Comment ne pas payer d’impôts sur les revenus locatifs ?

L’investissement locatif génère des recettes, qui seront bien entendu taxées par le fisc. Ajoutés aux charges que vous supportez déjà, les taxes et impôts viennent grever la rentabilité de votre investissement.

Assez naturellement, vous vous demandez comment ne pas payer d’impôts sur les revenus locatifs. Dans un premier temps, on va faire le point sur les régimes fiscaux applicables aux revenus fonciers et BIC de location meublée. Ensuite, on vous donnera des pistes pour réduire, voire supprimer l’imposition : la création d’un déficit foncier, la constitution d’une société, les dispositifs de défiscalisation et le démembrement immobilier.

L’imposition des revenus locatifs selon le type de location

Les loyers perçus sont ajoutés à vos autres revenus et taxés à l’impôt sur le revenu. Vous devez aussi payer des prélèvements sociaux, qui s’élèvent à 17.2 %.

Fonctionnement général de l’imposition des revenus locatifs

Le calcul de l’impôt sur un investissement locatif dépend d’abord de la nature de la location :

location vide (ou nue) dont les revenus sont considérés comme des revenus fonciers,
location meublée dont les revenus locatifs sont assimilés à des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Ensuite, pour ces deux types de locations, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux :

le régime fiscal du micro ;
le régime fiscal du réel.

Location nue : l’imposition des revenus locatifs au régime micro-foncier

Les revenus que vous percevez de la location nue d’un bien immobilier entrent dans la catégorie des revenus fonciers. Vous êtes tenu de les déclarer au fisc chaque année, en même temps que vos traitements et salaires.

Au régime du micro-foncier :

vous ne pouvez pas déduire les charges liées à votre investissement immobilier,
mais avez droit à un abattement de 30 %.

À savoir : Lors de la déclaration, vous devez porter le montant brut de vos recettes. C’est le fisc qui appliquera ensuite l’abattement.

À la question comment ne pas payer d’impôt sur les revenus locatifs, on peut d’ores et déjà répondre : pas avec le régime du micro-foncier, puisque vous serez fiscalisé sur les 70 % restants.
Par contre, vous pouvez payer moins d'impôt grâce au régime micro foncier si vos charges réelles représentent moins de 30 % de vos recettes locatives.
Aussi, le régime micro a le mérite de la simplicité. Il vous fera économiser un temps certain dans la déclaration de vos impôts en limitant le risque de redressement.

À savoir : vous ne devez pas générer plus de 15 000 euros de revenus locatifs pour bénéficier du régime micro-foncier.

Location meublée : l’imposition des revenus locatifs au régime micro-BIC

Contrairement à la location vide, qui est une activité civile, la location meublée est une activité commerciale. En conséquence, vous ne percevez pas des revenus fonciers mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

La fiscalité diffère également, car si le régime micro-BIC fonctionne de la même manière que le micro-foncier, il offre un abattement plus généreux : 50 % (71 % pour un meublé de tourisme ou une chambre d’hôte).

De la même manière, le plafond pour bénéficier du régime micro-BIC est plus élevé : 72 600 euros.

Notez que seul le loueur en meublé non professionnel (LMNP) peut choisir le micro-BIC. Le loueur en meublé professionnel (LMP) sera lui soumis au régime de la micro-entreprise, avec également un abattement de 50 % ou du réel.

Rappel : pour être considéré comme LMNP, il faut que vos recettes locatives soient inférieures à 23 000 euros, ou qu’elles soient inférieures à l’ensemble de vos autres revenus. Si à l’inverse, vous percevez plus de 23 000 euros et si les recettes locatives sont supérieures à vos autres revenus, vous serez considéré comme LMP.

Comme vous le voyez, le régime micro vous permet seulement de réduire vos impôts sur les revenus locatifs, pas de les supprimer.
Comme pour le régime micro foncier, le choix du régime micro BIC peut-être intéressant si vos charges déductibles sont inférieures à 50 % de vos recettes locatives. Nous verrons néanmoins que ce n’est quasiment jamais le cas avec les modalités de déduction fiscale du régime LMNP !

L’imposition des revenus locatifs au réel

Le régime d’imposition au réel consiste à renoncer aux abattements des régimes micro pour à la place déduire les charges à leur montant réel. Vous avez donc tout intérêt à le choisir dès lors que vos charges effectives dépassent le montant de l’abattement forfaitaire (30, 50 ou 71 %).

Critères de déduction des charges en location nue

La loi vous impose de respecter les critères suivants pour déduire vos charges des revenus fonciers :

Vous devez engager ces dépenses pour l’acquisition ou la conservation du montant initial des revenus ;
Les dépenses doivent être à votre charge en tant que propriétaire bailleur. En clair, vous ne pouvez pas déduire les frais qu’un tiers a engagé pour vous, ni ceux qui ont été engagés pour votre intérêt personnel ;
Vous devez déduire les charges durant l’année en cours : si vous faites des dépenses en 2024, vous devez les déduire en 2024.

Charges déductibles des revenus fonciers

En location vide, la loi liste expressément les dépenses déductibles. Les voici :

Les dépenses de travaux déductibles sont celles portant sur la réparation, l’entretien et l’amélioration du logement. Les travaux d’agrandissement, de construction et de reconstruction des biens immobiliers ne peuvent pas être déduits ;
Les intérêts d’emprunt (la fraction de la mensualité portant sur le capital restant dû n’est pas déductible) ;
Les frais bancaires et les frais de mise en place ou de mainlevée de garanties (hypothèque, inscription en privilège de prêteur de deniers, cautionnement…) ;
Les frais de gestion (frais d’agence pour le mandat de gestion locative, rémunération d’un gardien, frais de procédure pour les litiges avec le locataire) ;
Les provisions sur charges de copropriété ;
Les primes d’assurance (assurance emprunteur, assurance propriétaire non occupant, assurance des loyers impayés…) ;
Les dépenses engagées pour le compte du preneur, qui a quitté les lieux sans vous rembourser.

Critères de déduction des charges en location meublée

La location meublée présente un avantage indéniable : l’administration fiscale ne prévoit pas de liste de charges déductibles. En conséquence, toutes les dépenses sont éligibles à la déductibilité, dès lors qu’elles respectent les critères suivants :

Vous les engagez dans le cadre de la gestion normale de votre investissement locatif ou dans son intérêt direct ;
Vous devez pouvoir justifier de ces dépenses, avec des devis et factures ;
Les charges doivent être déduites au cours de l’année où vous les avez engagées.

L’amortissement fiscal du bâti du bien immobilier en location meublée

LMNP et LMP, en plus des charges déductibles, vous avez le droit de pratiquer des amortissements, qui viennent diminuer votre base imposable. Vous pouvez ainsi amortir l’intégralité du mobilier et l’immobilier, par composant et par taux.

	Régime micro	Régime réel
Location vide	Abattement 30 % sur le revenu brut Jusqu’à 15 000 euros	Charges déductibles listées
Location meublée LMNP / LMP	Abattement 50 % sur les revenus bruts Jusqu’à 72 600 euros	Toutes les charges sont déductibles

Le déficit foncier, pour ne pas payer d’impôts sur les revenus locatifs et défiscaliser vos autres revenus

Il est temps de répondre à la question comment ne pas payer d’impôt sur les revenus locatifs ! Bienvenue dans le monde merveilleux de l’optimisation fiscale légale, avec un dispositif apprécié des contribuables fiscalisés : le déficit foncier, qui n’est réalisable qu’à condition d’opter pour le régime réel d’imposition.

En réalité, on parle de déficit foncier pour la location nue, et de déficit tout court en location meublée. Vous créez des déficits dès lors que vos charges réelles sont supérieures à votre imposition.

Le traitement des déficits dépend ensuite de votre statut de bailleur, en location vide ou meublée.

Déficit foncier en location vide pour réduire vos impôts

Si vos charges excèdent vos revenus fonciers, vous dégagez un déficit foncier qui est déductible fiscalement de votre revenu imposable sous certaines conditions :

S’il provient de charges financières (intérêts et frais d’emprunt), alors vous pouvez l’imputer uniquement dans la catégorie des revenus fonciers ;
S’il provient des autres charges, vous pouvez le déduire de votre revenu global, dans une limite de 10.700 euros.

Vous pouvez aussi reporter votre déficit foncier sur les années suivantes, sur le revenu global ou sur les revenus fonciers. Les règles étant quelque peu complexes, on vous renvoie à la lecture de notre article sur la fiscalité des déficits fonciers pour plus de détail.

En somme, avec les déficits fonciers vous pouvez réduire vos impôts sur vos autres revenus sans pour autant payer d’impôts sur vos recettes locatives. Bien sûr, pour dégager un déficit, il faut générer des charges importantes et donc des dépenses élevées.
Les investisseurs immobiliers ont généralement recours au déficit foncier pour améliorer la rentabilité de la réalisation de certains types de travaux, notamment d’aménagement ou de réparation.

Peut-on pratiquer un déficit en location meublée ?

La déduction des déficits générés en location meublée dépend de votre statut de loueur en meublé :

Vous êtes LMNP : vous pouvez reporter le déficit pendant les 10 années suivantes, dans la catégorie des BIC de location meublée ;
Vous êtes LMP : vous pouvez déduire le déficit sans limitation de montant et reporter le reliquat pendant les 6 années suivantes, sur votre revenu global.

Les sociétés à l’IS, pour ne pas payer d’impôt sur le revenu avec un investissement locatif

Comment ne pas payer d’impôt sur les revenus locatifs, on poursuit avec la création de sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés. Il peut s’agir d’une société civile immobilière (SCI à l’IS), d’une SARL immobilière ou d’une SAS immobilière.

Tant que vous ne vous versez pas de dividendes sur les loyers encaissés ou les plus-values, alors vous ne serez directement pas imposé en tant que contribuable. La taxation s’effectue en effet au niveau de la société.

Cette stratégie permet de forfaitiser l’imposition de vos bénéfices locatifs, sans les faire entrer dans les tranches marginales de l’impôt :

vous payez l’impôt sur les sociétés de manière forfaitaire sur les bénéfices ;
(optionnelle) la distribution du reliquat (dividendes) aux actionnaires est imposable à la flat tax de 30 %.

La défiscalisation immobilière pour obtenir une réduction d’impôt grâce à l’investissement locatif

Il existe différents dispositifs de défiscalisation, qui vous permettent de réduire ou de supprimer votre imposition. Le plus connu est la loi Pinel, qui vous offre une réduction d’impôt allant jusqu’à 42 000 euros pour 2024.

La loi Monuments Historiques quant à elle vous permet de ne pas payer d’impôt sur les revenus locatifs en activant le levier des déficits fonciers. Par dérogation au régime fiscal légal, vous pouvez déduire l’intégralité des dépenses de travaux et imputer le déficit foncier sans limitation sur le revenu global.

La loi Malraux et le dispositif Denormandie vous permettent aussi de réduire votre revenu foncier imposable, dans la limite du plafonnement des niches fiscales.

Le démembrement de propriété pour ne pas payer d’impôt sur les recettes locatives

Ultime piste à explorer pour ne pas payer d’impôt sur le revenu locatif : le démembrement de propriété. Vous allez acheter un bien en nue-propriété, l’usufruit étant confié à un bailleur social. Vous ne percevez pas de recettes locatives pendant toute la durée de la convention de démembrement : vous ne serez donc pas fiscalisé.

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