Bail de location : quel contrat choisir ?

Vous vous lancez dans l'investissement locatif et vous ne savez pas quel contrat de location choisir ? Pas de panique, on vous explique les spécificités de chaque bail pour vous éviter de vous tromper. L’ utilisation du logement (résidence principale ou saisonnière) et la durée d'engagement constituent deux paramètres essentiels pour vous décider.

Quel est l'intérêt d'un bail de location ?

En tant que propriétaire bailleur, vous êtes tenu de rédiger un contrat de location avec le preneur. L'accord verbal est interdit par la loi pour une simple raison : éviter les conflits entre propriétaire et locataire. Si les choses tournaient mal, vous ne pourriez pas prouver ce qui était convenu en l'absence d'un support écrit.

Il vous faut donc rédiger un bail en bonne et due forme, que chacun de vous signera au plus tard au jour de l'entrée dans les lieux. Qu'il fixe les règles d'utilisation d'un logement vide ou meublé, le contrat de location comporte toujours certaines clauses. D'autres, en revanche, sont strictement interdites, sous peine de nullité.

Les clauses obligatoires du bail de location

– Le montant du loyer, les règles de révision éventuelle et la date à laquelle il doit être versé par le locataire ;

– Le montant du loyer que vous appliquiez au précédent locataire, si celui-ci a quitté les lieux il y a moins de 18 mois. Cette disposition a pour but d'éviter que le prix du locatif n'explose à chaque changement de locataire ;

– Le mode de paiement des charges locatives récupérables (vous avez le choix entre la provision sur les charges réelles et le forfait) ;

– Le montant du dépôt de garantie, si vous en demandez un (ce qu'on vous recommande vivement de faire, vous ne pouvez en effet jamais vraiment savoir dans quel état vous allez récupérer votre logement) ;

– Comment est réparti le coût des honoraires de l'agence immobilière si vous passez par un professionnel pour mettre votre bien en location.

Bon à savoir : si vous louez un logement situé à Paris, le contrat de location doit également mentionner le montant du loyer de référence et celui du loyer de référence majoré. Là encore, c'est pour éviter que les propriétaires tirent vers le haut le prix au mètre carré.

Les clauses interdites dans le contrat de location

Certaines clauses abusives ont été interdites depuis la loi Alur de 2014. Si vous les intégrez au contrat de location, elles seront considérées comme non écrites. Vous ne pourrez pas vous en prévaloir en cas de conflit avec votre locataire. Il n'est donc pas possible :

– D'imposer au locataire de souscrire une assurance habitation auprès d'une compagnie particulière ;

– D'imposer le prélèvement automatique du loyer, encore moins directement sur le salaire du locataire ;

– De prévoir le renouvellement automatique du bail pour une durée inférieure à celle prévue par la loi pour les différents types de location.

Le contrat de location vide : pour la location de longue durée

Le contrat de location d'un appartement ou d'une maison vide est le plus fréquemment utilisé en France. Tout simplement parce qu'il s'adresse à tous les publics, familles, actifs, couples, étudiants, etc. Si vous envisagez de faire de la location sur une longue durée d'un bien affecté à la résidence principale, c'est la solution idéale. En effet, ce contrat de location est conclu pour une durée minimale de 3 ans, avec tacite reconduction. En clair, à l'échéance du bail, vous n'êtes pas obligé de faire le faire signer de nouveau au locataire pour qu'il continue de produire ses effets.

Si le preneur décide de s'en aller, ce qu'il peut faire à tout moment, il doit vous en avertir par lettre recommandée avec accusé de réception au moins 3 mois à l'avance. À défaut, cela ne signifie pas que vous pouvez le séquestrer dans votre logement. Seulement qu'il devra s'acquitter des loyers jusqu'au terme des 3 mois.

De votre côté, vous n'êtes malheureusement pas libre de récupérer votre logement au moment où vous le souhaitez. Deux cas :

Vous avez prévu au contrat un motif de reprise pour des raisons familiales ou professionnelles : vous devez attendre au moins un an de location, puis vous pouvez résilier le contrat pour reprendre votre logement ;
Rien n'est prévu au bail : vous devez respecter un préavis de 6 mois avant le terme normal du bail pour le résilier.

Enfin, le montant du dépôt de garantie est limité à un mois de loyer au maximum.

Le contrat de location meublé : pour la location de moyenne durée

Le contrat de location d'une maison ou d'un appartement meublé suppose généralement un turn-over plus fréquent des locataires, et potentiellement, des vacances locatives plus longues. Les preneurs de ce type de logement s'installent le temps de trouver un bien immobilier qui correspond mieux à leur attente ou d'acheter leur propre logement.

Vous allez donc choisir le contrat de location meublée si vous préférez vous engager sur une durée moyenne, avec un bail moins contraignant. Il vous lie seulement pour une durée d'un an dans la plupart des cas, 9 mois si vous concluez le bail avec un étudiant. Notez que dans cette dernière hypothèse, le renouvellement automatique est interdit : vous devrez signer un nouveau bail si vous désirez poursuivre la location.

À nouveau, le locataire peut vous donner son congé à tout moment, mais en location meublée, le délai de préavis est ramené à 1 mois seulement. De votre côté, vous ne pouvez reprendre le logement qu'à l'échéance du contrat de location, et vous devez respecter un délai de préavis de 3 mois. Cependant, vous ne pouvez demander à votre locataire de partir que pour l'une de ces trois situations :

Vous voulez vendre votre logement ;
Vous souhaitez vous y installer vous, votre moitié mariée ou pacsée (déso pour les concubins), vos enfants ou vos parents ;
Pour un motif légitime et sérieux : il n'existe pas de définition légale, mais en gros, il s'agit de toutes les hypothèses désagréables pour vous (locataire malveillant, impayés de loyers, défaut d'assurance, mise en sous-location du logement sans votre accord, etc).

Le montant du dépôt de garantie ne peut pas excéder 2 mois de loyer.

Le bail mobilité : pour une location de 11 mois maximum

Nouveau contrat de location introduit par la loi Élan de 2018, le bail mobilité ne peut être consenti que pour un logement meublé, donné à un étudiant ou à une personne en formation ou mobilité professionnelle. Pour éviter que certains propriétaires peu scrupuleux ne concluent ce type de bail afin de contourner les contraintes des baux classiques, la reconduction comme le renouvellement sont interdits. Si vous voulez continuer la loc', vous devrez rédiger un contrat de location vide ou meublée.

Vous choisirez ce contrat de location si vous envisagez de louer votre logement pour une durée très courte, entre 1 et 10 mois. Le locataire peut s'en aller quand il le souhaite, à condition de respecter un préavis d'un mois. Vous, vous ne pouvez pas récupérer le logement pendant toute la durée du bail mobilité.

Quelques spécificités que vous devez connaître avant de choisir ce contrat de location :

Les charges récupérables sont forcément facturées au forfait. Pourquoi ? Tout simplement parce que le système de provision sur charges suppose une régularisation annuelle, laquelle risque fort d'intervenir une fois que le locataire est parti. Vous ne pourriez donc pas lui demander un complément ou lui restituer un trop-perçu ;
Vous ne pouvez pas exiger de dépôt de garantie, seulement demander une garantie Visale. Attention, donc, à bien sélectionner votre locataire !
Si votre logement est situé en zone de tension foncière, il est soumis à l'encadrement des loyers.

Le contrat de bail de location saisonnière : pour la location inférieure à 90 jours

Les baux vide, meublé et mobilité ont surtout vocation à s'appliquer pour la résidence principale du locataire. Cependant, vous avez peut-être envie de vous lancer dans la location touristique, pour obtenir un meilleur rendement de votre investissement locatif. Dans ce cas, les contrats de location classiques se montreront trop contraignants, vous leur préférez un bail de location saisonnière.

Dans cette hypothèse, vous pouvez organiser librement la mise en location. Une seule règle : la location ne peut pas excéder 90 jours avec le même locataire, puisque vous êtes censé cibler une clientèle de passage. Et ne pas utiliser ce genre de contrat pour vous soustraire aux règles des baux classiques. Doivent également figurer certaines clauses, comme celles relatives à l'inventaire du mobilier ou la mention relative à la superficie habitable.

Vous n'êtes pas obligé de signer en direct avec le locataire, vous pouvez effectuer cette démarche par échange de courrier. De la souplesse, on vous a dit !

Où trouver un contrat de location gratuit ?

Vous l'avez compris, le contrat doit être rédigé par écrit. Il peut s'agir d'un acte sous seing privé ou d'un acte authentique signé auprès d'un notaire. On s'en doute bien, vous préférez dénicher un bail de location gratuit plutôt que d'en confier la réalisation à un professionnel. Cependant, selon le type de bail que vous avez choisi, vous devez inclure des mentions obligatoires. Évitez donc de télécharger un modèle de contrat de location trouvé au pif sur un obscur site Internet. On vous suggère plutôt d'utiliser le modèle de bail de location proposé par service-public.fr, vous en trouverez pour tous les types de contrats.