Quel est l'intérêt d'acheter en viager ?

Quand on pense acheter en viager, on a forcément en tête le film de Pierre Tchernia, avec Michet Serraut en tête d’affiche (#OkBoomer). Peut-être même est-il la cause du désamour des Français pour l’achat immobilier en viager, qui ne représente que 5 à 8 000 transactions immobilières sur les 900 000 enregistrées chaque année.

Le viager constitue pourtant une piste des plus intéressantes pour élargir son patrimoine ! On vous présente son fonctionnement, ses avantages et ses inconvénients.

Comment fonctionne l’achat en viager ?

Principe de l’achat viager

Dans la catégorie achat immobilier, on demande aujourd’hui le viager. Il s’agit d’un système de vente qui repose sur un aléa : la mort du vendeur. Au moment de l’acquisition, l’acheteur, appelé débirentier, paie au vendeur (crédirentier) un bouquet. 

Rien à voir avec une composition florale, le bouquet désigne en fait une fraction du prix de vente. L’acquéreur s’engage également à verser une rente au vendeur jusqu’à la mort de ce dernier. C’est moche, pensez-vous ? Pas forcément, parce que les deux parties y trouvent leur compte. On rentrera dans le détail un peu plus bas.

Vous devenez donc propriétaire au jour de la conclusion de la vente, mais votre entrée dans les lieux peut être différée jusqu’au décès du vendeur. Tout dépend si vous optez pour un achat en viager libre ou en viager occupé.

Acheter en viager : viager libre ou viager occupé ?

Pour un achat immobilier en viager, il existe deux grandes caractéristiques portant sur la jouissance du bien immobilier : 

•  Le viager libre : il est très rare, mais très intéressant, puisque dans cette hypothèse, vous disposez immédiatement du bien. Vous pouvez donc l’habiter ou le mettre en location. Contrepartie : la rente est généralement plus élevée qu’en viager occupé ;
•  Le viager occupé : dans ce cas, le vendeur bénéficie d’un droit d’usage et d’habitation (DUH) : il peut habiter le logement jusqu’à son décès. Parfois, il préfère une réserve d’usufruit, qui lui donne le droit de louer le bien et d’encaisser les loyers. Dans les deux cas, vous devez attendre la mort du crédirentier avant de poser vos valises dans le logement.

Comment sont calculés le bouquet et la rente d’un achat en viager ?

Acheter en viager implique se traduit pour l’acheteur de s’acquitter :

• d’un paiement en capital lors de la vente appelée le bouquet ;
• du versement d’une mensualité jusqu’à la mort du vendeur appelée la rente viagère.

 

Le bouquet est fixé librement par les parties à la vente tandis que la rente viagère est fixée par le notaire selon différents éléments.

Calcul du montant du bouquet

C’est la somme d’argent versée au jour de l’acquisition. Le bouquet n’est pas obligatoire. Son montant est fixé librement entre l’acheteur et le vendeur. Généralement, il représente 30 % de la valeur du logement sur le marché.

Calcul du montant de la rente viagère

Elle est calculée en prenant en compte plusieurs facteurs : 

• Le paiement ou non d’un bouquet ;
• Le fait que le logement soit libre ou occupé ;
• La valeur du bien ;
• L’âge du vendeur.

Tout ça reste un peu flou, mais pas d’inquiétude : le montant de la rente est calculé par un notaire, en fonction de barèmes qu’il peut vous communiquer si vous envisagez d’acheter en viager.

L’intervention du notaire dans la fixation du montant de la rente viagère vise précisément à éviter des ventes trop déséquilibrées tant en faveur de l’acheteur que du vendeur.

Lire aussi : Nos astuces pour négocier le prix de vente d’un bien

Qui peut acheter en viager ?

Tout le monde peut acheter en viager, à condition :

• De disposer de la capacité juridique : vous devez avoir au moins fêté vos 18 printemps et ne pas être sous le joug d’une tutelle ;
• Que la date du décès soit imprévisible : si vous avez eu vent d’une maladie du crédirentier, la vente peut être annulée.

Quelles sont les différentes clauses de la vente en viager ?

Des garanties sont insérées dans le contrat de vente et elles ont surtout pour but de protéger le vendeur. Ainsi, plusieurs clauses peuvent être rédigées : 

• La clause résolutoire ou privilège du vendeur : elle permet au crédirentier de récupérer le bien si vous cessez de lui verser les rentes ;
• La clause de conservation du bouquet si la vente vient à être résiliée notamment en cas de non-paiement de la rente viagère ;
• La clause d’indexation : elle permet de revaloriser la rente en fonction par exemple d’un indice publié par l’Insee. Cette clause en faveur du vendeur peut être particulièrement utile si on estime que la durée du viager va s’étaler sur une longue période dans un secteur où l’immobilier subit une forte croissance.

Quels sont les avantages de l’achat en viager ?

Si on vous parle d’acheter en viager, c’est parce que ce type de transaction immobilière présente bien des avantages. On va seulement se concentrer sur celles qui vous intéressent en tant qu’acheteur.

Et comme on ne vit pas dans un monde parfait, vous devrez aussi composer avec certains inconvénients. À vous de faire la balance à la fin de ce paragraphe !

La décote sur le prix de vente en viager

C’est LE grand avantage d’acheter en viager. Le plus souvent, le logement est indisponible jusqu’au décès du vendeur puisque le viager est occupé.

Pour compenser, le prix d’achat est décoté, en fonction de l’âge et du sexe du vendeur.

Le bouquet est ensuite calculé sur le prix de vente moins la décote. Pour vous donner un ordre d’idée, la décote pour un vendeur masculin âgé de 70 ans est fixée à 50 % !

Vous pariez donc sur le fait que le cumul des rentes viagères ne dépasse pas 50 % de la valeur vénale du bien immobilier (valeur de marché du bien au moment du décès du crédirentier).

Les frais de notaire réduits pour un achat en viager

Autre avantage d’acheter en viager : les frais de notaire sont calculés non pas sur la valeur vénale du bien, mais sur sa valeur occupée. En clair, sur la valeur décotée.

En conséquence, vous bénéficiez de frais de notaire réduits. Encore une économie à la clé pour vous constituer un patrimoine immobilier à moindres frais !

La possibilité d’augmenter son patrimoine sans pression fiscale supplémentaire

On continue ce festival de bonnes nouvelles financières. Dans le cadre d’un investissement locatif, vous percevriez des recettes locatives, qui s’ajouteraient à vos autres revenus et seraient imposées.

Dans le cadre d’un viager, vous n’encaissez pas de loyers, donc vous ne payez pas plus d’impôt. Tout en augmentant votre parc immobilier.

Par ailleurs, si le vendeur a exigé une réserve d’usufruit plutôt qu’un DUH, on se positionne sur du démembrement de propriété.

Concernant l’IFI, la nue-propriété n’est pas prise en compte dans l’assiette de calcul de cet impôt. La nue-propriété en viager n’entre donc pas dans le calcul de l’IFI.

Lire aussi : Comment ne pas payer d’impôts sur les revenus locatifs ?

La répartition des charges en viager :

•  Si vous avez acheté en viager avec droit d’usage : il vous faut prévoir une clause mettant les charges et travaux sur le compte du vendeur. Cependant, vous devrez toujours payer la taxe d’habitation et taxe d’enlèvement des ordures ménagères ;
•  Si vous avez acheté en viager avec usufruit : l’entretien courant, les réparations, les factures d’énergie et les taxes locales (habitation, foncière, TOM) sont toutes à la charge du crédirentier. Un avantage non négligeable pour le rendement de votre placement dans la pierre !

 Lire aussi : Tout savoir sur les impôts locaux

La possibilité de revendre le bien acheté en viager en cas de problème

Un aléa de la vie se réalise, et vous ne parvenez plus à payer la rente au vendeur. Pas de panique, vous pouvez revendre le bien, et sans demander l’accord de son occupant !

Cependant, vous devrez continuer à verser la rente jusqu’au décès du crédirentier. Il est possible de transférer le paiement de la rente sur le nouvel acquéreur, mais dans ce cas, vous restez solidaire. En cas de défaillance du nouvel acheteur, vous serez actionné en garantie.

Prudence, donc, si vous optez pour ce montage : assurez-vous de la solidité financière de l’acheteur !

Lire aussi : Est-ce que l’usufruitier peut vendre son bien immobilier ?

Quels sont les inconvénients de l’achat en viager ?

Pour vous introduire les inconvénients du viager, rien de mieux qu’un exemple d’achat en viager qui tourne mal !

En procédant à un achat en viager, vous allez en effet parier sur la date de décès du vendeur pour que votre investissement soit intéressant. Pour parler crûment, plus le débirentier trépasse jeune, moins vous lui aurez versé de rentes, et donc plus l’opération sera avantageuse. 

Pour l’anecdote, le notaire de Jeanne Calment avait acquis le logement de cette dernière en viager, alors qu’elle était âgée de 90 ans. A priori, c’était plutôt un bon plan, vu l’espérance de vie dans l’Hexagone. Vous connaissez la suite : la doyenne française est décédée à l’âge canonique de 122 ans…

Soit des années après la mort du notaire qui avait acheté son bien ! Les héritiers du notaire ont dû continuer de verser la rente mensuelle, et au final, le logement a été acquis pour deux fois sa valeur. On vous rassure, il y a peu de chances pour que ce cas d’école se présente une seconde fois !

Le viager : un pari sur la vie

Ou plutôt, sur la mort de quelqu’un. Par définition, vous misez sur le hasard. Même s’il y a peu de chances que le cas Calment (on vous laisse le dire à haute voix) se reproduise, c’est un risque à prendre.

Pas de jouissance du bien pendant de longues années

À moins de dénicher un viager libre, vous devrez attendre parfois très longtemps avant de pouvoir rentrer dans les lieux. C’est pourquoi acheter en viager doit se concevoir comme un placement sur le long terme !

La vente peut être annulée si le vendeur décède dans les 20 jours suivant la signature du contrat

La loi considère en effet que la mort était prévisible, alors même que ce n’est pas forcément le cas. Les héritiers pourront donc demander à annuler la vente. Si vraiment, vous aviez eu le coup de foudre pour cette maison en viager, ce sera une mauvaise nouvelle. Mais pas insurmontable non plus.

Les héritiers sont engagés par le viager de l’acquéreur

Plus embêtants, si vous venez à décéder, vos enfants devront continuer de verser la rente. Cf l’exemple Calment. Mais visiblement, le fils du notaire de la chère Jeanne n’en a pas tenu rigueur à son papa, puisqu’il est lui aussi devenu notaire. Finalement, vos enfants disposeront tout de même d’un peu plus de patrimoine !

Un cashflow largement négatif à cause de la rente

De nombreuses stratégies d’investissement locatif se basent sur l’optimisation du cashflow afin que l’effort d’épargne mensuel ne soit pas trop important.

L’objectif ?

Préserver sa capacité d’emprunt pour investir dans d’autres biens immobiliers.

Lorsque vous achetez en viager, vous ne percevez aucun revenu locatif pour compenser le paiement de la rente viagère. En d’autres termes, tous les mois, vos revenus du travail par exemple sont diminués du montant de la rente, une somme qui aurait pu être utilement employée à rembourser plusieurs mensualités de crédits immobiliers pour des investissements locatifs.

Au regard du coût d’opportunité de la rente viagère en comparaison à une mensualité de crédit, l’achat en viager peut être moins rentable. Mais, encore une fois, cela va dépendre de la durée de vie du crédirentier… 

La difficulté de financer une acquisition en viager

C’est là où le bât blesse. Il est très difficile d’obtenir un prêt immobilier pour acheter en viager. Pourquoi ? Tout simplement à cause de la garantie de premier ordre accordé au vendeur. Rappelez-vous, celui-ci peut reprendre le bien si vous ne versez plus la rente. Ce qui empêcherait la banque qui vous accorde le crédit de le saisir pour le revendre.

Comment financer l’achat en viager ?

Impossible n’est pas français, voici les pistes à explorer pour finaliser votre projet d’acheter en viager :

Acheter au comptant

Regardez sous votre matelas ou si vos relevés de comptes épargnes vous permettent d’envisager un achat au comptant. Sinon, on vous souhaite de faire un bel héritage ou de gagner le jackpot à l’Euromillions.

Grâce à une caution personnelle et solidaire

Vous devez trouver une personne qui accepte de se porter caution du remboursement de votre prêt en cas de défaillance de votre part. Et il faut que la banque valide le dossier de la caution, ce qui n’est pas forcément gagné…

Grâce à une hypothèque

Une hypothèse qui ouvre des portes à plus de candidats au viager. À condition, bien entendu, que vous soyez déjà propriétaire de votre résidence principale ou d’un autre logement. Dans ce cas, vous pourrez le donner en garantie pour l’emprunt servant à financer l’achat en viager.

Lire aussi : En quoi consiste le prêt viager hypothécaire ?

Grâce au nantissement

Le nantissement fonctionne sur le même principe, sauf qu’au lieu de mettre un immeuble en gage, vous mettrez des fonds placés (par exemple, sur une assurance vie).

Alors, faut-il acheter en viager ? On aurait tendance à répondre oui, car perçu comme un placement sur le long terme, le viager permet d’élargir son patrimoine en bénéficiant d’une forte décote. Ce qui vous assure une rentabilité supérieure à nombre de produits financiers !

Comment trouver des offres de vente en viager ?

Pour trouver des offres de vente en viager, vous pouvez suivre plusieurs méthodes :

• Agences immobilières spécialisées : Certaines agences immobilières se spécialisent dans la vente en viager. Vous pouvez les rechercher en ligne ou dans votre région.
• Sites internet dédiés : Il existe des sites web spécialisés dans les annonces de vente en viager. Ces sites permettent souvent de filtrer les recherches par région, type de bien, et autres critères.
• Notaires : Les notaires peuvent avoir des informations sur des ventes en viager disponibles dans votre région. Ils peuvent également vous conseiller sur les aspects légaux de ce type d'achat.
• Journaux locaux et bulletins : Parfois, les offres de viager sont publiées dans les journaux locaux ou les bulletins d'annonces.
• Réseaux sociaux et forums : Les groupes dédiés à l'immobilier sur les réseaux sociaux ou les forums peuvent être une source d'informations sur les ventes en viager.
• Bouche-à-oreille : En parler autour de vous peut également aider à trouver des offres de viager non publicisées.

Lire aussi : Notre comparatif des meilleurs sites d’annonces immobilières