Dans quelles villes faire de l’investissement locatif ?

Les grandes villes ont toujours la côte

Les grandes villes françaises comme Bordeaux, Lille, Lyon, Marseille restent indétrônables pour investir dans le locatif. Économiquement attractives (emploi stable, forte hausse de l'emploi) et densément peuplées, elles offrent de nombreux avantages résidentiels de par leur proximité avec les commerces, les transports en communs ou encore les aéroports. La population y est jeune, active, et bénéficie en prime d'un bon pouvoir d'achat. L'avantage pour vous : avoir des locataires solvables.

Ces villes offrent donc une belle rentabilité locative brute. Elle est comprise cette année entre 4,3 et 6,1 % en moyenne. De par les prix élevés, de nombreuses personnes et notamment des familles ne peuvent se permettre de devenir propriétaire. Elles n'ont donc pas d'autres choix que de rester locataire. C'est une situation dont vous pouvez tirer parti.

Cette médaille a pourtant un revers, celui de susciter de nombreuses convoitises. Le marché y va vite, beaucoup plus vite qu'ailleurs. La concurrence entre les investisseurs fait qu'il est difficile de concrétiser son projet. Les biens disponibles partent en quelques heures. Pour se faire une place dans cette jungle, il faut étudier le marché, travailler son réseau et se rendre disponible afin de ne pas laisser passer une opportunité.

Le cas unique de Paris

Si Paris a longtemps fait partie de ce palmarès, la rentabilité des investissements immobiliers dans la capitale est en baisse, à moins de 4 %. Une moyenne qui cache néanmoins, comme souvent, des disparités. Ce sont en effet les arrondissements les plus chers qui ont enregistré la plus grosse baisse, les quartiers populaires affichant quant à eux un rendement proche des 5 %.

Le renouveau des villes moyennes

Lorsque les prix parisiens, lyonnais et bordelais s'envolent, la solution est de se rabattre vers des agglomération moyennes.

La ruée vers les villes moyennes est d'ailleurs une des tendances de 2019. D'abord parce qu'elles proposent des prix bas pour les investisseurs et des loyers élevés pour les locataires, ensuite parce que beaucoup d'entre elles connaissent un rajeunissement significatif. C'est notamment le cas de Roubaix, Nantes, Rennes, Le Havre et Tourcoing qui profitent actuellement d'un boom économique. La demande étudiante y est importante depuis quelques années, c'est donc le moment ou jamais d'investir !

Les experts Helloprêt vous recommandent pourtant de faire preuve de discernement car ces villes ne disposent pas des mêmes atouts. Le mieux est de bien connaître la ville où l'on achète. Votre attention doit être portée sur la dynamique démographique, à savoir si la population est vieillissante. Dans ce cas là, la rentabilité à long terme risque d'être compliqué.

Les dispositifs favorisant l'implantation dans les villes moyennes

Le gouvernement Philippe a mis en place deux dispositifs pour encourager l'investissement locatif dans les villes moyennes :

• Le premier est le plan quinquennal de redynamisation des villes moyennes, appelé Action Coeur de ville. Il a pour but de redynamiser les centres-villes, lutter contre la vacance des logements et des commerces et favoriser l'activité économique locale.
• Le second est la loi Denormandie qui incite à rénover et louer des logements existants avec un loyer plafonnée en échange d'un crédit d'impôts.

Ces deux actions sont complémentaires puisque le plan Denormandie s'applique dans les 222 villes du plan Action Coeur de Ville. Le taux d'éligibilité de certaines villes dépasse les 90 %, notamment à Limoges, Mulhouse et Tarbes.

Les quartiers qui montent

Intéressez-vous également à certains quartiers, une ville peut se montrer peu interactive dans sa globalité. Mais certains quartiers peuvent être porteurs pour l'investissement locatif. Par exemple le quartier de la ville de Toulouse Mirail-Université offre cette année une rentabilité brute de 7,85 % tandis que le quartier le Mont-Gaillard du Havre près de 12%. Alors prêtez attention aux biens par quartiers plutôt que par villes et vous trouverez l'endroit idéal pour placer votre argent.

Grandes villes, villes moyennes ou quartiers… vous avez maintenant l'ensemble des conseils pour faire des placements dans les lieux porteurs pour les investissements locatifs.

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