Quel salaire pour emprunter 500 000 euros ?

Un bel appartement vous a tapé dans l’œil, vous avez besoin d’emprunter 500 000 €. Votre salaire sera-t-il suffisant ? Sachez que ce n’est pas la seule source de revenus comptabilisée par la banque, ni le seul critère retenu pour votre financement. Explications !

Le calcul de la capacité d’emprunt pour un prêt immobilier de 500 000 euros

Savez-vous ce qu’est la capacité d’emprunt ? Cet indicateur bancaire renvoie à la somme maximale que les banques accepteront de vous prêter. Pour la calculer, celles-ci prennent en compte :

• Le montant de vos revenus (il ne s’agit pas uniquement du salaire, comme vous verrez plus loin) ;
• Certaines charges que vous assumez (mensualités d’un crédit auto ou à la consommation, versement d’une pension alimentaire…) ;
• Le montant de votre apport personnel, c’est-à-dire l’épargne que vous pouvez consacrer à votre achat immobilier.

En souscrivant un prêt immobilier, vous allez ajouter des mensualités de crédit à votre budget. Il ne faut pas que celles-ci soient trop lourdes par rapport à vos revenus, pour éviter le surendettement. La capacité d’emprunt est ainsi limitée par le taux d’endettement.

Le rôle prépondérant du taux d’endettement pour un emprunt de 500 000 euros

Peu importe le projet immobilier que vous souhaitez réaliser (achat d’une résidence principale, résidence secondaire ou investissement locatif), vous devrez toujours respecter la règle des 35 % d’endettement. Ce qui signifie en clair que vos mensualités d’emprunt ne doivent pas représenter plus du tiers de vos revenus disponibles. 

Le taux d’endettement se calcule donc selon la formule suivante :

Taux d’endettement = mensualités d’emprunt / revenus x 100

Bon à savoir : Un résultat supérieur à 35 % signifie-t-il automatiquement le rejet de votre dossier ? Jusqu’à la fin de l’année 2019, il était relativement simple d’outrepasser cette limite. Le HCSF est venu mettre le holà pour limiter la possibilité d’emprunter au-delà de 35 % à seulement 15 % des demandes. À qui est donc réservée cette possibilité selon vous ? Oui, vous l’avez deviné, aux emprunteurs disposant de hauts revenus, d’un reste à vivre important et de garanties solides (nantissement, hypothèque, IPPD, caution personne physique…).

Quels sont les revenus pris en compte dans le taux d’endettement pour emprunter 500 000 euros ?

Sachez qu’il n’existe pas de réponse exacte pour le calcul du taux d’endettement, car la banque prend vos revenus en compte différemment selon leur nature (salaire, revenus locatifs…) et votre situation professionnelle (stable ou non). Voici comment :

• Vous êtes en CDI période d’essai expirée : vos revenus sont des salaires, et l’établissement prêteur les comptabilise intégralement dans le calcul de votre capacité d’emprunt. Vous gagnez une prime ? Si celle-ci est récurrente et que vous la percevez depuis un certain temps, alors la banque ajoutera une moyenne de cette fraction variable à vos revenus ;
• Vous êtes en CDD (ou en CDI période d’essai non achevée, intermittent, intérimaire ou contractuel) : vos revenus sont des salaires ou des cachets, mais comme votre situation professionnelle n’est pas stable, la banque les comptabilise en fonction d’une moyenne sur 3 ans. Si vous connaissez des périodes d’interruption d’activité, elles seront malheureusement pénalisantes pour le calcul de votre taux d’endettement ;

Lire aussi : Comment obtenir un prêt immobilier en CDD ?

• Vous êtes indépendant (gérant non-salarié, chef d’entreprise, micro-entrepreneur…) : la banque vous demandera de produire vos relevés d’activité et calculera vos revenus selon une moyenne sur 3 ans ;

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• Vous êtes fonctionnaire : vous percevez un traitement, qui est pris en compte à 100 % par les banques. En fonction de leur régularité, les primes sont prises en compte intégralement ou selon une moyenne ;

Lire aussi : Obtenir un prêt immobilier quand on est fonctionnaire

• Vous êtes investisseur locatif : les revenus fonciers ou BIC que vous percevez sont comptabilisés à 70 %. Pourquoi pas intégralement ? Parce qu’il existe un risque de vacance locatif (un temps plus ou moins entre deux locataires pendant lequel vous ne percevez pas de loyer) et d’impayés ;
• Vous êtes chômeur indemnisé : vos allocations chômage ne sont pas considérées comme des revenus ;
• Vous percevez des aides sociales : elles ne sont pas comptabilisées dans vos revenus.

Le reste à vivre pour un crédit de 500 000 €

Autre notion prise en compte par les établissements bancaires, le reste à vivre. Contrairement au taux d’endettement, il s’exprime en valeur (au lieu d’un pourcentage) et permet de rendre compte du montant en euros qu’il vous reste pour vivre. En effet, quand bien même vous seriez à 20 % de taux d’endettement, mais qu’il vous reste 300 euros pour vivre, la banque peut considérer que ce n’est pas suffisant. Inversement, un taux d’endettement de 50 % pour un reste à vivre de 3 000 euros est une situation qui peut s'interpréter comme étant soutenable financièrement.

Ainsi, la différence revenus – (charges + mensualités) révèle votre reste à vivre.

On estime que pour conserver une marge de manœuvre suffisante et ne pas risquer le surendettement, il faut que le reste à vivre soit de 400 € minimum pour une personne seule, 800 € pour un couple.

Si votre reste à vivre est élevé, vous aurez une chance de pouvoir emprunter au-delà des 35 % d’endettement. À l’inverse, s’il est trop faible, vous pouvez vous voir refuser votre emprunt alors même que vous vous trouvez en dessous des 35 %.

Le saut de charges pour mesurer la différence entre le loyer et les mensualités du crédit

Pour emprunter 500 000 € avec votre salaire, il faut aussi que le saut de charges soit maîtrisé. Il désigne la différence entre votre loyer actuel (ou vos mensualités si vous êtes déjà propriétaire) et le montant des mensualités du prêt que vous demandez. Plus le saut de charges est proche de zéro, meilleur c’est pour votre dossier.

Lire aussi : Comment préparer un dossier de demande de crédit ?

Quel salaire pour emprunter 500 000 euros selon la durée du crédit ?

Vous avez déjà très certainement réalisé une simulation de prêt de 500 000 € sur notre site ou ailleurs. En jouant sur le curseur de la durée d’emprunt, vous avez remarqué que le taux d’intérêt proposé change en fonction. Plus la durée est courte, meilleure est le taux d’emprunt et inversement.

C’est assez logique, car le taux d’intérêt rémunère la banque pour le service rendu (prêt d’argent), mais aussi pour le risque encouru (défaillance dans le remboursement). Assez logiquement, plus vous empruntez sur une longue durée, plus grand est le risque, d’où la majoration du taux immobilier.

La durée du prêt n’est dictée seulement par vos envies, mais également par votre capacité d’emprunt et par le taux d’endettement. Or, plus vous empruntez sur une longue durée, plus les mensualités de remboursement diminuent puisque la durée d’amortissement du capital est étalée sur une plus longue période. Le salaire minimum pour emprunter 500 000 € dépendra donc de la durée sur laquelle vous vous engagez.

Attention : Dans les exemples qui suivent, nous ne prenons pas en compte le taux d’intérêt et l’assurance emprunteur. Cette méthode de calcul a néanmoins le mérite d’être facile à calculer et ainsi vous permettre d’obtenir un ordre de grandeur rapide du salaire nécessaire pour emprunter 500 000 euros selon la durée.

Lire aussi : Combien puis-je emprunter ?

Quel salaire pour emprunter 500 000 € sur 10 ans ?

Pour emprunter 500 000 euros sur 10 ans (120 mensualités), il vous faut un salaire mensuel de :

500 000 / 120 / 0,35 = 11 904 euros par mois

Quel salaire pour emprunter 500 000 € sur 15 ans ?

Pour emprunter 500 000 euros sur 15 ans (180 mensualités), il vous faut un salaire mensuel de :

500 000 / 180 / 0,35 = 7 936 euros par mois

Quel salaire pour emprunter 500 000 € sur 20 ans ?

Pour emprunter 500 000 euros sur 20 ans (240 mensualités), il vous faut un salaire mensuel de :

500 000 / 240 / 0,35 = 5 952 euros par mois

Quel salaire pour emprunter 500 000 € sur 25 ans ?

Pour emprunter 500 000 euros sur 25 ans (300 mensualités), il vous faut un salaire mensuel de :

500 000 / 300 / 0,35 = 4 761 euros par mois

Lire aussi : Combien emprunter avec 5000 euros par mois ?

Quel salaire pour emprunter 500 000 € sur 30 ans ?

Depuis les dernières recommandations du HSCF, il n’est aujourd'hui plus possible d’obtenir un prêt immobilier sur 30 ans. On peut néanmoins faire le calcul pour l’amour du sport :

500 000 / 360 / 0,35 = 3 968 euros par mois

Lire aussi : Combien peut-on emprunter avec un salaire de 4000 euros par mois ?

Tableau récapitulatif des salaires minimums pour emprunter 500 000 € sur 5 à 25 ans

Le tableau suivant vous donnera une idée plus précise du salaire qu’il faut gagner pour emprunter 500 000 €, sur une durée d’emprunt de 5 à 25 ans. 

Simulation avec TAEG pour un prêt de 500 000 euros

On vous l’a dit plus haut, le calcul du salaire pour emprunter 500 000 € est complexe lorsqu’il intègre tous les frais annexes. Pour que vous ayez tout de même une idée, on a réalisé une simulation intégrant le taux d’emprunt et celui de l’assurance emprunteur.

Lire aussi : TAEG : Quel est le vrai coût de votre crédit immobilier ?

Emprunter 500 000 € sans apport, possible ou non ?

L’apport personnel a pour vocation de couvrir les frais de notaire, de garantie et autres frais de dossier. Il est d’usage de l’évaluer à 10 % du prix d’achat du bien immobilier. Il peut être utile de prévoir un apport supérieur à ce montant pour diminuer le montant des mensualités ou la durée du prêt.

La question qui nous intéresse est ici de savoir s’il est possible d’obtenir un prêt de 500 000 € sans apport. On vous répondra à nouveau : tout dépend de votre projet et de votre dossier. Le HSCF recommande de limiter ce type d’emprunt à certains profils d’emprunteurs. Demandez son avis à un courtier HelloPrêt !