Faut-il s'assurer contre la vacance locative ?

Pour garantir la rentabilité de votre investissement locatif, encore faut-il que votre bien immobilier soit loué ! Selon le type de logement, de location et le lieu où il est implanté, vous pouvez mettre plus ou moins de temps à trouver un successeur au locataire en place. Pour vous assurer de percevoir des loyers entre deux locataires, une solution s’offre à vous : l’assurance vacance locative. Comment la choisir ? Combien coûte-t-elle ? Quelles sont les solutions alternatives ? On fait le point avec HelloPrêt !

Qu’est-ce que la vacance locative ?

Au moment d’élaborer votre stratégie d’investissement locatif, vous avez pensé à tout pour assurer le rendement de votre appartement ou maison :

choisir entre location vide et meublée (stabilité des locataires vs loyer plus élevé) ;
sélectionner avec soin l’emplacement du bien immobilier (à proximité des commerces, de la plage ou de la mer pour une location saisonnière…) ;
opter pour un statut vous permettant d’optimiser votre fiscalité (en créant une SCI ou en basculant sous le régime LMNP ou LMP) ;
trouver un prêt immobilier et une assurance de prêt au meilleur taux ;
évaluer le montant du loyer, pour qu’il ne soit ni trop faible ni trop élevé, particulièrement si le bien est soumis à l’encadrement des loyers.

Toutefois, deux éléments restent imprévisibles pour un propriétaire bailleur : le temps qu’il lui faudra pour trouver son premier locataire, et le temps qu’il s’écoulera entre deux locataires. Dans le premier cas, on parle de carence locative, dans le second, de vacance locative. Merci, donc, de ne plus confondre les deux notions, maintenant qu’on vous a expliqué la différence :-) !

Pourquoi s’assurer contre la vacance locative ?

On vous le disait plus haut en intro, mais la vacance locative est l’ennemie de la rentabilité d’une location, au même titre que les loyers impayés. En effet, au moment de calculer le calculer le rendement de votre investissement, vous avez sans doute intégré le montant des revenus locatifs. De la même manière, au moment de solliciter votre crédit immobilier, vous avez garanti au banquier pouvoir compter sur des recettes locatives pour le remboursement.

Pendant les jours, semaines, mois, années (on n’espère pas pour vous) où votre logement reste vide, vous devez assumer seul le remboursement des mensualités d’emprunt et des charges. Ce qui, en plus de nuire au rendement de l’investissement, peut devenir un sérieux problème pour votre budget ! D’où une solution à envisager : l’assurance vacance locative.

Comment fonctionne l’assurance carence et vacance locative ?

Comme tout type d’assurance, la garantie vacance locative fonctionne selon un principe simple : en contrepartie de la prime que vous lui versez, elle s’engage à prendre en charge les conséquences financières d’un risque, sinistre ou dommage. En l’occurrence, à vous verser une fraction des loyers quand votre logement est inoccupé, ce qui peut aussi arriver suite au départ prématuré d’un locataire.

On dit bien une fraction, car il est rare, très rare, d’être indemnisé à 100 %. L’assurance carence ou vacance locative prévoit le plus souvent un plafond et une durée d’indemnisation, ainsi qu’une franchise, c’est-à-dire un délai plus ou moins pendant lequel la garantie ne peut pas être activée. Autant de points à examiner soigneusement lorsque vous étudiez les devis des assureurs.

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Comment choisir une assurance vacance locative ?

Le plus souvent, l’assurance vacance locative est proposée dans le cadre d’un mandat de gestion locative. Bonne nouvelle dans cette hypothèse, les cotisations reviennent moins cher, car les mandataires bénéficient de tarifs négociés sur la base d’un gros volume.

Sinon, vous devrez rechercher un contrat d’assurance chez un assureur individuel, qui accepte de couvrir le bailleur contre la vacance locative. On vous le dit d’ores et déjà, il n’existe pas pléthore d’offres en dehors de celles adossées à la garantie, et pour les comparer, vous devrez prendre en compte :

les risques couverts : la carence, la vacance ou les deux ;
le délai de franchise : vous vous demandez s’il existe des assurances vacance locative sans franchise ? La réponse est non ! Systématiquement, vous devrez attendre entre 1 et 3 mois avant de pouvoir demander l’indemnisation ;
le plafond d’indemnisation : il est rarement intégral et se situe plutôt autour des 80 % ;
la durée maximale de prise en charge : vous vous doutez bien que l’assurance ne vous couvrira pas ad vitam aeternam contre la vacance locative ;
les exclusions de garantie : par exemple, certains assureurs refusent de procéder à une indemnisation si le logement proposé est en mauvais état

Combien coûte une garantie vacance locative ?

On vous le dit tout net : c’est cher, et même très cher. Bien entendu, le montant de la prime de l’assurance vacance locative dépend de celui du loyer. À la louche, comptez entre 1 et 1.5 % des recettes locatives annuelles.

Autre option : si vous avez souscrit une garantie loyers impayés, vous pouvez y ajouter une clause pour la vacance locative moyennant une surprime. Au total, pour être assuré contre ces deux risques, vous débourserez entre 2.5 et 4 % du loyer annuel charges comprises.

Bon à savoir : oui, ces sommes sont effrayantes. Toutefois, que vous perceviez des revenus fonciers (location vide) ou des BIC (location meublée), les primes d’assurance constituent une charge déductible de votre impôt si vous êtes au régime du réel. Un avantage fiscal qui permet d’atténuer un peu la douloureuse !

Comment éviter la vacance locative ?

Finalement, vous n’avez plus vraiment envie de souscrire une assurance vacance locative ? Pas de panique, on a quelques conseils à vous donner pour éviter que votre appartement vous reste sur les bras au moment de sa mise sur le marché ou suite au départ du locataire.

La remise en état du logement

Cela paraît évident, mais un logement en bon état attire plus de candidats. On sait que les travaux de rafraîchissement nécessitent un petit ou un gros billet, mais il en va de votre intérêt. Vous trouverez plus vite un locataire à qui le louer, et votre bien trouvera plus facilement preneur si vous décidez de le revendre. À savoir aussi qu’en logement entretenu se dégrade et se déprécie moins.

Réévaluer le montant du loyer

Peut-être que le loyer mensuel n’est pas adapté aux réalités du marché. Si vous avez des doutes, faites appel aux agences immobilières pour l’estimer ou faites le point sur les sites Internet comme Bien’ici, qui proposent des simulateurs de prix au mètre carré.

Soyez moins exigeant avec le locataire

Dégradations, détériorations, non-paiement des loyers : comme tous les bailleurs, vous cherchez à vous prémunir contre ses risques en sélectionnant drastiquement les dossiers des locataires. Toutefois, demander de gagner 6 fois le montant du loyer et vous privera de bons candidats. Préférez mettre l’accent sur la caution et exigez plutôt un garant fiable à la signature du bail, qui prendra en charge les impayés de loyers le cas échéant.

Signez un mandat de gestion locative avec un professionnel

Entre la rédaction de l’annonce immobilière et du bail de location, les visites, la sélection du locataire, la perception des loyers, la mise en location d’un bien est chronophage. Confiez-là à un professionnel, qui dispose du temps pour le faire et vous protège contre la plupart des aléas, vacance locative et impayés.

Contre quels autres risques locatifs s’assurer ?

Pour vous offrir un maximum de protection contre les risques locatifs, vous pouvez cumuler l’assurance vacance locative avec :

Une assurance loyers impayés : elle a pour but de vous indemniser lorsque votre locataire est défaillant. Si vous ciblez des locataires étudiants ou jeunes actifs, vous pouvez préférer la souscription d’une garantie Visale. Celle-ci vous garantit à la fois contre les impayés et contre les dégradations du logement ;
L’assurance propriétaire non occupant (PNO) : sachez qu’elle est obligatoire si vous proposez en location un bien en copropriété. Cette garantie des risques locatifs vient en complément de l’assurance habitation du locataire et assure au minimum votre responsabilité civile pour les dommages aux tiers.