Les indispensables
Pour maîtriser votre prêt de A à Z
Pour aller plus loinTop 9 des meilleurs conseils de courtier immobilier
Vous souhaitez acheter votre résidence principale ou concrétiser un investissement locatif et avez besoin d’un financement. Du calcul de votre capacité d’emprunt au déblocage des fonds, il vous faut suivre un certain nombre d’étapes pour concrétiser votre projet immobilier. Profitez des meilleurs conseils de nos courtiers immobiliers pour les franchir avec succès !
Conseil : évaluer le budget d’achat avec précision
Inutile de vous lancer sans les visites si vous n’avez pas la moindre idée de votre budget d’achat. Celui-ci est intrinsèquement lié à votre capacité d’emprunt, c’est-à-dire au montant maximum que les banques accepteront de vous prêter en fonction :
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De votre situation professionnelle. L’intégralité de vos revenus sera comptabilisée si vous êtes en CDI période d’essai expirée ou fonctionnaire. Si vous êtes en CDD ou travailleur indépendant, les établissements prêteurs se baseront sur une moyenne sur plusieurs années. Les loyers futurs d’un investissement immobilier locatif seront aussi intégrés, à concurrence de 70 % ;
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De vos charges, mensualités de crédit et pensions alimentaires ;
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De votre taux d’endettement, qui doit rester limité à 35 %. Vous devrez démontrer un reste à vivre solide pour aller au-delà de ce plafond ;
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Du taux d’intérêt que le courtier négociera pour vous.
Conseil important du courtier : prévoyez une enveloppe pour les travaux si vous envisagez d’investir dans l'ancien !
Conseil du courtier en prêt immobilier : soigner le dossier emprunteur
Que vous passiez par un courtier en agence ou par un courtier en ligne comme Helloprêt, vous allez devoir constituer un dossier pour demander un prêt immobilier. Il contiendra tous les justificatifs nécessaires pour que les organismes financiers puissent vérifier votre solvabilité et étudier le risque que vous leur faites courir s’ils acceptent de financer votre acquisition.
Préparez ce dossier dès la naissance de votre projet, pour ne pas perdre de temps. Vous devez le soumettre aux établissements bancaires après la signature du compromis de vente, qui vous laissera alors un délai de 45 à 60 jours pour trouver votre crédit immobilier et votre assurance.
Le dossier doit notamment contenir :
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Votre dernier avis d’imposition ;
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Les 3 dernières fiches de paie ;
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La copie d’une pièce d’identité ;
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Les trois derniers relevés de compte bancaires. Les banques vont les passer au crible pour en savoir plus sur votre comportement de gestionnaire. Conseil de courtier : si vous avez été à découvert pendant cette période, différez votre achat immobilier d’autant. Vous vous exposez en effet à un refus pur et simple de leur part.
Rechercher des dispositifs d’aide à l’achat
Si votre projet concerne l’acquisition de la résidence principale, sachez qu’il existe de nombreuses aides aux primo-accédants, qui vous permettront de faire baisser la note finale.
Votre courtier vous conseillera ainsi de vérifier votre éligibilité :
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Au prêt à taux zéro (PTZ). Son champ d’application a récemment été élargi, mais il reste attribué sous conditions de ressources. Il vient en complément d’un prêt principal, et son montant est calculé en fonction de la zone d’implantation du bien immobilier et de la composition de votre foyer fiscal ;
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Le bail réel solidaire. Réservé aux ménages “modestes” sous conditions de ressources, il repose sur une dissociation entre le foncier et le bâti. Concrètement, vous achetez les murs et louez le terrain sur lequel est construit le logement à un organisme, moyennant une redevance mensuelle très faible ;
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Le prêt Action Logement. Il est réservé aux salariés d’une entreprise qui en emploie au moins 10. Son montant maximum s’élève à 30 000 euros ;
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L’éco-PTZ, pour réaliser des travaux de rénovation énergétique. Vous pouvez y prétendre, même si vous êtes propriétaire bailleur ;
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Le prêt d’accession sociale, au taux plafonné ;
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Conseil du courtier pour un achat immobilier : optimiser le montant de l’apport personnel
L’apport personnel désigne l’épargne que vous allez injecter dans votre acquisition, qui ne sera donc pas financé par l’emprunt bancaire. Il sert à payer les frais annexes comme les frais de notaire, frais de dossier, frais de garantie, commission versée au courtier…
Il est devenu quasiment impossible d’emprunter sans apport. A minima, vous devez proposer une somme représentant 10 % du montant emprunté. Conseil de votre courtier : prenez le temps de la réflexion pour choisir son montant. Il peut en effet vous permettre d’atteindre des objectifs en termes de rendement (investissement locatif), d’engagement de durée ou encore de négocier un meilleur taux immobilier.
Par exemple, si vous réalisez un achat locatif, vous visez potentiellement l’autofinancement ou le cashflow positif. Pour y parvenir, vous aurez sans doute besoin d’injecter plus d’apport que le minimum demandé, pour réduire le montant des mensualités.
Pour l’acquisition de la résidence principale, vous pouvez également augmenter le montant de l’apport pour solder plus rapidement votre emprunt. Attention toutefois, dans les 2 situations, conservez une épargne de précaution suffisante pour pouvoir rebondir en cas de coup dur.
Bien choisir le type de prêt immobilier
Pour acheter un appartement ou une maison, vous avez le choix entre :
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Un prêt amortissable, à taux fixe ou variable. C’est le plus fréquent, et celui qui propose le taux d’emprunt le plus faible. Composées d’une fraction d’intérêts et de capital restant dû, les mensualités sont fixes, mais la part d’intérêts diminue au fil du remboursement ;
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Un prêt in fine. Ses mensualités se composent uniquement d’intérêts, vous remboursez le capital restant dû en une seule fois, au cours de l’ultime échéance. Il est proposé moyennant un taux d’emprunt plus élevé que le prêt amortissable. Ce prêt s’adresse aux emprunteurs avec une excellente situation financière et aux investisseurs locatifs fortement fiscalisés. En effet, vous devez nantir entre 30 et 50 % du capital emprunté sur un support sécurisé comme l’assurance vie. Vous pourrez déduire l’intégralité des échéances au régime du réel ;
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Un prêt relais ou un prêt achat revente, si vous êtes déjà propriétaire d’un logement et que vous souhaitez en acheter un autre.
Le courtier vous conseillera le prêt le plus adapté en fonction de votre situation financière, fiscale et de votre projet.
Comparer le TAEG et les clauses du contrat de prêt
Votre courtier va mettre les banques en concurrence pour vous obtenir le meilleur taux et les meilleures conditions d’emprunt. Son rôle sera ensuite de centraliser les offres pour vous les soumettre. Il vous conseillera sur celles à privilégier en fonction de votre projet et de votre profil d’emprunteur, mais vous demeurez libre de sélectionner celle qui vous correspond le mieux.
Astuce à connaître ! Vous devez vous reporter au taux annuel effectif global (TAEG) pour connaître le coût global de votre financement. Celui-ci comprend en effet outre le taux d’emprunt, le taux d’assurance, le montant des frais annexes et des commissions des intermédiaires.
Négocier l’assurance emprunteur
L’assurance emprunteur constitue l’autre poste de dépenses important lié au financement. Même si elle n’est légalement pas obligatoire, vous ne réussirez pas à emprunter si vous ne signez pas de contrat. Elle a pour vocation de prendre en charge le remboursement du capital restant dû ou des échéances si l’un des aléas prévus au contrat se réalise.
A minima, pour un projet d’investissement locatif, vous devez être couvert contre les risques décès et perte totale et irréversible de l’autonomie (PTIA). Pour l'acquisition de la résidence principale, vous devez ajouter d’autres garanties au contrat, contre l’invalidité permanente, totale ou partielle, et contre l’incapacité temporaire de travail.
Le tarif de l’assurance prêt est calculé soit sur la base du capital restant dû (les primes sont alors dégressives), soit sur la base du capital emprunté (les primes sont fixes tout au long du remboursement). Il prend notamment en compte :
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Votre état de santé ;
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Votre âge ;
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Votre profil d’assuré, par exemple si vous fumez ;
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Les activités sportives risquées ;
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La pratique d’un métier à risque.
La banque qui acceptera votre demande de prêt vous proposera son contrat groupe. Conseil du courtier : se rapprocher des assureurs extérieurs, qui offrent des assurances en délégation. Ils pratiquent des tarifs plus avantageux, car ces derniers sont personnalisés en fonction de votre profil d’assuré.
À savoir : depuis la loi Lemoine, vous pouvez changer d’assurance emprunteur à tout moment, sans préavis ni pénalités.
Bien choisir la garantie
Votre emprunt immobilier doit être couvert par une garantie qui assure son remboursement dans les situations non couvertes par l’assurance de prêt. Votre courtier vous conseillera de privilégier l’organisme de cautionnement, qui se porte garant, car il est le moins cher. Mais il peut aussi vous orienter sur une hypothèque ou un IPPD pour décrocher le financement.
Profiter des conseils du courtier !
L’accompagnement d’un courtier immobilier ne se limite pas à trouver le meilleur taux de crédit. Il agit en véritable partenaire pour optimiser chaque aspect du financement. Il vous assiste ainsi dans :
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Le montage du dossier : il analyse votre situation et sélectionne les meilleures options parmi des dizaines d’offres bancaires ;
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La négociation des conditions : il défend vos intérêts auprès des banques pour obtenir non seulement un taux compétitif mais aussi des avantages comme l’absence de pénalités de remboursement anticipé ou des frais de dossier réduits.
En somme, le courtier vous fait gagner du temps et de l’argent et bénéficier de conseils judicieux !
Très réactif et compétent pour trouver des prêts compatibles avec notre projet aux meilleurs taux.
J'ai bénéficié d'un accompagnement impeccable de la part de mon conseiller (Romain BOYER). Faire appel à un courtier a été une excellente décision que je ne regrette pas. Ses explications précises, la qualité de son travail et son suivi attentif m'ont permis d'aborder mon projet immobilier en toute tranquillité. Vous pouvez leur faire confiance sans hésitation.
Un immense merci à Gary pour son accompagnement exceptionnel dans notre recherche de prêt immobilier. Son efficacité redoutable et sa rigueur nous ont permis d’obtenir un financement en un temps record, avec des conditions optimales. Au-delà de son expertise et de sa précision, Gary se distingue par son écoute, son attention aux moindres détails et sa capacité à s’adapter à chaque situation. Il a su anticiper nos besoins, répondre à toutes nos questions avec clarté et nous guider à chaque étape avec un professionnalisme irréprochable. Si vous cherchez un courtier fiable, réactif et impliqué, foncez les yeux fermés. Une perle rare dans ce domaine !
Un grand Merci à Gary Aizenman pour cet excellent accompagnement. Super réactif du début à la fin, je vous recommande vivement Helloprêt pour vos projets.
Nous avons été extrêmement satisfaits des services d’Angélique ces trois derniers mois. Grâce à elle nous avons pu faire aboutir notre projet d’acquisition, et à un taux compétitif. Les discussions avec les banques n’ont pas toujours été simples, mais elle nous a accompagné et conseillé à chaque étape. Nous n'hésiterons pas à la recommander si certaines de nos connaissances cherchent à obtenir un prêt immobilier.
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