Les indispensables
Pour maîtriser votre prêt de A à Z
Pour aller plus loinInvestissement locatif : l'avantage du courtier immobilier
Dégager des revenus complémentaires, constituer un patrimoine à transmettre à ses héritiers, préparer sa retraite : autant de raisons de vous lancer dans l’investissement locatif. Pour profiter au mieux des avantages fiscaux et de l’effet de levier, vous avez tout intérêt à financer l’acquisition avec un prêt immobilier. Alors, devez-vous le rechercher par vous-même ou faire appel à un courtier en investissement locatif ? La seconde solution vous permet de gagner du temps et d’optimiser chaque étape du financement.
L’investissement locatif, c’est quoi ?
Avant de nous intéresser au courtier en investissement locatif, revenons un instant sur les spécificités de cette opération. Vous allez acquérir un bien immobilier pour le donner en location afin d’en percevoir des loyers, et peut-être à terme, une plus-value.
Rentable et peu risqué si vous sélectionnez soigneusement l’emplacement, ce type d’achat immobilier vous fait également bénéficier d’une fiscalité avantageuse si vous optez pour une taxation au régime réel ou un dispositif de défiscalisation comme la loi Pinel.
Si vous optez pour la location nue au régime réel, vous pourrez déduire une liste limitative de charges des recettes locatives et potentiellement créer un déficit foncier. Vous pouvez déduire celui-ci de votre revenu global imposable (hors intérêts d’emprunt) jusqu’à 10 700 euros.
Si vous choisissez la location meublée, sous le régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMNP), vous pouvez déduire l’intégralité de vos charges et pratiquer des amortissements. Le déficit alors constaté sera reportable sur vos BIC de location meublée (LMNP) ou imputable sans limitation de montant sur votre revenu global (LMP).
Qu’est-ce qu’un courtier en investissement locatif ?
Le courtier est un intermédiaire entre les banques et les emprunteurs. Son rôle est de mettre les établissements prêteurs en concurrence afin de dénicher le meilleur taux de crédit et d’assurance et les meilleures conditions d’emprunt.
Le courtier en investissement locatif est, comme son nom l’indique, spécialisé dans le financement de ce type de projet, qui présente comme spécificités :
-
Un taux d’emprunt potentiellement plus élevé, lié à la nature même de l’opération et au fait que la durée de remboursement se limite le plus souvent à 20 ans (contre 25 ans + 2 ans de différé pour l’acquisition de la résidence principale). Pour que les établissements bancaires puissent dégager une marge suffisante, ils peuvent appliquer une surcote sur le taux d’intérêt, que le courtier en investissement locatif peut négocier ;
-
De pouvoir choisir entre 2 types de prêts immobiliers : le prêt amortissable et le prêt in fine. Avec le premier, vous remboursez des mensualités composées d’intérêts d’emprunt et d’une fraction de capital restant dû. Le fonctionnement d’un prêt in fine est très différent. Les mensualités se composent uniquement d’intérêts d’emprunt et vous remboursez le capital emprunté en une seule fois, lors de l’ultime échéance. Ce prêt est généralement proposé moyennant un taux immobilier plus élevé que le prêt amortissable, mais il présente un avantage indéniable pour l’investisseur locatif. Au régime réel, ce dernier peut déduire l’intégralité de la mensualité des revenus locatifs, alors qu’avec un prêt amortissable, les intérêts déductibles sont dégressifs. Le courtier en investissement locatif pourra ainsi vous conseiller ce type de produit, en fonction de votre fiscalité ;
-
Le calcul de la capacité d’emprunt s’effectue en tenant compte des futurs loyers ;
-
L’assurance emprunteur n’a pas à être forcément aussi couvrante que pour l’achat d’une résidence principale ou secondaire.
Autant de particularités que le courtier en investissement locatif connaît bien !
Quels sont les avantages du courtier en investissement locatif ?
Sur le papier, l’investissement locatif paraît être une opération simple à réaliser, mais l’accompagnement de professionnels pour la concrétiser reste indispensable. La question du financement, centrale, a ainsi tout intérêt à être confiée à un courtier spécialisé.
Le courtier en prêt locatif calcule votre capacité d’emprunt
Neuf ou ancien, maison ou appartement, sélection de l’emplacement : autant de points à étudier avec un agent immobilier, mais qui auront une incidence sur le budget à affecter à votre acquisition. Pour vous éviter toute déception, mieux vaut savoir à l’avance quel montant vous pouvez emprunter (votre capacité d’emprunt en locatif), pour avoir une meilleure vision du budget d’achat et travaux.
La capacité d’emprunt se calcule en fonction de plusieurs critères :
-
Vos revenus réguliers (salaires, traitements, revenus d’indépendant…). Le courtier en investissement locatif sait aussi que de nombreuses banques acceptent d’intégrer un pourcentage des futurs loyers (70 % en général) dans le calcul des revenus, ce qui vous permet d’augmenter votre capacité d’emprunt. Le montant des loyers doit être estimé par des professionnels de l’immobilier, et le courtier dispose très certainement de contact à vous fournir pour cette évaluation ;
-
Vos charges et pensions alimentaires ;
-
Le taux d’endettement. Depuis une décision du HCSF, il est obligatoirement limité à 35 %, mais les organismes financiers peuvent déroger à cette règle pour 6 % de leur production trimestrielle de crédits. Le courtier en investissement locatif suit la production et saura mettre en avant votre reste à vivre ou les atouts de votre dossier pour faire partie des dossiers sélectionnés si votre endettement excède le plafond ;
-
Le montant de votre apport personnel. Il sert à financer les frais annexes à l’acquisition (frais de notaire, frais de dossier, commission du courtier…) et représente le plus souvent 10 % du total de l’opération. Le courtier en investissement locatif peut vous aider à choisir le bon pourcentage, pour mieux négocier le taux ou améliorer le cash-flow de votre investissement, en fonction des caractéristiques du financement ;
-
La durée de remboursement. Rappelez-vous, elle se limite à 20 ans en investissement immobilier locatif, et le courtier peut vous aider à définir la durée idéale pour maîtriser le montant des mensualités et améliorer le rendement ;
-
Le taux d’intérêt, que le courtier a pour mission de négocier au plus bas.
Le courtier en financement locatif atteste de la faisabilité du projet immobilier
Vous allez potentiellement vous trouver en concurrence avec d’autres acheteurs. Pour être sûr que votre offre d’achat rafle la mise, vous pouvez demander à votre courtier de vous délivrer une attestation de financement. Celle-ci rassure le vendeur en lui indiquant que vous présentez bien toutes les garanties nécessaires à l’obtention d’un prêt immobilier.
Le courtier en emprunt locatif négocie la meilleure offre
Le courtier possède un solide réseau de partenaires bancaires. Il leur apporte un important volume de dossiers chaque mois et grâce à ses compétences en négociation, il est en mesure d’obtenir pour vous le meilleur taux. Il vous permet ainsi de diminuer le coût total de votre crédit.
Par ailleurs, le courtier peut négocier des clauses importantes pour votre financement, comme :
- La diminution ou la suppression des frais de dossier bancaire ;
- La modulation à la hausse ou à la baisse des échéances ;
- Le différé de remboursement, qui permet de faire coïncider l’amortissement du capital avec la fin des travaux et l’entrée dans les lieux des locataires ;
- La suppression des pénalités de remboursement anticipé…
Le courtier en crédit locatif vous fait gagner du temps et de l’argent
Vous devez attendre la signature du compromis de vente pour démarcher les banques, et vous disposez alors d’un délai de 45 à 60 jours pour trouver le financement. C’est court, très court pour interroger le plus grand nombre d’établissements !
Le courtier en investissement locatif, lui, sait vers quelles banques se tourner pour vous obtenir la meilleure offre. Vous pouvez ainsi consacrer votre temps à d’autres activités qui vous tiennent à cœur.
Vous vous demandez si l’économie réalisée revient moins cher qu’un courtier ? Oui, particulièrement au regard des taux actuels ! Le coût d’un courtier peut être fixe (comme chez HelloPrêt : 3 500 euros) ou représenter un pourcentage du capital emprunté. Vous n’aurez à payer les honoraires qu’au déblocage des fonds. Si vous ne signez pas d’offres, vous ne devez rien au courtier !
Le courtier en investissement locatif optimise votre assurance de prêt
Pour l’acquisition de la résidence principale, les banques exigent une couverture complète : décès, PTIA et invalidité, voire incapacité. En outre, elles vous proposeront systématiquement leur contrat groupe, souvent plus cher que l’assurance en délégation.
En investissement locatif, vous utilisez les loyers pour financer partiellement ou intégralement la mensualité. En conséquence, le risque de défaillance de remboursement est moins élevé et les banques peuvent ainsi accepter de limiter la garantie au décès-PTIA. Le courtier sait en outre quel assureur vous conseiller en fonction de votre profil, âge et état de santé.
Comment faire un dossier de crédit locatif avec un courtier ?
Vous devez transmettre au courtier un certain nombre de documents comme :
-
Votre dernier avis d’imposition ;
-
Vos 3 dernières fiches de paie ;
-
Vos 3 derniers relevés de compte ;
-
Le justificatif de l’apport personnel ;
-
La copie du compromis de vente.
Avec HelloPrêt, vous pouvez télécharger l’ensemble de ces documents sur votre espace personnel, depuis votre canapé !
Quels conseils pour réussir son investissement locatif ?
Analysez le marché immobilier dans la zone où vous envisagez d'investir, en vous concentrant sur la demande locative et les prix pratiqués. Optez pour un bien offrant un bon équilibre entre qualité et prix et adapté à votre cible, pour qu’il trouve rapidement preneur.
Investissez à proximité de commodités en adéquation avec les locataires, comme les transports en commun ou les écoles. Si possible, achetez un bien nécessitant des rénovations, afin de le moderniser avant de le louer. Vous pourrez ainsi déduire les dépenses et fixer des loyers plus élevés !
Très bonne expérience avec Sébastien Van Wynendaele. Le dossier était assez complexe avec une vente puis achat d'une autre maison. Faire ce type de démarche à distance peut être assez stressant, mais Sébastien a su nous rassurer facilement et trouver les mots justes pour nous faire comprendre toute la complexité de notre dossier. Il a su nous apporter une énorme aide avec son expertise et nous a trouvé des conditions de taux le plus bas du marché. Un grand merci à lui et son équipe. Nous sommes maintenant les heureux propriétaires d'une très belle maison.
Romain m'a suivie dans mon projet de premier achat. Il a été très professionnel, de très bon contact, et a réussi à me trouver une banque pour soutenir mon projet malgré un dossier pas facile, je l'en remercie encore !! Très bonne expérience au global, je recomande et je manquerai pas de parler de Romain autour de moi ! :)
Excellente relation avec Gary Machado ! Il a réussi à gérer la complexité de notre dossier pour monter notre demande de prêt. Rigoureux, réactif, très bonne communication pendant tout le process. Il a aussi pris le temps de toujours nous expliquer chaque étape et les propositions reçues. A contacter pour vos projets !
Je suis très content du niveau de suivi et d'accompagnement apporté par Hellopret et Gary Machado.
![arrow next](data:image/svg+xml,%3Csvg xmlns="http://www.w3.org/2000/svg" viewBox="0 0 18 19"%3E%3C/svg%3E){kind=small}