L’emprunt immobilier pour les indépendants

Oui, le sacro-saint CDI demeure le contrat de travail préféré des banques. Mais, vous pouvez également obtenir un prêt immobilier si vous êtes indépendant. Les critères d’étude de votre dossier diffèrent par rapport à un salarié en ce que la prise de risque est théoriquement plus importante pour la banque. Dès lors, pour séduire les banques, votre activité devra être assez ancienne avec une stabilité de revenu suffisante.

Afin d’augmenter les chances d’obtention d’un prêt pour indépendant, vous pourrez leur proposer certaines garanties complémentaires. On fait le point sur le crédit immobilier en indépendant en vous livrant tous les conseils utiles pour augmenter les chances de son acceptation aux meilleures conditions !

Le prêt immobilier pour indépendant : possible ou pas ?

Une idée reçue tenace affirme qu’il est impossible de souscrire un prêt immobilier lorsque l’on est indépendant ou freelance. C’est faux ! Si vous avez fait le choix de travailler à votre compte, vous pouvez tout à fait accéder à la propriété immobilière. Mais soyons francs : vous devrez avoir un très bon dossier emprunteur.

L’écueil, c’est bien entendu la précarité et l’irrégularité des revenus, qui ne contribuent pas à rassurer les banques sur votre profil. Alors pour décrocher le sésame, encore devez-vous exercer votre activité depuis plusieurs années et démontrer votre capacité à épargner et gérer votre argent. Un courtier pour prêt immobilier indépendant peut vous aider à peaufiner votre dossier et trouver des interlocuteurs qui voudront bien l’accepter.

Quels sont les critères pour obtenir un crédit immobilier en statut indépendant ?

prêt immobilier profession libérale

Bien entendu, vous n’avez pas de bulletins de salaire à produire, sauf si vous êtes également embauché dans une entreprise pour quelques heures de travail. La banque va donc s’intéresser aux bilans de votre entreprise, ou aux déclarations de chiffre d’affaires si vous êtes micro-entrepreneur.

1.Les revenus tirés de l’activité et le critère d’ancienneté

Pour vous éviter quelques déconvenues et une perte de temps certaine, nous vous le disons tout net : avant 3 ans d’exercice, inutile de solliciter un prêt immobilier pour indépendant, il vous sera refusé (sauf si vous proposez des garanties solides). Les banques doivent en effet avoir une vision suffisante sur la stabilité de votre activité et les revenus que vous en tirez. 3 ans, c’est arbitraire, mais c’est une règle qu’elles suivent toutes. Il n’est pas rare qu’elles demandent encore plus d’ancienneté pour les auto entrepreneurs.

La pérennité et la bonne stabilité financière de votre entreprise sont donc étudiées à la loupe. Tout comme les revenus qu’elle vous verse. Ces derniers doivent être suffisamment élevés, mais surtout stables. C’est encore mieux s’ils sont en progression. En revanche, s’ils fluctuent énormément d’un mois ou d’un trimestre sur l’autre, vous aurez du mal à convaincre la banque de vous suivre dans votre projet d’acquisition immobilière. In fine, celle-ci calculera la moyenne des revenus que vous avez perçus en 3 ans, pour déterminer votre capacité d’emprunt.

Bon à savoir : la banque prend seulement en compte le salaire que vous vous versez réellement, pas les autres avantages. Il n’est pas rare que les entrepreneurs choisissent de se rémunérer moins que ce à quoi ils pourraient prétendre au vu des résultats de leur société, et préfèrent mettre des dépenses à la charge de cette dernière. Cependant, vous ne pourrez donc pas mettre en avant le fait que votre Mercedes, son entretien et toutes vos factures de téléphone sont payés par votre boîte pour démontrer que votre capacité d’emprunt est supérieure à celle que laissent apparaître vos revenus. En clair, si vous vous versez 4 000 € de salaire, sur la base d’un taux d’endettement de 35 %, vous ne pourrez pas prétendre à des mensualités de prêt pour indépendant supérieures à 1 400 €. Notez que le calcul pour les entrepreneurs prend en compte le net imposable, avec un abattement de 35 à 50 % en fonction du secteur d’activité (commerce ou prestation de service). Ces mêmes 4 000 € ne seront donc considérés qu’à hauteur de 2 000 € dans la pire des hypothèses.

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2.Le secteur d’activité

Le secteur d’activité a aussi toute son importance. Les banques sont plus enclines à accorder un prêt immobilier aux professions libérales dans le secteur de la santé ou du conseil juridique, que, mettons, à un indépendant spécialisé dans la psychologie de l’animal de compagnie. C’est injuste, mais c’est un fait. Un kiné ou un avocat n’aura normalement pas de difficultés à se constituer une clientèle et à remplir son carnet de rendez-vous.

3.La capacité d’épargne

La banque voit d’un (très) bon œil votre capacité à mettre de l’argent de côté lorsque vous sollicitez un prêt immobilier en tant que freelance. Vous lui prouvez ainsi que vous êtes capable de faire à une échéance récurrente et régulière, comme l’est une mensualité de crédit.

4.L’apport personnel

Il est déjà assez compliqué d’emprunter sans apport dans le cadre d’un crédit immobilier classique, mais c’est carrément mission impossible pour les indépendants. Avant de vous lancer dans un projet d’acquisition, veillez donc à disposer d’au moins 10 % du prix de vente en apport, pour couvrir les frais de notaire et annexes.

Votre courtier Helloprêt vous aide à peaufiner votre dossier et à le mettre en valeur aux yeux des banques. Si d’ores et déjà, vous aimeriez avoir une idée du taux, vous pouvez utiliser notre outil de simulation pour un prêt à un indépendant.

Lire aussi : comment calculer les frais de notaire ?

Remarque : L’apport peut être un excellent allié pour décrocher un prêt immobilier en tant qu’indépendant en ce qu’il permet de moduler l’emprunt total et donc de passer sous le couperet des 35 % de taux d’endettement. Peut-être que vous pourriez solliciter votre famille avec un prêt familial ou un don familial pour vous aider à accéder à la propriété immobilière ?

La prise d’une garantie pour rassurer les banques

Pour mettre toutes les chances de votre côté d’obtenir un prêt, vous pouvez également proposer à la banque de prendre certaines garanties.

Les garanties complémentaires de l’indépendant

En principe, un prêt immobilier fait l’objet d’une caution par un organisme de cautionnement. Ce dernier prend le relais en cas de défaut de remboursement de l’emprunteur.
Forcément, en tant que freelance, l’organisme de cautionnement peut refuser de cautionner votre prêt en raison du niveau de risque du profil cautionné. C’est d’ailleurs l’une des premières causes de refus de prêt vécues par les emprunteurs freelance et indépendant.

Si vous disposez déjà d’un patrimoine immobilier ou financier, vous pouvez alors :

consentir une hypothèque sur le bien que vous souhaitez acheter ou sur l’un de vos biens immobiliers ;
souscrire une IPPD sur le bien que vous achetez ou sur l'un de vos biens ;
proposer le nantissement d’un contrat d’épargne (assurance vie, etc.).

Quelle assurance emprunteur pour les indépendants ?

Au minimum, vous devrez souscrire une assurance de prêt immobilier pour indépendant qui couvre les risques liés au décès et la PTIA. Sachez que l’option perte de revenus en cas d’arrêt de travail n’est pas ouverte aux chefs d’entreprise.

Vous avez le choix entre souscrire à l'assurance groupe de la banque vous proposant un prêt immobilier ou une délégation d'assurance chez un autre assureur, généralement moins chère. Helloprêt peut vous trouver la meilleure assurance du marché adaptée à votre profil et la négocier en même temps que votre prêt immobilier pour un financement immobilier optimisé !

Voici la liste des différentes assurances emprunteurs susceptible d'assurer l’emprunt d’un indépendant :

Trouver LA banque réceptive à votre profil d’indépendant

Certaines banques sont plus complaisantes que d’autres avec les profils d’indépendant et les freelances. En effet, aujourd’hui s’opère une véritable mutation du marché du travail où de plus en plus de profils ultra qualifiés privilégient le travail sous le statut d’indépendant notamment dans le secteur des nouvelles technologies. Certaines banques prennent la mesure de ce changement de paradigme et utilisent l’octroi d’un prêt immobilier comme une opportunité pour capter cette clientèle premium (afin de leur vendre éventuellement plus tard des produits de placement), d’autres ne se donnent même pas la peine de d’ouvrir le dossier emprunteur d’un indépendant…

Pour obtenir un prêt immobilier en tant qu’indépendant, nous vous recommandons vivement de solliciter plusieurs banques pour voir celles qui sont les plus réceptives à votre profil emprunteur.

Bref, vous l’aurez compris, il n’est pas impossible, mais un peu difficile d’obtenir un prêt immobilier pour indépendants. Pour gagner du temps dans vos recherches, contactez un courtier Helloprêt, qui vous aidera à déterminer si oui ou non votre dossier est recevable, et à obtenir le meilleur taux.

Nos conseils aux indépendants pour obtenir leur prêt immobilier en fonction de leur profession

Les indépendants ne sont pas tous égaux face au crédit immobilier selon leur profession. Nous avons donc réalisé quelques guides pour tenir compte des spécificités de votre métier et vous dispenser les bons conseils pour augmenter vos chances d’obtenir un prêt immobilier au meilleur taux !