Quel salaire pour emprunter 800 000 euros ?

Le taux d’endettement pour un emprunt de 800 000 €

Théoriquement, le taux d’endettement ne doit pas excéder 33 %, ce qui signifie que vos charges ne doivent pas représenter plus du tiers de vos revenus disponibles.

Pour votre prochaine partie de Burger Quizz ou de Trivial Pursuit, sachez que le taux d’endettement se calcule selon la formule : taux d’endettement = charges / revenus x 100.

Cette règle est-elle valable pour tous les types de projets ? La réponse est oui. En théorie, vous ne devez pas dépasser 33 % d’endettement que ce soit pour un investissement locatif, l’achat d’une résidence principale ou l’achat d’une résidence secondaire.

En pratique, cette limite n’est pas absolue. Vous connaissez peut-être des gens qui ont pu emprunter au-delà de 33 %. Aujourd’hui, suite à une recommandation du HCSF, cette facilité n’est accordée que rarement, et aux meilleurs dossiers. C’est-à-dire ceux qui disposent d’un reste à vivre conséquent. Kézako ? Réponse au prochain paragraphe.

Le reste à vivre pour un crédit de 800 000 €

Le taux d’endettement présente un inconvénient : il ne prend pas en compte les mensualités du crédit que vous voulez souscrire. Le reste à vivre, lui, les comptabilise. Il permet donc de connaître avec plus de précision votre niveau de vie une fois toutes vos charges déduites.

Pour obtenir un emprunt de 200 000 € ou de 800 000 €, la règle est la même : vous devez disposer d’un reste à vivre d’au moins 400 € pour une personne seule, de 800 € pour un couple.

Si votre reste à vivre est supérieur à cette somme, la banque devrait accorder son feu vert au financement. S’il est très élevé, vous pourrez aussi probablement dépasser le taux d’endettement de 33 %.

Dans le cas contraire en revanche, l’établissement prêteur peut lever son carton rouge, même si vous restez dans la limite des 33 %.

Le saut de charges

On poursuit avec le jargon bancaire, avec le saut de charges. Il désigne la différence entre votre loyer actuel et les mensualités de votre futur prêt immobilier. Mettons que vous dépensiez 900 € par mois pour vous loger.

Si brutalement, le poste logement bondit à 1 300 €, vous risquez de dangereusement mettre à mal votre budget. C’est ainsi que le saut de charge doit être maîtrisé pour rassurer les banques.

Simulation d’emprunt de 800 000 € avec taux d’emprunt et taux d’assurance emprunteur

Les taux d’intérêt du crédit et de l’assurance vont alourdir les mensualités. De facto, le salaire minimum pour emprunter 800 000 € augmente par rapport à notre calcul simpliste au tiers. En voici une illustration sur 15 et 25 ans.

Pour un emprunt de 800 000 € sur 15 ans, vous pouvez prétendre à un taux non négocié de 0.99 %. Le taux d’assurance est fixé à 0.34 %. Les mensualités sont de 5 011 €, soit un salaire minimum de 15 033 €.

Pour un emprunt de 800 000 € sur 25 ans, vous pouvez obtenir un taux non négocié de 1.48 %. Le taux d’assurance demeure inchangé. Les mensualités sont 3 419 €, soit un salaire minimum de 10 257 €.

Peut-on emprunter 800 000 euros sans apport ?

On vous l’a dit plus, le montant de votre apport personnel est intégré dans le calcul de votre capacité d’emprunt. Au minimum, il doit être de 10 % pour couvrir les frais de notaire, frais de garantie, frais bancaires, frais d’agence, soit 80 000 €.

Si vous avez la possibilité d’apporter une somme plus conséquente, alors vous pourrez diminuer le montant de vos mensualités ou la durée du prêt.

Un emprunt de 800 000 €, est-ce vraiment possible ? Cette faculté n’est offerte qu’aux meilleurs dossiers, qui présentent un risque quasiment nul de défaillance.

Pourquoi ? Tout simplement parce que si la banque devait saisir et revendre votre bien, elle ne pourrait pas récupérer les 80 000 € nécessaires au financement des frais annexes. Elles se montrent donc frileuses vis-à-vis des financements à 110 %, particulièrement pour une somme aussi conséquente…

Vous savez désormais tout sur comment emprunter 800 000 €. N’hésitez pas à contacter un courtier HelloPrêt pour trouver le meilleur taux pour votre projet.

Tout savoir sur la capacité d’emprunt →