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Pour maîtriser votre prêt de A à Z
Pour aller plus loinQuel salaire pour emprunter 450 000 euros ?
Presque un demi-million d'euros, c'est une somme ! Une banque acceptera-t-elle de vous la prêter ? Tout dépend de votre capacité d’emprunt, qui elle-même est conditionnée par le montant de vos revenus. Vous vous demandez donc quel salaire il faut pour emprunter 450 000 €. Et on vous répondra : c’est variable. Parce que d'autres facteurs que le salaire entrent en ligne de compte pour obtenir votre financement. Prêt pour un décryptage ?
La capacité d’emprunt pour un prêt immobilier de 450 000 euros
Première définition qu’il nous faut poser, celle de la capacité d’emprunt. Elle désigne le montant maximum que les banques accepteront de vous prêter. Elle est calculée en fonction de critères comme :
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Vos revenus (lesquels ne sont pas seulement composés de votre salaire, mais on y reviendra) ;
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Vos charges (les mensualités d’un crédit à la consommation ou d’un crédit auto, vos dépenses d’énergie…) ;
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Votre apport personnel (l’épargne que vous pouvez injecter dans votre projet immobilier).
Chaque mois, vous devrez faire face aux mensualités de votre prêt immobilier. Il ne faut pas que celles-ci mettent en péril votre budget et vous conduisent tôt ou tard à une situation de surendettement. C’est pourquoi la capacité d’emprunt est corrélée à une limite : le taux d’endettement.
L’importance du taux d’endettement pour un emprunt de 450 000 €
Que vous cherchiez à acheter un bien immobilier à titre de résidence principale, résidence secondaire ou pour un investissement locatif, on est certain que vous avez déjà entendu parler du taux d’endettement. Et surtout de cet axiome : le taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 %.
Grosso modo, il ne faut pas que les mensualités à rembourser pèsent plus d’un tiers de vos revenus disponibles. Qu’entend-on par revenus disponibles ? L’argent qu’il vous reste une fois certaines charges déduites (mensualités des autres emprunts souscrits, pension alimentaire…).
La formule à appliquer est donc la suivante :
Bon à savoir : Que se passe-t-il si le résultat est supérieur à 35 % ? Votre dossier sera-t-il forcément rejeté ou existe-t-il une tolérance ? En théorie, les établissements bancaires acceptent parfois de prêter au-delà de la limite des 35 %. Mais de moins en moins souvent, car le HSCF impose de réserver cette possibilité à 20 % dossiers, dont 70 % pour les primo-accédants. Si vous n’êtes pas primo accédant, il vous faudra alors un dossier béton pour convaincre la banque (ou passer par un courtier Helloprêt) !
Quels sont les revenus pris en compte dans le taux d’endettement pour emprunter 450 000 euros ?
En réalité, pour calculer le taux d’endettement pour un emprunt de 450 000 euros, il n’existe pas un salaire, mais des salaires. En effet, vos sources de revenus ne sont pas comptabilisées de la même manière selon 1) leur nature, 2) votre situation professionnelle. Voyons cela dans le détail :
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Vous êtes en CDI : vous percevez des salaires, qui seront intégralement comptabilisés dans votre capacité d’emprunt. À une exception : les primes. La part variable de votre salaire sera prise en compte selon une moyenne sur les dernières années. Ah oui, on allait oublier. Ce schéma est valable pour les CDI période d’essai expirée. Si vous avez encore ce couperet au-dessus de votre tête, vous serez considéré comme un CDD et on vous renvoie à la ligne suivante ;
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Vous êtes en CDD (ou intérimaire, contractuel, intermittent) : vos salaires ou cachets sont pris en compte selon une moyenne sur les 3 dernières années. Il vaut mieux, donc, ne pas connaître d’interruption d’activité trop longue ;
Lire aussi : Comment obtenir un prêt immobilier en CDD ?
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Vous êtes chef d’entreprise ou indépendant non salarié : la banque se basera sur une moyenne de 3 ans de vos bénéfices (sociétés) ou votre chiffre d’affaires (micro-entreprise)
Lire aussi : L’emprunt immobilier pour les indépendants
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Vous êtes fonctionnaire : votre traitement et vos primes sont comptabilisés à 100 %, sauf pour les primes exceptionnelles, qui font souvent l’objet d’une pondération par moyenne ;
Lire aussi : Obtenir un prêt immobilier quand on est fonctionnaire
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Vous êtes investisseur locatif : les revenus locatifs de location vide ou meublée sont pris en compte à hauteur de 70 %. Les 30 % restants couvrent le risque de vacance locative et d’impayés ;
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Vous êtes sans emploi, chômeur indemnisé ou non ou vous percevez des aides sociales : aucun de ces revenus n’est comptabilisé.
Le reste à vivre pour un crédit de 450 000 €
Le reste à vivre permet de compléter le calcul du taux d’endettement, car il permet de rendre compte en valeur ce qu’il l’argent qu’il vous reste après avoir payé vos mensualités et différentes dépenses contraintes. En somme, il révèle réellement votre niveau de vie. Pour ne pas vous mettre tôt ou tard dans la panade, il est d’usage de fixer le reste à vivre à 400 € pour un célibataire, 800 € pour un couple, avec bonification de 300 € par personne à charge.
Si vous disposez d’un salaire confortable, le reste à vivre peut être important même après déduction des mensualités du crédit immobilier. Dans ce cas, l’établissement prêteur peut vous donner son aval alors même que vous dépassez les 35 % d’endettement. À l’inverse, un reste à charge trop faible pourra vous empêcher d’obtenir le financement, même si vous êtes en dessous des 35 %.
Le saut de charge ou l’équivalence entre loyer et mensualités de prêt
Autre indicateur à considérer en plus de votre salaire : pour emprunter 450 000 €, il faut que votre saut de charge soit le plus proche possible de zéro. Kézako ? Tout simplement l’écart entre le loyer que vous versez actuellement (ou la mensualité que vous remboursez) et la mensualité du crédit que vous demandez. Il faut qu’il soit le plus faible possible pour ne pas créer un déséquilibre dans votre budget.
Lire aussi : Quels sont les critères d’acceptation d’un crédit immobilier ?
Quel salaire pour emprunter 450 000 euros selon la durée du crédit ?
Ultime point à aborder, la question de la durée du prêt. Si vous avez déjà effectué une simulation de prêt sur notre site, vous avez remarqué que le taux d’emprunt varie en fonction de la durée de l’emprunt. Durée courte = taux bas et inversement. Logique, car plus vous remboursez sur une longue période, plus grand est le risque d’une défaillance.
Rappelez-vous de la capacité d’emprunt et du taux d’endettement. En fonction de votre salaire, vous pourrez emprunter 450 000 € sur 15, 20, 25 ans. Or, le taux augmente selon le nombre d’années de remboursement, ce qui a aussi une influence sur le salaire nécessaire pour rembourser 450 000 € ! Pour avoir une idée de l’influence de la durée du prêt sur votre capacité d’emprunt, utilisez notre simulateur si ce n’est pas déjà fait.
Attention : Par souci de simplicité, les calculs suivants sont réalisés sans tenir compte du taux d’intérêt, mais uniquement sur la base d’un taux d’endettement à la louche d’un tiers. Cette méthode de calcul rapide a néanmoins le mérite d’être facilement utilisée en toute circonstance avec l’aide d’une calculette de téléphone.
Quel salaire pour emprunter 450 000 euros sur 10 ans ?
Pour emprunter 450 000 euros sur 10 ans (120 mensualités), il vous faut un salaire mensuel de :
450 000 / 120 / 0,35 = 10 714 euros par mois
Quel salaire pour emprunter 450 000 euros sur 15 ans ?
Pour emprunter 450 000 euros sur 15 ans (180 mensualités), il vous faut un salaire mensuel de :
450 000 / 180 / 0,35 = 7 142 euros par mois
Quel salaire pour emprunter 450 000 euros sur 20 ans ?
Pour emprunter 450 000 euros sur 20 ans (240 mensualités), il vous faut un salaire mensuel de :
450 000 / 240 / 0,35 = 5 357 euros par mois
Lire aussi : Combien emprunter avec 5000 euros par mois ?
Quel salaire pour emprunter 450 000 euros sur 25 ans ?
Pour emprunter 450 000 euros sur 25 ans (300 mensualités), il vous faut un salaire mensuel de :
450 000 / 300 / 0,35 = 4 285 euros par mois
Lire aussi : Combien emprunter avec 4500 euros par mois ?
Quel salaire pour emprunter 450 000 euros sur 30 ans ?
Depuis les dernières recommandations du HSCF, il n’est aujourd'hui plus possible d’obtenir un prêt immobilier sur 30 ans. On peut néanmoins faire le calcul pour l’amour du sport :
450 000 / 360 / 0,35 = 3 571 euros par mois
Lire aussi : Combien peut-on emprunter avec un salaire de 4000 euros par mois ?
Tableau récapitulatif des salaires minimums pour emprunter 450 000 € sur 5 à 25 ans
Le tableau suivant vous donnera une idée plus précise du salaire qu’il faut gagner pour emprunter 450 000 €, sur une durée d’emprunt de 5 à 25 ans.
| Durée emprunt | Mois | Mensualité minimum | Salaire minimum |
| 5 | 60 | 7 500 € | 21 429 € |
| 6 | 72 | 6 250 € | 17 857 € |
| 7 | 84 | 5 357 € | 15 306 € |
| 8 | 96 | 4 688 € | 13 393 € |
| 9 | 108 | 4 167 € | 11 905 € |
| 10 | 120 | 3 750 € | 10 714 € |
| 11 | 132 | 3 409 € | 9 740 € |
| 12 | 144 | 3 125 € | 8 929 € |
| 13 | 156 | 2 885 € | 8 242 € |
| 14 | 168 | 2 679 € | 7 653 € |
| 15 | 180 | 2 500 € | 7 143 € |
| 16 | 192 | 2 344 € | 6 696 € |
| 17 | 204 | 2 206 € | 6 303 € |
| 18 | 216 | 2 083 € | 5 952 € |
| 19 | 228 | 1 974 € | 5 639 € |
| 20 | 240 | 1 875 € | 5 357 € |
| 21 | 252 | 1 786 € | 5 102 € |
| 22 | 264 | 1 705 € | 4 870 € |
| 23 | 276 | 1 630 € | 4 658 € |
| 24 | 288 | 1 563 € | 4 464 € |
| 25 | 300 | 1 500 € | 4 286 € |
Quel salaire pour emprunter 450 000 € en fonction du TAEG ?
Ces exemples sont simplistes : ils n’intègrent pas les frais qui conditionnent le coût total de votre crédit, notamment le taux de l’assurance de prêt, les frais de dossier, etc. Il faut plutôt raisonner sur la base du TAEG, qui lui, inclut ces frais. On va utiliser notre super simulateur pour vous donner des exemples avec taux d’intérêt et taux d’assurance emprunteur.
Voici les salaires requis pour un prêt de 450 000 € sur des durées de 10, 15, 20 et 25 ans en tenant compte du taux d’intérêt et d’un taux d'assurance de 0,34 % :
| Montant du prêt (€) | Durée (années) | Taux d'intérêt (%) | Taux d'assurance (%) | Mensualité (€) | Salaire minimum requis (€) |
| 450 000 € | 10 | 3,5 | 0,34 | 4 577 € | 13 078 € |
| 450 000 € | 15 | 3,75 | 0,34 | 3 400 € | 9 714 € |
| 450 000 € | 20 | 3,85 | 0,34 | 2 819 € | 8 054 € |
| 450 000 € | 25 | 3,95 | 0,34 | 2 490 € | 7 115 € |
Calculs pour 450 000 euros d’emprunt :
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10 ans : Avec une mensualité de 4 577 €, le salaire minimum requis est de 13 078 €.
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15 ans : Avec une mensualité de 3 400 €, le salaire minimum requis est de 9 714 €.
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20 ans : Avec une mensualité de 2 819 €, le salaire minimum requis est de 8 054 €.
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25 ans : Avec une mensualité de 2 490 €, le salaire minimum requis est de 7 115 €.
Prêt de 450 000 euros sans apport : possible ou pas ?
Ultime paramètre à prendre en compte pour votre prêt à 450 000 € : l’apport personnel. Il est recommandé de posséder au moins 10 % du montant du bien, afin de couvrir les frais de notaire et de garantie. Rien ne vous empêche d’apporter plus ! L’intérêt ? Faire baisser le montant de vos mensualités pour rester dans la limite des 35 % d’endettement ou diminuer la durée du prêt pour profiter d’un meilleur taux.
Si vous ne disposez pas de l’apport suffisant, vous pouvez par exemple :
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Recourir au prêt ou au don familial, considéré comme un apport par la banque.
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Faire appel à une société spécialisée dans le co-investissement (la société vous fournit un apport pour que vous empruntiez).
Faire appel à un courtier pour emprunter 450 000 euros facilement
Obtenir un prêt de 450 000 euros peut sembler complexe, mais faire appel à un courtier en crédit immobilier comme Helloprêt peut grandement simplifier le processus. Helloprêt vous accompagne à chaque étape, de la préparation de votre dossier à la signature de l’offre de prêt.
Grâce à son expertise et à son réseau de partenaires bancaires, Helloprêt négocie pour vous les meilleures conditions, incluant des taux d’intérêt avantageux et des délais de remboursement adaptés à votre situation financière.
De plus, ses courtiers vous aident à constituer un dossier solide, augmentant ainsi vos chances d’obtenir une réponse favorable de la part des banques.
Choisir Helloprêt, c’est opter pour un service 100 % en ligne, rapide et personnalisé, qui vous permet de gagner du temps et de concrétiser votre projet immobilier en toute sérénité, depuis chez vous !
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