Location meublée : le fonctionnement du bail mobilité

Vous êtes allergique à l'engagement dans l'immobilier ? Bonne nouvelle, depuis l'entrée en vigueur de la loi Elan en 2018, vous pouvez opter pour un contrat de location de courte durée : le bail mobilité. Cependant, il est réservé à une certaine catégorie de personnes et obéit à des règles de fonctionnement spécifiques qu'on vous expose ici.

Contrat de location bail mobilité : pour quels locataires ?

La rentabilité de votre investissement locatif dépend de nombreux facteurs, dont le type de contrat que vous mettez en place. Le but étant bien évidemment de limiter les vacances locatives. Pour autant, vous n'avez pas envie de vous engager sur une longue durée avec vos futurs locataires ? La solution, c'est le bail mobilité !

Déjà, pour pouvoir conclure un bail mobilité avec un locataire, il faut que vous soyez propriétaire d'un logement meublé. En location vide, vous n'aurez d'autre choix que de vous engager avec un bail d'au moins 3 ans.

En outre, la loi réserve le bail mobilité à certaines catégories de personnes, histoire d'empêcher que les propriétaires s'en servent pour contourner les règles des baux classiques. Il s'agit :

• Des travailleurs en formation professionnelle, en mutation ou qui exercent une mission temporaire dans le cadre de leur activité ;
• Des étudiants en cursus supérieur ;
• Des personnes en stage, en contrat d'apprentissage ou qui se sont engagées dans un service civique.

Votre futur locataire ne rentre pas dans les cases, mais vous souhaitez tout de même lui faire signer un bail mobilité ? Mauvaise idée, vous devez indiquer dans le contrat le motif justifiant le recours à ce type de bail. Si vous fraudez, le bail sera réputé être un contrat de location meublée classique, avec engagement d'un an. Idem, le preneur doit pouvoir attester de sa situation pour pouvoir prétendre à un bail mobilité.

En revanche, il n'existe pas de conditions d'âge ou de ressources pour l'éligibilité au bail mobilité.

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Quelle est la durée de ce bail de location meublée ?

Le bail mobilité est prévu pour des personnes qui vont rester peu de temps dans la même ville. Sa durée est donc réduite : de 1 mois minimum à 10 mois maximum. Notez qu'il ne peut pas être renouvelé ni reconduit. Cependant, vous pouvez signer un avenant avec votre locataire pour modifier la durée du bail mobilité, à condition de ne pas excéder 10 mois. Finalement, vous vous rendez compte que ce locataire vous plaît bien, et de son côté, il souhaite prolonger son séjour chez vous ? Vous devrez basculer sur un bail de location meublée.

Quel logement pour une location de courte durée ?

Vous l'avez compris, le bail mobilité porte seulement sur les locations meublées (précision : à l'exclusion des logements sociaux et logements-foyers). En outre, le logement doit :

• Être affecté à la résidence principale de votre locataire ;
• Être décent : en clair, il doit s'agir d'un bien immobilier dans lequel vous auriez vous-même envie de vivre. Il présentera donc toutes les garanties pour la sécurité et la santé de votre locataire, une superficie suffisante (minimum 9 m2), il ne devra pas être infesté de punaises de lit ou de cafards… ;

Comporter un équipement minimum :

• Un lit, canapé-lit ou BZ avec une couverture ou une couette ;
• Des rideaux ou des volets dans la chambre, pour occulter la lumière ;
• De quoi faire à manger : plaques de cuisson, four ou micro-ondes, ustensiles de cuisine, vaisselle… ;
• De quoi stocker la nourriture (frigo avec compartiment congélo) ;
• Une table et des chaises (ou des tabourets, c'est vous qui voyez) ;
• Des rangements ;
• Des luminaires ;
• Du matériel pour pouvoir faire le ménage, et adapté aux caractéristiques de votre logement. Prévoir un balai alors que le sol est couvert de moquette, ça ne passe pas, il faut un aspirateur.

Les mentions à intégrer dans le bail de location mobilité

Le bail mobilité permet de changer souvent de locataire, mais en échange, il requiert un peu de paperasse. Le contrat de location meublée doit être rédigé par écrit et comporter un certain nombre de mentions, comme :

• Votre identité et votre adresse (ou la dénomination et le siège social de votre SCI ou SARL de famille, si vous faites de la location meublée en société)
• Le nom de votre locataire ;
• La date à laquelle le bail mobilité prend effet ;
• La durée pour laquelle il est conclu (à défaut, vous basculerez sous le régime du bail de location meublée) ;
• Le motif justifiant du recours à ce type de contrat (sinon, il ne s'applique pas) ;
• Cette mention : « le contrat de location est un bail mobilité régi par le Titre 1er ter de la loi 89-462 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs » ;
• La description du logement et notamment sa surface habitable ;
• La désignation des locaux et équipements individuels et collectifs dont peut profiter votre locataire ;
• Le montant du loyer, la périodicité et les modalités selon lesquelles il est réglé (par exemple, le 5 de chaque mois par virement) ;
• Le montant du loyer que vous appliquiez à votre précédent locataire si celui-ci a quitté les lieux depuis moins de 18 mois (pour éviter que vous n'augmentiez trop fortement et d'un coup d'un seul les mensualités) ;
• Si vous avez réalisé des travaux (ce qui pourrait justifier une augmentation élevée du loyer) ;
• Une phrase qui stipule que vous n'avez pas le droit d'exiger un dépôt de garantie (on vous en parle plus bas).

Lire aussi : Comment rédiger un bail de location ?

Comment récupérer les charges en location meublée courte durée ?

Le bail mobilité vous permet de récupérer les charges locatives. Cependant, vous devez les facturer au forfait, et pas au réel avec provisionnement. Logique, car qui dit provisionnement dit régularisation, et votre locataire risque d'être déjà parti quand celle-ci n'intervienne. Prenez le temps de bien les estimer, parce que vous ne pourrez pas réclamer un complément (ou restituer un trop-perçu, si vous êtes super honnête).

La fiscalité du bail mobilité

Choisir un bail mobilité n'a aucune incidence sur le régime fiscal des recettes locatives. Celles-ci sont imposées dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC pour les intimes), comme dans le cadre d'une location meublée classique.

Ainsi, si vous percevez moins de 70 000 € de loyers annuels (et si vous n'avez pas opté pour le régime réel), vous serez imposé au régime micro-foncier, avec un abattement de 50 %.

Au-delà des 70 000 € ou si vous êtes au régime réel, vous pourrez déduire l'ensemble de vos charges et dépenses et pratiquer des amortissements. Si vous dégagez un déficit foncier, celui-ci sera déductible de vos revenus en fonction du régime auquel vous êtes soumis (loueur en meublé professionnel -LMP- ou loueur en meublé non professionnel -LMNP-).

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Les spécificités du contrat de location meublé bail mobilité

On va conclure sur d'autres spécificités du bail mobilité, qu'il vous faut connaître afin de déterminer si oui ou non, il sera adapté à votre cas.

Vous n'avez pas besoin d'autorisation administrative

En contrat de location meublée de courte durée, par exemple en location saisonnière, vous devez au préalable faire une déclaration auprès de la mairie. En bail mobilité, vous n'avez pas à remplir cette obligation.

Vous ne pouvez pas demander un dépôt de garantie

Pas de dépôt de garantie ? Mais que se passe-t-il si le locataire endommage le bien ou s'il prend la clé des champs sans s'être acquitté de son dernier loyer ? Pas de panique, vous pouvez lui demander de souscrire garantie Visale. Celle-ci vous couvre contre les dégradations et les loyers impayés (dans une limite de 36 impayés, c'est déjà pas mal).

Mais pour éviter toute mauvaise surprise, prenez le temps de bien étudier le dossier des candidats. Mieux vaut prévenir que guérir. En outre, la loi ne vous interdit pas d'exiger une caution personne physique.

Le loyer ne peut pas être révisé

Normalement, vous pouvez fixer librement le montant du loyer, sauf si votre logement se situe en zone tendue. Dans ce cas, vous devrez sous soumettre à l'encadrement des loyers. En revanche, une fois que le bail mobilité est signé, c'est terminé : la révision du montant en cours de contrat est interdite. Vous devrez attendre le prochain locataire.

Le locataire peut résilier le bail meublé à tout moment

À condition de respecter un préavis d'un mois, jours fériés et week-ends inclus. Cependant, il vous doit le loyer et les charges pour toute la période du préavis, proportionnellement au nombre de jours restant à courir dans le mois.

De votre côté, vous êtes engagé sur toute la durée du bail mobilité, vous ne pouvez pas reprendre votre logement. À l'échéance, le contrat prend fin sans que vous n'ayez besoin de donner le congé.

Vous êtes désormais incollable sur le bail mobilité. S'il vous donne l'envie de réaliser un investissement locatif, contactez un courtier HelloPrêt ou utilisez notre simulateur pour connaître le meilleur taux auquel vous pouvez prétendre.