Taux d’endettement maximum : peut-on dépasser les 35% ?

Au moment de vous pencher sur le financement de votre projet immobilier, vous allez immanquablement tomber sur le taux d’endettement, une composante essentielle de la capacité d’emprunt. Et vous remarquez qu’une règle semble se dessiner pour un emprunt immobilier : ne pas dépasser les 35 % d’endettement. Est-elle vraiment immuable ? Non, car le Haut Conseil à la Stabilité Financière (HCSF) a émis une recommandation visant à accepter un pourcentage des dossiers dans certaines hypothèses. Pour avoir une chance de faire partie des heureux élus, encore faudra-t-il remplir certains critères.

Comprendre le taux d’endettement maximum

Définition et calcul du taux d’endettement

Le taux d’endettement (ou taux d’effort) est un indicateur clé utilisé par les banques pour évaluer la capacité d’un emprunteur à rembourser son prêt. Il représente la part des revenus mensuels consacrée au remboursement des crédits en cours, incluant le prêt immobilier, les crédits à la consommation et autres engagements financiers.

La formule de calcul est la suivante :

Pour calculer facilement votre taux d’effort, vous pouvez utiliser notre simulateur de taux d’endettement ou vérifier plus globalement votre capacité d’emprunt !

Pourquoi la limite de 35 % ?

Le plafond du taux d’endettement n’a pas été fixé au hasard. Il vise un double objectif :

1. Protéger les emprunteurs du surendettement : En fixant une limite à 35 %, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) entend éviter que les ménages ne s’endettent au-delà de leur capacité de remboursement. En effet, au-delà de ce seuil, les charges fixes peuvent devenir trop lourdes et compromettre la gestion du budget familial, exposant l’emprunteur à un risque de défaillance.

    

2. Limiter les risques pour les banques : Un emprunteur surendetté est un profil à risque pour une banque. En cas de difficulté financière, il peut avoir du mal à honorer ses mensualités, ce qui peut entraîner des impayés, voire un défaut de remboursement. Pour garantir la stabilité du marché immobilier et éviter une multiplication des crédits à risque, les établissements financiers appliquent donc strictement cette règle.

Cette limite a d’ailleurs évolué ces dernières années. Initialement fixée à 33 %, elle a été rehaussée à 35 % en 2021, en raison de la hausse des prix de l’immobilier et des conditions de financement plus strictes. Toutefois, certaines exceptions permettent d’aller au-delà de ce plafond, sous certaines conditions que nous allons détailler dans la suite de cet article.

Comment optimiser son dossier pour emprunter au-delà de 35 % ?

Dépasser un taux d’endettement de 35 % n’est pas impossible, mais cela nécessite de présenter un dossier solide et rassurant pour la banque. Plus votre profil inspire confiance, plus l’établissement prêteur sera enclin à assouplir ses critères. Voici les principaux leviers à actionner pour maximiser vos chances d’obtenir un prêt immobilier avec un endettement supérieur à la norme.

Les éléments qui rassurent les banques

Les banques ne se basent pas uniquement sur le taux d’endettement pour décider d’accorder ou non un crédit. Elles prennent en compte plusieurs indicateurs permettant d’évaluer votre fiabilité financière.

Une gestion bancaire rigoureuse

Avant d’accepter votre demande de prêt, la banque analyse vos trois derniers relevés bancaires pour s’assurer que vous gérez correctement votre budget. Elle recherche notamment :

• Absence de découverts récurrents : Un compte qui finit régulièrement en négatif est un signal d’alerte pour la banque.
• Aucune dépense excessive ou superflue : Des achats compulsifs ou des jeux d’argent peuvent inquiéter l’établissement prêteur.
• Capacité à épargner : Si vous mettez de l’argent de côté chaque mois, cela prouve que vous avez une bonne discipline financière.

Une épargne régulière

L’épargne est un critère clé pour convaincre la banque. Elle peut prendre plusieurs formes :

• Épargne de précaution : Un compte épargne avec plusieurs milliers d’euros rassure le prêteur sur votre capacité à faire face aux imprévus.
• Épargne projet : Si vous avez constitué une réserve spécifique pour votre achat immobilier, cela démontre votre sérieux et votre capacité à planifier.
• Placements financiers : Assurance-vie, PEL, livret A… Ces actifs peuvent être utilisés en garantie pour renforcer votre dossier.

Une situation professionnelle stable et une évolution salariale prometteuse

Votre statut professionnel joue un rôle déterminant dans l’évaluation de votre solvabilité. Un CDI est souvent un prérequis pour emprunter, mais d’autres éléments peuvent peser en votre faveur :

• Un ancienneté de plus de 2 ans dans votre entreprise est un gage de stabilité.
• Une progression salariale avérée (augmentations, primes, promotions) prouve que votre endettement actuel pourrait être absorbé par une hausse future de revenus.
• Les professions en tension (médecins, ingénieurs, fonctionnaires, cadres supérieurs, etc.) bénéficient parfois d’un assouplissement des règles car leur employabilité est forte.

Les solutions pour diminuer son taux d’endettement

Si votre taux d’endettement est trop élevé, plusieurs stratégies peuvent vous aider à l’optimiser et à améliorer vos chances d’obtenir un prêt.

Le regroupement de crédits : alléger ses mensualités

Si vous avez plusieurs crédits en cours (auto, consommation, prêt personnel…), vous pouvez les regrouper en un seul prêt avec une mensualité réduite. Cela permet de réduire artificiellement votre taux d’endettement, en étalant la durée de remboursement sur une période plus longue.

Augmenter son apport personnel

Cela va de soi : plus votre apport personnel est élevé, plus le montant du prêt nécessaire sera réduit, ce qui allège votre taux d’endettement. Pour augmenter votre apport vous pouvez par exemple recourir : 

• au don familial ;
• au prêt familial ;
• aux prêts aidés tels que le PTZ (souvent considéré comme apport par les banques).

Avec un apport plus important, la mensualité baisse et le taux d’endettement diminue, ce qui facilite l’acceptation de votre dossier par la banque.

Allonger la durée du prêt

Un autre moyen de réduire son taux d’endettement est d’allonger la durée du prêt. Plus la période de remboursement est longue, plus la mensualité diminue, ce qui permet d’entrer dans les critères bancaires.

Attention toutefois, plus la durée est longue, plus le coût total du crédit augmente en raison des intérêts supplémentaires.

Utiliser les prêts aidés (PTZ, prêt employeur, PAS…)

Certains prêts aidés permettent de financer une partie de l’achat sans impacter le taux d’endettement.

• Le prêt à taux zéro (PTZ) : réservé aux primo-accédants, il finance jusqu’à 40 % de l’achat sans générer de mensualité immédiate (différé de remboursement).
• Le prêt employeur (1 % logement) : proposé par certaines entreprises, il offre un taux d’intérêt réduit et permet de compléter son financement sans alourdir son endettement.
• Le prêt d’accession sociale (PAS) : destiné aux ménages modestes, il bénéficie de conditions avantageuses et d’une garantie de l’État.

Même sous les 35 %, un prêt peut être refusé

Il est souvent admis qu’en restant sous la barre des 35 % d’endettement, un emprunteur a toutes les chances d’obtenir un prêt immobilier. Pourtant, ce n’est pas systématiquement le cas. Les banques ne se basent pas uniquement sur le taux d’endettement pour accorder un financement. D’autres critères entrent en jeu et peuvent entraîner un refus, même si votre taux d’endettement est conforme aux recommandations du HCSF.

Lire aussi : Comment est accepté un crédit immobilier ?

Une absence d’épargne et une mauvaise gestion financière

Le taux d’endettement ne reflète pas à lui seul la santé financière d’un emprunteur. Une gestion bancale des finances personnelles peut être un facteur bloquant pour la banque.

Les banques attendent de leurs clients qu’ils disposent d’un apport personnel pour couvrir une partie du projet (généralement 10 % du prix d’achat pour couvrir les frais de notaire). Mais au-delà de cet apport, elles veulent également voir une capacité à épargner régulièrement. Un emprunteur sans épargne ou avec des comptes souvent à découvert sera jugé à risque, même avec un taux d’endettement faible.

Un endettement caché ou des crédits à la consommation en cours

Même si votre taux d’endettement semble raisonnable, les crédits à la consommation ou les découverts bancaires fréquents peuvent inquiéter la banque.

Les crédits renouvelables (ou revolving) et les prêts personnels sont souvent considérés comme des dettes risquées. Même s’ils ne représentent qu’un faible montant, ils indiquent une dépendance au crédit et une gestion financière potentiellement fragile.

Des revenus instables ou un saut de charge trop important

Même avec un bon taux d’endettement, la stabilité des revenus est un critère essentiel pour obtenir un prêt.
Les banques privilégient les emprunteurs en CDI hors période d’essai, les fonctionnaires et les professions libérales établies depuis plusieurs années. Si un emprunteur est en CDD, intérimaire ou indépendant sans historique de revenus stable, son dossier sera jugé plus risqué.

Le saut de charge correspond à l’écart entre votre loyer actuel et la mensualité de votre futur crédit immobilier. Si la différence est trop importante, la banque peut considérer que votre budget ne sera pas capable d’absorber cette nouvelle charge.

Pour augmenter vos chances d’obtenir votre prêt immobilier au meilleur taux, faites d’abord le point avec un courtier immobilier Helloprêt !