Quel salaire pour emprunter 400 000 euros ?

Un trois-pièces parisien vous a tapé dans l’œil, et vous souhaitez à tout prix l’acheter. Toute la question est de savoir si vous pouvez emprunter les 400 000 € nécessaires à l’acquisition avec votre salaire. On commence d’ores et déjà par vous répondre que ce n’est pas le seul critère pris en compte par les banques pour vous accorder ou non cette somme. Capacité d’emprunt, taux d’endettement, durée du prêt ou encore apport personnel auront aussi toute leur importance pour décrocher l’offre de prêt. On vous explique tout !

Le calcul de la capacité d’emprunt pour emprunter 400 000 euros

En vous prêtant de l’argent sur une durée aussi longue que celle d’un prêt immobilier, la banque court un risque : que vous cessiez de la rembourser. Et le risque, elle n’aime pas ça. Pour le réduire au maximum, elle va définir votre capacité d’emprunt en tenant compte de plusieurs critères à partir notamment de vos revenus et de vos charges ainsi qu’en mesurant votre taux d’endettement.

Ainsi, la capacité d’emprunt pour un prêt de 400 000 euros dépend essentiellement de vos revenus, mais pas que !

Lire aussi : Combien puis-je emprunter ?

Bon à savoir : La capacité d’emprunt est tout simplement le montant maximum que vous pouvez espérer emprunter en fonction de votre dossier. Si on se base sur votre budget mensuel maximum à allouer à un crédit immobilier, on parlera de capacité de remboursement. Les deux dépendent de facteurs aussi divers que le nombre d’emprunteurs, les charges, les revenus, mais aussi et surtout le taux d’endettement.

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Le taux d’endettement pour emprunter 400 000 euros

Si vous vous intéressez un tant soit peu au prêt immobilier, ce qui est sans doute le cas puisque vous êtes en train de nous lire, vous savez sans doute déjà que le taux d’endettement ne doit pas excéder 35 %. Pourquoi ?

Cette règle n’est pas faite pour vous empêcher l’accession à la propriété immobilière, mais pour vous protéger. Il faut que vous conserviez un certain niveau de vie une fois le prêt mis en place. Ainsi, pour éviter le surendettement, les mensualités d’emprunt ne doivent pas représenter plus du tiers de vos revenus disponibles.

Voici la formule magique pour calculer le taux d’endettement :

Dans les mensualités d’emprunt, les établissements prêteurs prennent en compte toutes vos échéances de prêts tels que ceux de votre crédit auto, de crédit à la consommation, etc.

Si vous parvenez à les solder avant de solliciter votre emprunt immobilier de 400 000 €, vous disposerez d’un taux d’endettement moins élevé.

Bon à savoir : Vous vous demandez à ce stade s’il est réellement impossible de contourner la règle des 35 % d’endettement. À vrai dire, cela dépend des banques et de votre profil. Elles sont aujourd’hui contraintes par les règles du Haut Conseil à la Sécurité Financière (HSCF) qui leur impose de ne pas octroyer plus de 20 % des crédits au-delà du taux d’endettement de 35 %. A noter que parmi ces 20 %, 70 % du volume de crédit octroyé sont réservés aux primo-accédants, le reste peut être librement attribué selon la politique commerciale de la banque. Dans tous les cas, pour dépasser les 35 %, il vous faut un dossier solide permettant de convaincre la banque.

Quels sont les revenus pris en compte pour un emprunt de 400 000 euros ?

Tous les revenus ne sont pas égaux aux yeux des établissements bancaires. C’est injuste, on vous l’accorde, mais c’est comme ça. C’est ainsi que :

Les salaires des salariés en CDI dont la période d’essai est achevée, ainsi que les traitements des fonctionnaires, sont comptabilisés dans leur intégralité ;
Les salaires des intermittents, CDD et intérimaires et les revenus des dirigeants d’entreprise sont évalués sur la base d’une moyenne sur 3 ans et peuvent même se voir appliquer un abattement (micro-entrepreneur notamment) ;
Les recettes tirées d’un investissement locatif ne sont prises en compte qu’à hauteur de 70 %. Eh oui, il est possible que vous gardiez votre bien immobilier sur les bras un certain temps avant qu’il ne trouve preneur. Ou que votre locataire prenne la clé des champs en vous laissant un bel impayé ;
Les aides sociales, allocations chômage et autres pensions alimentaires ne sont pas comptabilisées du tout.

Bon à savoir : Les autres gains, notamment ceux qui revêtent un caractère exceptionnel, ne sont pas pris en compte. C’est le cas notamment des gains issus de jeux de hasard, ou des primes exceptionnelles.

Le reste à vivre et le saut de charge

Les banques vont aussi examiner à la loupe le reste à vivre et le saut de charge pour déterminer si vous pouvez emprunter 400 000 €.

Le reste à vivre s’obtient selon la formule revenus – charges. Vous trouvez qu’elle ressemble à celle du taux d’endettement ? On vous laisse remonter plus haut dans l’article pour voir que ce n’est pas le cas. En plus, sachez que dans les charges, on comptabilise cette fois-ci les mensualités de l’emprunt de 400 000 € que vous souhaitez obtenir. Ce qui permet d’affiner un peu plus le calcul des mensualités que vous pouvez supporter.

Le saut de charge quant à lui désigne l’écart entre le montant du loyer auquel vous faites face si vous êtes locataire et le montant de la mensualité. S’il est trop important, une lumière va s’allumer en rouge chez votre banquier. Pas de panique, la durée du prêt et l’apport personnel peuvent faire diminuer le montant des mensualités.

Quel salaire pour emprunter 400 000 € selon la durée du crédit ?

Pas besoin d’avoir fait HEC pour comprendre l’impact de la durée de remboursement sur le montant des mensualités : plus la période est longue, moins vous remboursez chaque mois. Cela se traduit par des mensualités plus faibles, mais un coût du crédit plus important.

Et à l’inverse, plus la durée est courte, plus la mensualité est élevée. On vous rappelle que vous devez rester dans les clous par rapport au taux d’endettement de 35 %.

Dès lors, si vous souhaitez emprunter 400 000 € sur 15 ans, vous devez disposer d’un salaire plus conséquent qu’en empruntant sur 25 ans.

Pour vous donner une estimation du salaire nécessaire pour emprunter 400 000 euros en fonction de la durée du crédit, vous pouvez utiliser la formule suivante :

Attention : Dans les exemples qui suivent, on ne prend pas en compte le taux d’emprunt ni le taux de l’assurance de prêt. Or, ceux-ci auront une influence sur le coût total de votre prêt et viendront augmenter la mensualité. Le TAEG notamment, dépendra de la durée du prêt. Le taux de l’assurance emprunteur, de votre état de santé et des risques liés à votre profession.
Le calcul s’avérant complexe, on vous conseille d’utiliser notre simulateur de prêt pour vous faire une idée au plus juste de votre capacité d’emprunt au regard de votre salaire et des taux pratiqués par les banques.

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Quel salaire pour emprunter 400 000 euros sur 10 ans ?

Pour emprunter 400 000 euros sur 10 ans (120 mensualités), il vous faut un salaire mensuel de :

400 000 / 120 / 0,35 = 9 523 euros par mois.

Quel salaire pour emprunter 400 000 euros sur 15 ans ?

Pour emprunter 400 000 euros sur 15 ans (180 mensualités), votre salaire doit être au minimum de :

400 000 / 180 / 0,35 = 6 349 euros par mois.

Quel salaire pour emprunter 400 000 euros sur 20 ans ?

Pour emprunter 400 000 euros sur 20 ans (240 mensualités), votre salaire doit être au minimum de :

400 000 / 240 / 0,35 = 4 761 euros par mois

Quel salaire pour emprunter 400 000 euros sur 25 ans ?

Pour emprunter 400 000 euros sur 25 ans (300 mensualités), votre salaire doit être au minimum de :

400 000 / 300 / 0,35 = 3 809 euros par mois

Quel salaire pour emprunter 400 000 euros sur 30 ans ?

Depuis les dernières recommandations du HSCF, il n’est aujourd'hui plus possible d’obtenir un prêt immobilier sur 30 ans. On peut néanmoins faire le calcul pour l’amour du sport :

400 000 / 360 / 0,35 = 3 174 euros par mois

Tableau récapitulatif des salaires minimums pour emprunter 400 000 € sur 5 à 25 ans

Durée (années)	Durée (mois)	Mensualité (€)	Salaire requis (€)
5	60	6 667 €	19 048 €
6	72	5 556 €	15 873 €
7	84	4 762 €	13 605 €
8	96	4 167 €	11 905 €
9	108	3 704 €	10 582 €
10	120	3 333 €	9 524 €
11	132	3 030 €	8 658 €
12	144	2 778 €	7 937 €
13	156	2 564 €	7 326 €
14	168	2 381 €	6 803 €
15	180	2 222 €	6 349 €
16	192	2 083 €	5 952 €
17	204	1 961 €	5 602 €
18	216	1 852 €	5 291 €
19	228	1 754 €	5 013 €
20	240	1 667 €	4 762 €
21	252	1 587 €	4 535 €
22	264	1 515 €	4 329 €
23	276	1 449 €	4 141 €
24	288	1 389 €	3 968 €
25	300	1 333 €	3 810 €

Le salaire pour emprunter 400 000 € avec le TAEG

Comme vous êtes un lecteur attentif, vous avez remarqué qu’aucun de ces calculs n’intègre le coût global du crédit grâce, le TAEG. Vous savez, celui qui inclut le taux de l’assurance de prêt, les frais de dossier, etc. Normal, ces facteurs complexifient énormément le calcul. C’est pourquoi on va utiliser notre super simulateur de prêt, qui nous donnera la réponse en 2 clics.

Voici les salaires requis pour un prêt de 400 000 € sur des durées de 10, 15, 20 et 25 ans en tenant compte du taux d’intérêt et d’un taux d'assurance de 0,34 % :

Montant du prêt (€)	Durée (années)	Taux d'intérêt (%)	Taux d'assurance (%)	Mensualité (€)	Salaire minimum requis (€)
400 000 €	10	3,5	0,34	4 069 €	11 625 €
400 000 €	15	3,75	0,34	3 022 €	8 635 €
400 000 €	20	3,85	0,34	2 506 €	7 159 €
400 000 €	25	3,95	0,34	2 214 €	6 325 €

Calculs pour 400 000 euros d’emprunt :

10 ans : Avec une mensualité de 4 069 €, le salaire minimum requis est de 11 625 €.
15 ans : Avec une mensualité de 3 022 €, le salaire minimum requis est de 8 635 €.
20 ans : Avec une mensualité de 2 506 €, le salaire minimum requis est de 7 159 €.
25 ans : Avec une mensualité de 2 214 €, le salaire minimum requis est de 6 325 €.

L’apport personnel pour emprunter 400 000 €

L’apport personnel poursuit deux objectifs majeurs :

Payer les 10 % de frais annexes à l’achat immobilier (frais de notaire, frais de garantie, frais de dossier), qui sont très rarement intégrés dans le financement ;
Rassurer la banque et les organismes de cautionnement sur votre capacité à épargner. En gros, si vous êtes capable de mettre des sous de côté régulièrement, vous êtes normalement apte à rembourser une échéance de prêt.

Idéalement, pour emprunter 400 000 €, il vous faut un apport personnel minimum de (10 % x 400 000) 40 000 €. Pour le constituer, vous pouvez faire appel à la solidarité de vos proches grâce au don familial. Sachez aussi que les banques considèrent le prêt à taux zéro (PTZ) comme un apport.

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Obtenir un prêt de 400 000 euros peut sembler complexe, mais faire appel à un courtier en crédit immobilier comme Helloprêt peut grandement simplifier le processus. Helloprêt vous accompagne à chaque étape, de la constitution de votre dossier à la signature de l'offre de prêt.

Grâce à son expertise et à son réseau de partenaires bancaires, Helloprêt négocie pour vous les meilleures conditions, incluant des taux d’intérêt attractifs et des délais de remboursement adaptés à votre situation financière.

De plus, ses courtiers vous aident à optimiser votre dossier, augmentant ainsi vos chances d’obtenir une réponse favorable de la part des banques.

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