En quoi consiste le saut de charge pour un prêt immobilier ?

Vous cherchez à obtenir un prêt immobilier ? Parmi les différents critères que les banques étudient lors de votre demande, le saut de charges figure en bonne place. Il leur permet en effet d’évaluer l’impact financier du passage du statut de locataire à celui de propriétaire sur votre budget.

Qu’est-ce que le saut de charge ?

Pour le moment, vous versez un loyer à un bailleur. Ce loyer représente un poids certain sur vos revenus, que l’on appelle taux d’effort.

 Le saut de charges, c’est la différence entre le loyer versé et la mensualité du futur prêt immobilier.

Pour calculer le saut de charge d’un crédit immobilier, il suffit donc d’appliquer la formule :

Mensualité future – loyer = saut de charge.

Le résultat est positif : on parle de saut de charge positif. Si au contraire, le résultat est négatif, on parle de saut de charge négatif.

Exemple de saut de charge négatif

Vous êtes actuellement locataire d’un bien immobilier, pour lequel vous versez un loyer de 850 euros. Vous souhaitez rembourser des mensualités d’emprunt d’au maximum 650 euros.

 Saut de charge : 650 – 850 = - 200 euros. Vous disposerez donc de 200 euros de plus chaque mois, par rapport à lorsque vous étiez locataire. Une bonne nouvelle, donc !

Exemple de saut de charge positif

Vous venez de finir vos études, vous êtes hébergé à titre gratuit chez votre sœur. Pour la même mensualité d’emprunt, le saut de charge passe à + 650 euros. Serez-vous capable de débourser une telle somme chaque mois sans mettre en péril votre solvabilité ? C’est toute l’épineuse question, qui se résoudra avec la capacité d’emprunt et le taux d’endettement.

À quoi sert le saut de charge ?

Vous l’avez compris, le saut de charge permet de rassurer les établissements prêteurs sur votre capacité à faire face au remboursement d’une échéance régulière de X euros.

 Concrètement, si le saut de charge est négatif ou faible, il y a de fortes chances que vous puissiez rembourser vos mensualités sans problème. Dans le cas contraire, il faudra présenter un dossier d’emprunteur irréprochable pour obtenir une offre de prêt.

Le saut de charge pour les banques est donc l’un des critères d’obtention du prêt immobilier, avec le taux d’endettement, l’apport personnel et le reste à vivre. Ensemble, ces éléments permettent de calculer la capacité d’emprunt.

Saut de charge et capacité d’emprunt

La capacité d’emprunt, c’est le capital maximum qu’accepteront de vous prêter les organismes de crédit, par rapport à :

• Vos revenus : sont comptabilisés dans vos revenus, vos salaires et primes régulières. Si vous avez déjà fait un investissement locatif, les établissements bancaires prendront en compte 70 % du montant des revenus locatifs que vous percevez ;
• Vos charges : vous remboursez déjà un crédit à la consommation ou un crédit auto ? Les mensualités associées entrent dans le calcul des charges ;
• L’apport personnel : il s’agit de l’épargne que vous injectez dans votre achat immobilier. Aujourd’hui, il est de plus en plus ardu d’obtenir un prêt sans apport. D’où la nécessité d’un apport minimum, qui représente au moins 10 % du montant de l’acquisition dans l’ancien, 5 % dans le neuf. Pourquoi un tel écart ? Tout simplement parce que l’apport sert notamment à financer les frais de notaire, qui sont plus élevés dans l’ancien que dans le neuf ;
• Le taux d’endettement : rendez-vous au paragraphe suivant pour tout bien comprendre.

À savoir : pour les emprunteurs en CDD et travailleurs indépendants, les banques calculent vos revenus sur la base d’une moyenne sur une à plusieurs années.

Saut de charge et taux d’endettement

Le taux d’endettement désigne le rapport entre vos revenus et les charges supportées au titre du futur emprunt et pensions alimentaires. Jusqu’à début 2022, la limite de 35 % de taux d’endettement était une simple recommandation du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF).

Depuis cette date, elle est devenue obligatoire. Les banques peuvent toutefois y déroger pour 20 % de la production trimestrielle de crédits. Pas pour tous les investisseurs, mais en donnant la priorité aux primo-accédants et à l’acquisition de la résidence principale.

Ainsi, les mensualités ne doivent pas représenter plus de 35 % de vos revenus. Par exemple, si vous avez un salaire net de 2 500 euros nets par mois, la mensualité ne doit idéalement pas excéder 2 500 / 3 = 833 euros, pour rester dans la limite du taux d’endettement.

Quel lien entre le taux d’endettement et le saut de charges ? On prend un exemple, avec un salaire de 2 500 euros. Vous allez rembourser une mensualité de 800 euros. A priori, vous êtes dans le taux d’endettement. Toutefois, vous étiez hébergé à titre gratuit, votre budget va donc être brusquement alourdi de 800 euros. La banque va s’interroger sur votre capacité à faire face à une telle augmentation.

À l’inverse, si le saut de charge est négatif, alors votre reste à vivre sera plus important quand vous serez propriétaire que quand vous étiez locataire. Les établissements bancaires considéreront que vous êtes un bon candidat à l’emprunt. Ils peuvent même décider de vous prêter au-delà de la limite de 35 %.

Saut de charge et reste à vivre

Le reste à vivre désigne l’argent dont vous disposez une fois que vous avez assumé toutes vos charges, mensualités d’emprunt et primes d’assurance incluses. Cet indicateur du niveau de vie est passé au crible par les banques. Elles considèrent que vous courrez moins de risques de défaillance dans le remboursement s’il est au moins égal à 600 euros pour un adulte.

Exemple du lien entre saut de charge et reste à vivre

Vous souhaitez emprunter avec votre moitié, et ensemble, vous disposez d’un revenu net de 4 000 euros par mois. Actuellement, vous versez un loyer de 1200 euros par mois. Pour ne pas trop plomber votre budget, vous optez pour une mensualité de 1 000 euros.

• Saut de charge : -200 euros ;
• Reste à vivre : 4 000 – 1 000 = 3 000. C’est largement au-dessus des 2 x 600 euros exigés par les banques ;
• Taux d’endettement maximum : 4 000 x 0.35 = 1 400 euros. Vous partez sur 1000 euros, vous êtes encore dans les clous.

Tous les voyants sont au vert pour emprunter !

Saut de charge négatif : comment en tirer parti ?

Malheureusement, on n’est pas tous égaux en matière d’obtention de crédit. Les CDD, petits revenus et autres travailleurs indépendants peuvent ainsi avoir du mal à emprunter s’ils ne sont pas accompagnés d’un courtier en prêt immobilier.

Le saut de charge négatif est une vraie bonne nouvelle pour eux ! En prouvant qu’ils parviennent à se loger à un prix inférieur à celui de la mensualité, ils rassurent les banques.

Le saut de charge négatif permet aussi a priori de faire partie des heureux élus qui arrivent à emprunter sans apport !

Saut de charge positif : que faire ?

Ce n’est pas parce que votre saut de charge est positif que vous n’obtiendrez pas votre prêt. On vient de le voir, le reste à vivre et le taux d’endettement ont aussi toute leur importance dans l’octroi d’un crédit.

Pour réduire votre taux d’endettement, vous pouvez par exemple solder (si c’est possible) les crédits à la consommation en cours. Ou augmenter le montant de votre apport personnel, par exemple en débloquant votre épargne salariale ou retraite. Cette disposition vous est offerte pour l’achat de la résidence principale.

La meilleure solution si vous pensez que votre dossier comporte une petite faiblesse reste de faire appel à un courtier immobilier. Fort de sa connaissance des banques, il sait lesquelles démarcher, qui acceptent un saut de charge positif, tant qu’il y a d’autres garanties ailleurs.