Quel apport pour emprunter 200 000 euros ?

Vous avez trouvé le logement de vos rêves, se pose alors la question du financement. Vous vous demandez combien vous devez apporter pour emprunter 200 000 euros. Réponse !

Qu’est-ce que l’apport personnel ?

L’apport personnel, c’est l’épargne que les banques vous demandent d’injecter dans votre projet immobilier.

L’apport personnel pour financer les frais annexes au prêt

Il se destine à financer les frais annexes à l’emprunt :

Les frais de notaire sur la vente. Ils représentent 2 à 3 % du prix de vente pour un bien immobilier neuf, et 7 à 8 % pour un logement ancien. Du 1er avril 2025 et jusqu’au 31 avril 2028, les départements peuvent appliquer une surcote de 0.5 % sur l’une des taxes composant les droits de mutation ;
Les frais de garantie. Avant de vous accorder un emprunt, les établissements prêteurs exigent la souscription d’une assurance emprunteur et d’une garantie, qui prendront en charge le remboursement du capital restant dû ou des mensualités dans les cas non couverts par l’assurance de prêt. Le montant des frais dépend de la garantie que vous choisissez : 1.2 % pour un organisme de cautionnement qui se porte garant du remboursement ou entre 1.5 % et 2 % pour une hypothèque ou un privilège de prêteur de deniers ;
Les frais de dossier bancaire. Ils représentent en moyenne 1 % du capital emprunté.
La commission du courtier immobilier. Helloprêt, par exemple, demande un forfait de 2 500 euros, peu importe la complexité du projet ;
Les honoraires de l’agent immobilier.

L’apport personnel, pour calculer votre capacité d’emprunt

La capacité d’emprunt, c’est le montant maximum que les établissements prêteurs accepteront de vous accorder en fonction de votre apport personnel, mais aussi d’autres critères comme :

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Vous souhaitez en savoir plus sur votre capacité d’emprunt ?

Quel est l’apport minimum pour un emprunt de 200 000 euros ?

L’apport est donc demandé pour couvrir les frais annexes à l’emprunt. Le montant exigé varie en fonction de la nature du prêt, amortissable ou in fine.

L’apport personnel pour un prêt amortissable de 200 000 euros

Vous remboursez le prêt amortissable moyennant des mensualités qui se composent d’une part de capital restant dû et d’une part d’intérêts, calculés sur le capital restant dû.

Les frais pour ce type d’emprunt représentent en moyenne 10 % du prix de vente. Il vous faudra donc apporter 10 % de 200 000 euros, soit 20 000 euros.

L’apport personnel pour un prêt in fine de 200 000 euros

Vous remboursez le prêt in fine avec des mensualités qui se composent uniquement d’intérêts calculés sur le capital emprunté. Vous soldez ce dernier au cours de l’ultime échéance.

Ce type de prêt se révèle donc assez risqué pour les banques, c’est pourquoi elle demande de nantir l’apport sur un produit d’épargne sécurisé, c’est-à-dire de le donner en gage.

L’apport demandé peut aller de 30 % à 50 %. C’est ainsi que pour emprunter 200 000 euros, le montant de l’apport ira de 60 000 à 100 000 euros.

Synthèse du montant d’apport pour emprunter 200 000 euros

Type d’emprunt	Montant de l’apport
Prêt amortissable	20 000 euros (10 %)
Prêt in fine	60 000 à 100 000 euros (30 à 50 %)

Quels sont les avantages d’apporter plus pour un prêt immobilier ?

A priori, vous pouvez obtenir un prêt immobilier avec 10 % d’apport. Si vous pouvez apporter plus, ce sera un bon point pour votre dossier d’emprunteur, car vous réduirez le risque que courent les banques à vous prêter de l’argent. Vous pourrez ainsi négocier plus facilement le taux d’emprunt.

Un apport supérieur à 10 % vous permet aussi de réduire la durée de remboursement, et donc d’alléger le coût total du crédit. En effet, plus vous partez sur une durée courte, meilleur est le taux.

En outre, l’apport plus élevé peut vous permettre de rester sous la limite des 35 % d’endettement imposée par le HCSF, en réduisant le montant emprunté, et donc, celui des mensualités.

Enfin, si vous envisagez d’acheter pour concrétiser un investissement locatif, un apport plus élevé peut vous permettre d’en améliorer le cashflow (différence entre les loyers perçus et les charges, dont les mensualités du prêt).

Par exemple, vous empruntez 200 000 euros à 3.06 % sur 20 ans et après la mise en location, vous percevrez 900 euros de loyer. Voici la conséquence de l’apport sur le cashflow :

Avec 20 000 € d’apport : mensualité de 1 003,69 €, cashflow -103,69 €
Avec 30 000 € d’apport : mensualité de 947,93 €, cashflow -47,93 €
Avec 50 000 € d’apport : mensualité de 836,41 €, cashflow +63,59 €

Peut-on emprunter 200 000 euros sans apport ?

On parle de prêt à 110 % pour désigner l’emprunt sans apport. Pendant longtemps, les banques acceptaient ce type de financement pour certains profils d’emprunteurs, comme les investisseurs locatifs ou les jeunes cadres en CDI, dont les revenus seront amenés à progresser. Toutefois, ils devaient supporter un taux d’intérêt plus élevé, car les emprunts sans apport sont mécaniquement plus risqués.

Aujourd’hui, le HCSF recommande aux banques d’éviter les prêts sans apport. La raison est simple. Souvenez-vous, l’apport sert à financer les frais annexes. Si un jour, vous ne parvenez plus à rembourser votre emprunt, en cas de saisie et revente du bien, ces frais ne seront pas récupérables par les banques, qui ne percevront que la valeur nette du bien.

Quels sont les autres critères pour obtenir un crédit immobilier ?

L’apport n’est pas la seule condition requise pour emprunter 200 000 euros. Vous devez remplir d’autres critères pour que votre dossier aboutisse.

Un taux d’endettement de 35 %

Le taux d’endettement mesure le poids des charges sur vos revenus disponibles. Il doit se limiter à 35 % de vos revenus disponibles.

Il existe toutefois une marge de flexibilité grâce à laquelle les organismes financiers peuvent déroger à cette règle, pour 20 % de leur production trimestrielle de crédits. Celle-ci est attribuée en propriété pour l’acquisition de la résidence principale et aux primo-accédants. Seuls 6 % de la marge peut être utilisée pour l’achat d’une résidence secondaire ou un investissement immobilier locatif.

Dans le calcul de l’endettement, sont pris en compte :

Les revenus. Les établissements financiers comptabilisent 100 % de votre salaire si vous êtes salarié en CDI période d’essai expirée ou fonctionnaire. Ils prendront en compte une moyenne de vos revenus sur 1 à 3 ans si vous êtes en CDD ou travailleur indépendant. Ils accepteront aussi d’intégrer dans vos revenus 70 % des loyers d’un investissement locatif actuel ou futur ;
Les charges, qui comprennent les primes d’assurance de prêt et les pensions alimentaires.

La stabilité de l’activité professionnelle

Les banques ne réservent pas les prêts aux seuls emprunteurs en CDI ou fonctionnaires. Toutefois, si vous n’entrez pas dans ces cases, vous devrez justifier d’une période d’activité professionnelle assez longue pour avoir une chance d’obtenir un prêt.

Un comportement de gestionnaire exemplaire

Vous ne devez pas avoir été à découvert, même autorisé, au cours des 3 derniers mois précédant la demande de prêt. Les organismes de prêt pourront le vérifier sur les trois derniers relevés de compte qu’ils vous demanderont lorsque vous constituerez votre dossier.

Une assurance emprunteur

Si légalement, l’assurance de prêt n’est pas obligatoire, vous n’obtiendrez pas d’emprunt sans ce précieux sésame, même si vous disposez d’un apport solide.

Au minimum, vous devez être couvert contre les risques décès et perte totale et irréversible de l’autonomie (PTIA). Les banques peuvent exiger en outre des garanties contre l’invalidité et l’incapacité.

Vous avez le choix entre le contrat groupe des banques et l’assurance en délégation auprès d’un assureur extérieur. La seconde est le plus souvent avantageuse, car les primes sont personnalisées en fonction de votre âge, état de santé, métier..

Comment constituer son apport pour emprunter 200 000 euros ?

Pour constituer votre apport, vous pouvez piocher dans :

L’épargne personnelle que vous détenez sur un livret A, un LDDS ou une assurance vie ;
L’épargne accumulée sur un plan d’épargne retraite ou d’entreprise si votre projet porte sur l’acquisition de la résidence principale.

Vous pouvez également demander à vos proches :

Un don de vos parents, exonéré d’impôt jusqu’à 100 000 euros ;
Un prêt familial.

Enfin, et toujours si votre projet concerne l’achat immobilier de la résidence principale, vous pouvez boucler votre financement avec un prêt à taux zéro (PTZ) et un prêt employeur Action Logement.

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