Comment calculer les mensualités de remboursement de votre prêt immobilier ?

Pourquoi est-il important de calculer une mensualité de prêt immobilier ?

Un achat immobilier est une opération complexe qui nécessite un minimum de préparation. L’un des points les plus importants d’une opération immobilière est le volet financement où, pour réaliser votre projet, il faudra dans la majorité des cas obtenir un prêt immobilier.

Or, qui dit prêt immobilier dit remboursement et donc mensualité de prêt immobilier.

Calculer à l’avance vos mensualités de remboursement vous permet à minima :

• de mieux anticiper votre situation financière future ;
• de calculer votre taux d’endettement pour maximiser votre budget immobilier.

L’importance de se projeter financièrement avant un achat immobilier

Le calcul de votre mensualité de prêt vous donne un élément clé sur le coût mensuel de votre acquisition immobilière. À l’instar d’un loyer, vos mensualités de prêt vous permettent de vous projeter dans votre situation économique post acquisition.

Vous pouvez alors calculer votre reste à vivre, provisionner vos charges et impôts locaux afin d’établir un budget précis de ce qu’il vous coûte d’être propriétaire de votre chez vous.

Bien sûr, l’idée n’étant pas de vous donner de cours de gestion d’un ménage, mais plus vous serez prévoyant sur ces questions plus vous éviterez les déconvenues.

Calculer son taux d’endettement grâce au calcul de mensualité

Le taux d’endettement est la composante essentielle de la capacité d’emprunt. Autrement dit, calculer ses mensualités de prêt vous permet de savoir si vous dépassez ou non les fameux 35 % de taux d’endettement maximum.

Si c’est le cas, il faudra revoir votre copie soit en empruntant moins soit en optimisant vos mensualités de prêt (ce que nous vous expliquons plus bas).

À noter néanmoins que si votre dossier emprunteur est béton, vous pourrez éventuellement dépasser le taux d’endettement maximum !

Pour ce faire, vous pouvez utiliser notre simulateur de capacité d’emprunt !

Comment diminuer ses mensualités de prêt immobilier ?

Maintenant que vous savez à combien s’élèvent vos mensualités de crédit, il convient de se pencher sur la manière dont vous pouvez réduire vos mensualités.

Comme nous l’avons vu, vos mensualités de prêt se décomposent en 3 compartiments :

• la partie remboursement du capital emprunté (chaque mois, vous remboursez une petite partie du capital) ;
• les intérêts d’emprunt (ce que vous payez à la banque) ;
• les primes d’assurance emprunteur.

Il est possible de diminuer le montant de vos mensualités grâce à des techniques permettant de réduire le montant de chacun de ces compartiments. Attention néanmoins, certaines techniques telles que l’allongement de crédit augmente le coût total des intérêts bien que vos mensualités diminuent !

Diminuer le montant de remboursement du capital dans vos mensualités

Le remboursement du capital emprunté est la part la plus importante de vos mensualités, même si en début de prêt sa part est plus faible qu’à la fin.

En tout état de cause, le montant du remboursement mensuel du capital est directement lié au montant total emprunté. Plus votre emprunt est élevé, plus vos mensualités de remboursement seront importantes.

Bien entendu, il serait contreproductif de diminuer le montant emprunté. Pour diminuer vos mensualités de prêt, vous pouvez alors moduler la durée d’emprunt.

Augmenter la durée du prêt

En effet, plus vous empruntez sur une longue durée, plus vos mensualités de remboursement baissent (vous pouvez faire le test avec notre simulateur de calcul de mensualité de prêt).

Par contre, en allongeant la durée de votre prêt immobilier, vous augmentez le coût global de ce dernier. En remboursant chaque mois un montant plus faible, les intérêts et les primes d’assurance s’appliquent sur une durée plus longue. Il faut donc trouver un juste équilibre pour que votre prêt immobilier ne soit pas trop coûteux !

Souscrire un prêt in fine ou un différé de remboursement

L’autre solution pour diminuer le montant du remboursement du capital pendant votre prêt immobilier est de souscrire un prêt in fine. Par opposition au prêt amortissable (le prêt immobilier classique), vos mensualités de prêt se composent exclusivement des intérêts et de l’assurance emprunteur, le capital emprunté se rembourse en une fois à la fin du prêt in fine.

Ainsi, pendant toute la durée du prêt in fine, vous ne payez que les intérêts et les primes d’assurance. Forcément, les mensualités de prêt sont substantiellement plus faibles qu’avec un prêt amortissable, mais attention :

• il faudra rembourser en une fois le capital emprunté (vous avez donc plutôt intérêt à mettre de l’argent de côté) ;
• puisque vous ne remboursez pas votre prêt mensuellement, le montant des intérêts s’applique sur la totalité du capital emprunté de sorte que le coût global de votre crédit sera nettement supérieur à un prêt amortissable.

Bref, le prêt in fine est surtout adapté aux investissements locatifs afin de générer un cashflow positif.

Pour l’achat d’une résidence principale ou secondaire, il est préférable de négocier un différé de remboursement. Pendant les 3 premières années de votre prêt par exemple, vous payez seulement intérêts et primes d’assurance. Une fois la période écoulée, vous commencerez à rembourser progressivement le capital comme pour un prêt amortissable classique.

Si vous souhaitez obtenir un différé de remboursement, nos courtiers immobiliers se tiennent prêts à négocier pour vous ce type de condition de remboursement !

Réduire la part des intérêts de vos mensualités de prêt

L’autre levier pour diminuer vos mensualités de crédit immobilier est de diminuer le taux d’intérêt d’emprunt.

Ceci étant, sachez que les taux immobiliers sont déjà extrêmement bas aujourd’hui, la marge de manœuvre est donc très limitée avec un gain potentiel relativement faible (sauf si vous envisagez le rachat d’un prêt en cours souscrit dans les conditions économiques de l’époque).

La seule solution viable actuellement est de s’orienter vers un PTZ (prêt à taux zéro) qui, comme son nom l’indique, est un prêt avec 0 intérêt. Le PTZ est particulièrement intéressant est raison de son différé de remboursement allant de 5 à 15 ans permettant de diminuer très largement vos mensualités de prêt.

Mais, ce prêt ne s’adresse qu’aux primo-accédants pour l’acquisition de leur résidence principale sous réserve notamment du respect d’un plafond de ressource. Pour réduire vos mensualités de prêt, le PTZ n’est donc pas adapté à tous les types de projets immobiliers et de public.

Négocier une assurance emprunteur au meilleur taux

L’assurance emprunteur représente dans la plupart des cas la source de coût la plus importante. En effet, le taux de cette dernière est calculé notamment en fonction de votre âge et de votre état de santé. Mais, contrairement aux intérêts, le taux d’assurance s’applique sur le capital emprunté et non sur le capital restant dû de sorte que le coût des primes est constant pendant toute la durée du prêt.

Ainsi, plus vous diminuez le taux d’assurance, plus vous allégez le montant de vos mensualités de prêt. Pour ce faire, nous vous conseillons de souscrire une délégation d’assurance plutôt qu’une assurance groupe (l’assurance de la banque), généralement plus coûteuse.\

Pour connaître les meilleurs taux d’assurance, vous pouvez utiliser notre simulateur d’assurance de prêt immobilier. À noter que vous pouvez changer d’assurance emprunteur à tout moment la première année grâce à la loi Hamon, ou à chaque anniversaire du contrat grâce à la loi Bourquin.