Loyer impayé : l'importance du commandement de payer

Votre locataire a cessé de payer ses loyers ? Pour remédier à cette situation, vous pouvez déjà tenter de trouver une solution amiable. Si rien n'est possible, vous n'aurez d'autre choix que de recourir à un huissier pour délivrer un commandement de payer. On vous explique tout sur cette procédure, qui peut déboucher sur la résiliation du bail.

Loyer impayé : que faire avant d'employer les grands moyens ?

L'investissement locatif est un placement très sûr : le taux de loyers impayés est estimé seulement à 2 à 3 % pour les propriétaires bailleurs du parc locatif privé. Manque de chance, c'est sur vous que ça tombe. Avant d'en venir au commandement de payer, vous pouvez tenter de régulariser la situation à l'amiable avec votre locataire, pour vous éviter les coûts liés à cette procédure.

Déjà, avez-vous pensé à souscrire une assurance spécifique telle que la garantie loyers impayés (GLI) ou la garantie Visale ? Dans ce cas, vous pouvez vous rapprocher de l'organisme qui couvre ce risque afin d'obtenir le paiement des impayés. De la même manière, si vous avez prévu un garant au contrat, vous pouvez vous adresser à la personne qui s'est portée caution. Elle s'est en effet engagée à se substituer au locataire défaillant, il lui appartient donc de verser les loyers à sa place.

Sinon, contactez votre locataire par téléphone et par courrier recommandé pour lui demander de régler ce qu'il vous doit. Si la simple idée de lui parler vous met déjà très en colère, faites appel à un conciliateur, c'est gratuit. Tentez de mettre en place un plan d'apurement de la dette et d'étaler son paiement sur plusieurs mois. Rien n'y fait, le locataire ne vous paie toujours pas ? Il est temps de passer à la vitesse supérieure et de commencer les démarches pour délivrer un commandement de payer.

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Le commandement de payer le loyer pour le recouvrement des impayés

Pour employer un peu de jargon juridique, le commandement de payer est un acte signifié par un huissier de justice et qui ordonne à une personne d'exécuter ses obligations.

Le bail de location est un contrat qui vous lie votre locataire et vous, et qui a fait naître des obligations réciproques :

• Le paiement du loyer pour le locataire ;
• La mise à disposition et la jouissance d'un logement décent pour vous. D'ailleurs, si vous n'êtes pas réellement dans les clous par rapport à cela, sachez que la loi vous protège tout de même. Le locataire n'a pas le droit de cesser de vous verser les loyers pour vous contraindre à, par exemple, faire des travaux de remise aux normes. Il doit demander en justice la possibilité de consigner ces loyers à la Caisse des Dépôts et des Consignations. S'il suspend le versement des loyers en dehors de ce cadre, vous pouvez lui adresser un commandement de payer.

En ne payant pas ses loyers, le locataire se place dans une situation illégale, que vous pouvez chercher à régulariser grâce au commandement de payer. Celui-ci constitue même un préalable obligatoire pour activer la clause résolutoire du bail, si vous avez pensé à l'intégrer au contrat. Pour rappel, celle-ci prévoit la résiliation automatique du bail en cas de manquement du locataire à ses obligations, dans votre cas pour non-paiement des loyers. Ne vous inquiétez pas, si vous n'avez pas rédigé cette clause, vous pouvez quand même faire' un commandement de payer et obtenir la résiliation judiciaire du bail.

Cet acte juridique est rédigé par un huissier de justice, qui se charge aussi de le signifier au locataire. Le commandement de payer contient un certain nombre de mentions obligatoires, que vous allons vous exposer juste après. Il fait le bilan des loyers impayés et du montant de la dette, déduction faite des allocations logement que la CAF vous a peut-être versées.

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Les démarches à accomplir pour un commandement de payer par huissier

N'attendez pas que la situation s'envenime avant d'entrer en contact avec un huissier de justice. Dès le premier retard de loyer, envoyez une mise en demeure de régler le loyer impayé à votre locataire sous 8 jours. Une fois ce délai écoulé, il est temps de prendre rendez-vous avec l'homme de loi, pour que celui-ci signifie le commandement de payer avant la mensualité suivante. Le but est de régler la situation au plus vite, afin que vous ne perdiez pas trop d'argent. Il y va de la rentabilité de votre investissement !

Pour établir le commandement de payer, l'huissier a besoin :

• D'une copie du contrat de location ;
• De documents justifiant l'existence d'un impayé (il peut s'agir d'une copie de relevé de votre compte bancaire, une copie de la lettre de relance que vous avez envoyé au locataire, l'appel de loyer, etc).

Depuis la loi ELAN de 2018, le commandement de payer doit comporter certaines mentions obligatoires, afin d'expliquer la procédure et ses conséquences au locataire. Vont donc figurer sur cet acte :

• Une mention informant le locataire qu'il dispose d'un délai de deux mois pour régler ses loyers impayés ;
• Un rappel du montant de la mensualité et des charges locatives ;
• Le montant de la dette à payer ;
• Une clause avertissant le locataire que s'il ne paie pas ou ne demande pas un échéancier de paiement, il s'expose à la résiliation automatique ou judiciaire de son bail et qu'il risque d'être expulsé ;
• Une mention expliquant au locataire qu'il peut solliciter une aide financière auprès du fonds de solidarité du département dans lequel il réside ;
• Une mention rappelant au locataire qu'il peut demander un délai de grâce au tribunal pour régler sa dette.

Le commandement de payer n'est pas gratuit, hélas. Comptez un peu plus d'une centaine d'euros pour cette procédure. Bonne nouvelle, comme il s'agit d'une procédure d'exécution forcée que vous devez obligatoirement réaliser pour obtenir gain de cause, les frais de recouvrement sont à la charge du débiteur. En clair, vous pourrez demander le remboursement du commandement de payer à votre locataire. On ne vous cache pas que ça risque d'être un peu compliqué, vu la situation dans laquelle vous vous trouvez.

Quelles suites à un commandement de payer par huissier pour loyer impayé ?

La procédure de loyer impayé se poursuit à la réception du commandement de payer par le locataire. Celui-ci dispose donc d'un délai de 2 mois pour payer sa dette ou pour la contester devant un tribunal.

Plusieurs hypothèses :

1. Le locataire ne conteste pas l'impayé, mais il demande un délai de grâce en justice, qui ne pourra pas excéder 2 ans. Il peut également vous demander d'étaler la dette. Si vous acceptez, on ne saurait trop vous recommander de rédiger un écrit pour formaliser cet accord. Dans les deux cas, le bail ne pourra pas être résilié ;
2. Le locataire ne demande pas de délai de paiement ou ne répond pas : si votre bail comporte une clause résolutoire, la résiliation est acquise à l'issue du délai de 2 mois. Sinon, vous pouvez aller devant un tribunal pour demander la résiliation judiciaire du bail et mettre en place une procédure d'expulsion du locataire. Soyez conscient que le juge peut décider de ne pas mettre fin au bail si le montant de la dette n'est pas très élevé.

Autre solution pour le recouvrement : l'injonction de payer

Il existe une alternative au commandement de payer, qui vous permet de contraindre votre locataire à régler ses dettes : l'injonction de payer. En revanche, cette dernière ne pourra jamais déboucher sur la résiliation du bail.

Vous pouvez réaliser une injonction de payer par deux moyens :

En recourant à un juge

L'avantage, c'est que cette procédure est gratuite tant que la dette ne dépasse pas 10 000 €. Vous devrez rédiger une requête contenant :

• Votre identité, votre date et lieu de naissance ;
• Le nom et l'adresse de votre locataire ;
• L'objet de la demande (le règlement des impayés, donc) ;
• Le montant de la dette.

Vous devez joindre tous les justificatifs utiles pour prouver que la dette est bien due. Vous adresserez votre requête au juge des contentieux de la protection.

En recourant à un huissier

Cette possibilité vous est offerte seulement si l'impayé n'excède pas 5 000 €, et bien entendu, cette formalité est payante. Vous devez indiquer à l'huissier de justice si vous lui laissez une certaine marge de manœuvre pour recouvrer la dette. Le locataire dispose d'un délai d'un mois pour payer les sommes dues. S'il ne le fait pas ou s'il ne répond pas, vous devrez saisir le juge pour poursuivre la procédure.

Vous savez tout sur le commandement de payer. On espère pour vous qu'il portera ses fruits…