LMNP et Censi-Bouvard : quels avantages ?

Nous avions abordé ensemble à plusieurs reprises la notion de LMNP (loueur en meublé non professionnel) et de LMP (loueur en meublé professionnel) applicables aux locations meublées que ce soit en nom propre ou par l’intermédiaire d’une SARL familiale. Ces régimes fiscaux sont particulièrement avantageux comparativement au régime applicable à la location nue. Et si nous vous disions qu’il serait possible en plus de bénéficier d’une réduction d’impôt grâce au dispositif Censi Bouvard ?

Je crois que la question est vite répondue... Mais pour quels investissements locatifs le dispositif Censi Bouvard s’applique ? Les réductions d’impôts sont elles à la hauteur ? Comment se cumulent le statut LMNP et le dispositif Censi Bouvard ?

Or gris, logement étudiant... nous allons tout vous expliquer sur le LMNP en Censi Bouvard !

Les conditions pour faire du LMNP en Censi Bouvard

Avant d’aborder la question des régimes fiscaux applicables, il convient de cerner les investissements concernés par le régime LMNP et le dispositif Censi Bouvard. En effet, ces deux régimes répondent à des conditions autonomes : le régime du LMNP exige des conditions tenant notamment à la qualité du loueur tandis que le régime Censi Bouvard au type d’investissement réalisé.

L’exigence d’une location meublée pour le régime LMNP

Pour rappel, le régime du loueur meublé non professionnel est le régime par défaut applicable à toute personne effectuant de la location meublée. Le logement mis à disposition du locataire doit donc répondre aux caractéristiques d’un logement meublé, c’est-à-dire disposer des éléments mobiliers définis par décret.

Outre cette caractéristique essentielle, la loueur en meublé ne doit pas dépasser les plafonds de recettes locatives pour prétendre au régime LMNP :

23 000 euros TTC de revenus locatifs en meublé ;
les revenus locatifs de la location meublée doivent être inférieurs à 50 % des revenus foyer fiscal (BIC, BNC, BA et revenus du salaire sont pris en compte pour apprécier cette condition).

Si ces deux conditions ne sont pas remplies, le loueur en meublé sera considéré comme un loueur en meublé professionnel (LMP). Ce régime exclut le bénéfice du dispositif Censi Bouvard, soyez vigilant sur cette question puisque le dépassement des deux plafonds précités entraîne la perte du régime LMNP.

Ceci dit, quid des investissements éligibles au régime Censi Bouvard ?

Les types d’investissements locatifs éligibles au dispositif Censi Bouvard

La loi Censi Bouvard ne s’intéresse pas à la qualité du loueur (tant qu'il s'agit d'une personne physique), mais au type d’investissement locatif envisagé. Comme toute niche fiscale, le législateur souhaite inciter les investisseurs immobiliers à investir dans des secteurs spécifiques, en l'occurrence :

les résidences proposant des services aux étudiants ;
les investissements locatifs en maison de retraite c’est à dire avec des services agréés pour personnes âgées ou handicapées (EHPAD, USLD…) ;
les résidences pour séniors ;
les résidences accueillant une clientèle d’affaires ;

Pour les résidences pour étudiants, les résidences pour séniors et clientèle d’affaires, le dispositif Censi Bouvard s’applique si l’établissement (dans lequel se situe le logement) propose au moins 3 des 4 services suivants :

réception de la clientèle ;
entretien et le nettoyage régulier des locaux ;
la fourniture de petit déjeuner ;
la fourniture de linge de maison.

Quant au logement, celui-ci doit être acheté :

neuf ;
en l’état futur d’achèvement (VEFA) ;
ou faire l’objet d’une réhabilitation ou d’une rénovation satisfaisant les critères de performance technique.

Autre point important : lorsque vous réalisez un investissement Censi Bouvard, vous achetez un logement compris dans un ensemble immobilier (établissement) qui va être géré par un exploitant. Cette distinction implique que vous ne louez pas le logement meublé directement à la clientèle de l’établissement, mais à l’exploitant au moyen d’un bail commercial.

Pour bénéficier du dispositif, il faudra signer un bail commercial d’une durée minimum de 9 ans et vous engager à conserver le bien pendant cette même durée.

Les avantages fiscaux du régime LMNP

Avant d’envisager les réductions fiscales de la loi Bouvard, il convient de faire un point sur le régime fiscal applicable au loueur en meublé non professionnel. Contrairement aux locations nues, les revenus locatifs d’un logement meublé sont imposables dans la catégorie BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Le régime LMNP se distingue alors par deux points essentiels :

la possibilité de déduire fiscalement les amortissements de l’immeuble et du mobilier ou d’opter pour le régime micro BIC ;
le régime des plus-values immobilières du LMNP.

Micro BIC ou régime réel dans le cadre du dispositif Censi Bouvard

L’avantage majeur d’une location meublée classique en LMNP réside dans la possibilité de pratiquer des amortissements sur le bien immobilier loué en meublé. Là où il est impossible d’amortir fiscalement un immeuble dans une location nue pour générer des déficits fonciers, le statut du LMNP permet de réduire drastiquement la facture fiscale pour les revenus locatifs perçus.

Vous devrez alors choisir entre deux régimes fiscaux :

le régime réel pour déduire les amortissements et autres charges nées de l’exploitation du logement ;
le régime micro BIC et bénéficier d’un abattement de 50 % sur vos revenus locatifs.

La première option est fiscalement intéressante, mais vous ne pourrez pas pratiquer d’amortissement sur l’immeuble et prétendre en même temps à la réduction d’impôt issue du dispositif Censi Bouvard. Néanmoins, vous pourrez amortir les biens mobiliers.

Au regard de votre situation patrimoniale, il faudra donc réaliser quelques simulations pour savoir s’il vaut mieux pratiquer des amortissements sur le logement afin de réduire vos revenus BIC ou obtenir la réduction fiscale Bouvard (à l’issue de l’article, vous devriez y voir plus clair).

Par contre, il est possible de cumuler régime micro BIC et dispositif Censi Bouvard. Dans ce cas, seuls 50 % de vos revenus locatifs seront pris en compte. Pour vous aider à trancher entre ces deux régimes, sachez que si vos amortissements (bien immobilier compris) ne couvrent pas plus de 50 % de vos revenus locatifs, il faudra opter dans la majorité des cas pour le régime micro BIC.

Les plus-values immobilières réalisées en LMNP

Concernant la revente du logement acheté, le régime LMNP est particulièrement intéressant puisqu’il vous permet d’imposer le résultat de la vente au régime des plus-values des particuliers (au lieu des plus-values professionnelles).

Dès lors, l’assiette de la plus-value sera calculée en faisant la différence entre le prix d’acquisition (augmenté notamment des frais d’achat et travaux de rénovation) et prix de vente (diminué des frais inhérents à la vente). De plus, vous aurez droit aux abattements pour durée de détention permettant de réduire la facture fiscale.

Puisque pour bénéficier de la réduction Bouvard, vous aurez conservé le logement pendant au moins 9 ans, vous pourrez pratiquer un abattement minimum de :

18 % pour le calcul de l’impôt sur le revenu (taux forfaitaire de 19 %) ;
4,95 % pour le calcul des prélèvements sociaux (taux forfaitaire de 17,2%).

Bien entendu, plus la durée de détention augmente, plus l'abattement sera conséquent. L'exonération totale est acquise à partir de la 22e année pour l'impôt sur le revenu et la 30e année pour les prélèvements sociaux.

Les avantages fiscaux du dispositif Censi Bouvard

Après avoir tant parlé de la loi Censi Bouvard, nous allons vous révéler ses derniers secrets : le montant de la réduction d’impôt.

Pour rappel, une réduction d’impôt n’est pas à confondre avec une déduction. Cette dernière s’applique pour le calcul des revenus imposables (avant application des tranches marginales de l’impôt) tandis que la réduction vient se déduire des impôts à payer (après application des tranches marginales de l’impôt).

En d’autres termes, plus votre tranche de l’impôt est élevée (40 % par exemple), plus les déductions fiscales sont intéressantes. À l’inverse, plus votre tranche marginale de l’impôt est faible (14 % par exemple), plus les réductions d’impôt seront intéressantes.

La réduction d’impôt Censi Bouvard

Si vous n’avez pas choisi d’amortir votre bien locatif en LMNP à des fins de déduction, vous pouvez obtenir la réduction d’impôt Censi Bouvard.

Cette dernière correspond à 11 % du prix HT du logement pour un montant maximum de 300 000 euros.

La réduction d’impôt s'étale de manière linéaire sur 9 ans. Par exemple, si vous achetez un logement dans une résidence pour sénior pour un montant de 350 000 euros, le montant de votre réduction annuel sera de :

(300 000 x 0,11) / 9 soit 3 666 euros par an.

Si le montant de la réduction dépasse le montant de vos impôts à payer, vous pourrez reporter la réduction pendant 6 ans.

Quoi qu’on en dise, le montant de la réduction est non négligeable. Il faudra néanmoins la mettre en perspective avec l’amortissement LMNP pour savoir quelle est la situation fiscale la plus avantageuse pour vous.

Le plafonnement des niches fiscales applicable au dispositif Censi Bouvard

Pour répondre à cette question, il faudra prendre en compte le plafonnement de la réduction d’impôt avec les autres réductions et crédits d’impôt (Pinel par exemple) soumis au plafonnement des niches fiscales de 10 000 euros.

En effet, le dispositif Censi Bouvard est sous le giron du plafonnement des niches fiscales. Il est donc impératif d’être certain que cette réduction d’impôt ne vient pas en saturation du plafond des 10 000 euros par an. Dans le cas contraire, il sera préférable d’opter pour la déduction des amortissements du régime LMNP !