Quel salaire pour emprunter 150 000 euros ?

Vous rêvez d’accession à la propriété, mais vous avez besoin d’un prêt immobilier. De 150 000 €, exactement. Immédiatement, vous vous posez la question : mon salaire me permet-il d’emprunter 150 000 ? La réponse n’est pas si simple, car elle dépend de nombreux facteurs comme votre capacité d’emprunt au regard de votre taux d’endettement, la durée du prêt ou encore le montant de votre apport. Rentrons dans le détail !

Quels sont les facteurs pris en compte pour emprunter 150 000 euros ?

Pour emprunter 150 000 euros, il faudra les revenus nécessaires pour faire face aux mensualités d’emprunt. Autrement dit, votre capacité à rembourser la banque.

Commençons par un peu de jargon bancaire. La capacité d’emprunt, c’est tout simplement la somme maximale que les banques accepteront de vous accorder. Elle varie en fonction de votre capacité de remboursement, laquelle est conditionnée d’une part par le montant de vos revenus, et d’autre part par le taux d’endettement. Le terme « revenus » a dû attirer votre attention. On n’a pas utilisé « salaire », car ce dernier ne constitue pas l’unique ressource que les établissements bancaires prennent en compte pour calculer votre capacité d’emprunt.

Quels sont les revenus pris en compte pour obtenir un prêt immobilier de 150 000 € ?

Le salaire que vous percevez chaque mois si vous êtes en CDI, ou le traitement si vous êtes fonctionnaire, est bien entendu pris en compte à 100 %. 

Lire aussi : Obtenir un prêt immobilier quand on est fonctionnaire

Mais pas seulement. D’autres sources de revenus peuvent être intégrées dans le calcul, à condition qu’elles soient récurrentes. En revanche, elles seront rarement comptabilisées dans leur intégralité. Par exemple, les loyers que vous percevez d’un investissement locatif ne sont comptabilisés qu’à hauteur de 70 %, pour tenir compte des risques d’impayés et de vacances locatives. Les rentes et primes dont vous bénéficiez seront calculées en fonction d’une moyenne sur 3 ans. Enfin, les aides financières que vous percevez, elles, ne sont jamais retenues dans le calcul.

Les indépendants parmi vous se demandent sans doute à quelle sauce ils vont être mangés. Pour vous, comme pour les intérimaires et les employés en CDD, la banque ne se base pas sur le revenu mensuel ou sur le salaire, mais sur une moyenne de ces derniers sur trois ans. En effet, votre situation professionnelle est instable, ce qui entraîne une grande incertitude sur votre capacité à rembourser un prêt. Ce mois-ci, vous allez peut-être gagner 4 000 €, le mois d’après, 0 €. Il faut donc veiller à ce que la mensualité ne soit pas trop élevée pour que vous ne vous retrouviez pas dans une situation de surendettement : c’est pourquoi le banquier applique une moyenne.

Lire aussi : Comment obtenir un prêt immobilier en CDD ?

À partir de votre salaire ou de la moyenne de vos revenus, il est maintenant de définir le taux d’endettement.

Pour résumer, pour être pris en compte pour emprunter 150 000 euros, vos revenus doivent être :

• récurrents et réguliers ;
• stable et certain pour être pris en compte à 100 %.

Lire aussi : Comment faire un achat immobilier quand on est indépendant ?

Le taux d’endettement pour un crédit immobilier de 150 000 €

Vous avez sans doute déjà entendu parler du taux d’endettement à ne pas dépasser : 35 % de vos revenus. 

Cette règle des 35 %, qui peut sembler quelque peu rigide, n’a pas été imaginée pour vous mettre des bâtons dans les roues, mais pour vous permettre de conserver votre niveau de vie. Au-delà d’un endettement d’un tiers, le risque de défaillance dans le remboursement du crédit augmente substantiellement. Alors, comment calcule-t-on ce fameux taux d’endettement ? Par une formule toute simple :

Taux d’endettement = charges de remboursement / revenus x 100

Quelles sont les charges comptabilisées dans le calcul du taux d’endettement ? Celles qui sont récurrentes, comme les mensualités d’un crédit à la consommation, d’un crédit auto, les assurances, les factures d’énergie, une pension alimentaire que vous versez pour un enfant, etc.

Prenons un exemple, parce que c’est toujours plus parlant. Vos revenus s’élèvent à 1 500 € et vos charges de remboursement à 475 €.

Taux d’endettement : 475 / 1 500 x 100 = 31.7 %. Vous êtes dans les clous.

Le reste à vivre, un autre indicateur parfois pris en compte par les banques

Le reste a vivre est aussi un élément pris en compte pour valider un dossier d’emprunt. Il s’agit de la somme dont dispose l’emprunteur une fois les mensualités de remboursement payées. Et pour pouvoir emprunter 150 000 €, il faut que votre reste à vivre soit au moins de 800 € pour une personne célibataire, et de 1 200 € pour un couple. Rassurez-vous, les banques et organismes de cautionnement étudient dans le détail ces différents facteurs, et il est possible d’obtenir son financement sans que forcément le reste à vivre soit si élevé.

C’est d’ailleurs en partie grâce à un reste à vivre important qu’il est possible de contourner la règle des 35 % de taux d’endettement. En effet, avoir un taux d’endettement de 50 % quand on gagne 6 000 euros par mois est beaucoup plus soutenable qu’un taux d’endettement de 30 % quand on gagne 1 200 euros / mois.

Quel salaire pour un emprunt de 150 000 € selon la durée du crédit ?

Vous avez raison de poser la question, car en fonction de la durée du prêt, vous devrez disposer d’un salaire plus ou moins élevé pour pouvoir emprunter 150 000 €. C’est tout simple : plus la durée de remboursement est longue, moins les mensualités sont élevées, et réciproquement.

Prenons un exemple : vous partez sur un emprunt de 150 000 € sur 10 ans. 10 ans, c’est 120 mensualités à rembourser. 150 000 / 120 = 1 250 € de mensualité (sans tenir compte du taux immobilier et de l’assurance emprunteur). En prenant en compte le critère du taux d’endettement, vous devez donc percevoir au minimum un salaire de : 1 250 x 3,5 = 4 375 €. Ce n'est pas forcément donné à tout le monde !

En France, la durée moyenne d’un emprunt est de 18 ans et 6 mois, mettons donc 18 ans (216 mois). Dans cette hypothèse, la mensualité est de 694 €, et le salaire minimum pour y faire face, de 2 312 €. C’est tout de suite plus abordable !

Vous trouverez toutes les informations par durée de prêt dans le tableau ci-après.

Attention : Les calculs qui vont suivre ne prennent pas en compte le coût réel du crédit (TAEG), mais seulement le taux d'endettement et la durée. Les résultats obtenus sont donc très largement estimatifs, surtout lorsque la durée de remboursement est longue. Cependant, ces calculs ont l'avantage de vous donner une idée approximative de ce qui est nécessaire pour emprunter 100 000 euros et de vous proposer une méthode de calcul facile à réaliser sur un coin de table.

Lire aussi : Combien puis-je emprunter ?

Quel salaire pour emprunter 150 000 euros sur 10 ans ?

En empruntant sur 10 ans, vous devrez rembourser 150 000 € sur 120 mois, soit 150 000 / 120 = 1 250 €.

Pour pouvoir supporter ce remboursement, avec un taux d’endettement limité à 35 %, il faut que votre salaire soit au minimum de 1250 / 0,35 = 3 571 €.

Lire aussi : Combien peut-on emprunter avec un salaire de 3 500 euros par mois ?

Quel salaire pour emprunter 150 000 euros sur 15 ans ?

On refait le même calcul sur 15 ans, soit sur 180 mois.

150 000 / 180 = 833 €

833 / 0,35 = 2 380 €

Vous devez donc percevoir un salaire de 2 380 € minimum pour obtenir un crédit de 150 000 € sur 15 ans.

Lire aussi : Combien peut-on emprunter avec un salaire de 2 500 euros par mois ?

Quel salaire pour emprunter 150 000 euros sur 20 ans ?

150 000 / 240 = 625 €

625 / 0,35 = 1 785 €

Le salaire minimum pour emprunter 150 000 € sur 20 ans est de 1 785 €.

Quel salaire pour emprunter 150 000 euros sur 25 ans ?

150 000 / 300 = 500 €

353 / 0,35 = 1 428 €.

À noter que suite à la décision contraignante du HCSF, il n’est plus aujourd’hui possible d’emprunter sur une durée supérieure à 25 ans. 

Tableau récapitulatif du salaire minimum pour emprunter 150 000 €

Quel salaire pour emprunter 150 000 euros en tenant compte du TAEG ?

À la lecture de ce tableau, vous remarquez que celui-ci ne prend pas en compte le coût du crédit et celui de l’assurance de prêt. Or ils vont mécaniquement augmenter le montant de la mensualité ou la durée de crédit. Tout cela en restant dans le taux d’endettement des 33 %. Par exemple, pour un crédit sur 20 ans à un TAEG de 1.30 % et une assurance emprunteur de 0.36 %, la mensualité est de 755 €, ce qui vous impose donc de gagner au moins 2 514 €.

Pour savoir combien vous devez gagner pour emprunter 150 000 € au meilleur taux, il est beaucoup plus simple d’utiliser notre calculette de prêt pour faire des simulations !

Lire aussi : Tout savoir sur le taux annuel effectif global

Emprunter 150 000 euros sans apport : comment faire ?

L’apport personnel aussi a un rôle à jouer dans votre capacité d’emprunt. Avant tout, il sert à financer les frais de notaire, les frais de garantie et les frais de dossier. S’il vous reste encore des billes à injecter dans votre projet immobilier, l’apport viendra en déduction des 150 000 € à emprunter. Ce qui peut permettre que votre dossier passe alors même que votre salaire n’est pas très élevé.

Qu’en est-il dans la situation inverse, si vous ne possédez pas d’apport ? On va pas se mentir, il sera compliqué d’emprunter, sauf dans certains cas (vous disposez de très hauts revenus, vous avez des logements que vous pouvez donner en garantie…). On vous explique pourquoi. L’apport est là pour payer les frais annexes au crédit. Or, si la banque vous les prête et que la situation tourne au vinaigre, elle ne pourra pas les récupérer en revendant votre bien. De plus, le HCSF est venu donner un tour de vis aux emprunts sans apport à la fin de l’année dernière, et les dossiers de prêt à 110 % sont devenus extrêmement rares. Du coup, le meilleur conseil qu’on a à vous donné c’est : constituez-vous un apport ! Sollicitez un don familial, utilisez votre Livret A ou votre PEL ou vérifiez si vous êtes éligible à un prêt à taux zéro (PTZ). Comme il est sans intérêts, les banques acceptent souvent de le considérer comme un apport. Un levier à actionner pour emprunter 150 000 € !