opportunistes de vos donateurs. En effet, vos donateurs préférés pourraient changer d’avis et vous réclamer les sommes données. Ce n’est pas très sympa, mais ça arrive…

Pour ce faire, deux options s’offrent à vous :

• effectuer la donation devant notaire afin d’établir la donation par acte notarié ;
• signer un contrat de donation sous seing privé (un contrat classique signé entre le donateur et le bénéficiaire).

L’acte notarié de donation est certainement la forme envisageable la plus sécurisée. Seule l’inscription en faux permet de contester la donation (autant dire que si le document est vrai, vous ne courrez aucun risque). Cette solution est d’autant plus facile à mettre en œuvre que vous allez sûrement solliciter un notaire pour votre achat immobilier, vous pourriez donc faire une pierre deux coups !

Sinon, le contrat de donation classique peut suffire, mais attention à bien garder votre exemplaire signé et de bien mentionner le montant des sommes données, l’identité des parties et les autres éléments permettant de resituer le contexte de la donation !

Vous voilà en possession des sommes de votre famille, il ne vous reste plus qu’à compléter votre apport avec un prêt bancaire au meilleur taux pour réaliser un superbe achat immobilier !

Capacité d’emprunt : prêt familial ou don familial ?

Prêt familial ou don familial ? En vérité, cette question n’a pas vraiment lieu d’être posée surtout que cela va dépendre principalement de la générosité et des finances de votre entourage familial. Le don familial sera en principe préférable au prêt familial en ce que vous devenez propriétaire des sommes données. À aucun moment vous n’aurez à les rembourser.

Toutefois, le prêt familial n’est pas soumis à l’impôt (contrairement au don familial) et peut proposer des conditions de remboursement n’impactant pas directement votre capacité d’emprunt. Il apparaît donc important de l’envisager.

Taux d’endettement et prêt familial

En effet, le prêt familial peut être calqué sur le prêt bancaire, mais pas que. Il est possible d’envisager d’autres modalités de remboursement :

•  remboursement in fine du prêt familial (seuls les intérêts sont dus, le capital est remboursé à l’issue du prêt) ;
• remboursement différé du prêt familial (comme pour un prêt mezzanine, le remboursement du prêt familial intervient après le remboursement complet de la banque).

Dans le cas d’un prêt familial calqué sur un prêt immobilier bancaire, les avantages ne sont pas extraordinaires : le montant empruntable à la banque diminue à proportion du montant emprunté à votre famille. Bien que vous payez moins d’intérêts (à condition que le prêt familial vous propose des intérêts à 0% ou, du moins, plus avantageux que la banque), l’emprunt familial sera considéré par la banque comme une source d’endettement supplémentaire augmentant votre charge financière.

Dans le cas d’un remboursement in fine, la logique est différente. Seuls les intérêts constituent une charge financière supplémentaire, il est donc en principe possible d’emprunter plus à la banque.

Enfin, le remboursement différé est certainement la meilleure option puisque la banque n’aura pas à être inquiétée par un éventuel cumul entre les mensualités de remboursement du prêt familial et celles du prêt immobilier. D’ailleurs, cette dernière option est particulièrement intéressante pour transformer le prêt familial en don familial.

Transformer un prêt familial en don familial

Il est tout à fait possible de convertir un prêt familial en don familial. En effet, un prêt est un droit de créance que le titulaire peut abandonner à tout moment (abandon de créance).

Il est donc possible d’effectuer un prêt familial dans un premier temps puis d’envisager, selon les circonstances, de le transformer en don familial.

Néanmoins, la transformation du prêt familial en don familial entraîne l’application de la fiscalité des dons.