Comment fonctionne le démembrement en SCPI ?

SI vous êtes en train de lire ces premières lignes, c’est que vous êtes en train de vous poser des questions d’ordre patrimonial relativement avancées. Vous n’êtes alors pas sans savoir que l’immobilier est une classe d’actif proposant des revenus relativement élevés avec une prise de risque modérée.

Ceci étant, l’immobilier est aussi synonyme d’entretien, de fiscalité élevée et de coûts de gestion parfois importants... De plus, sauf pour les patrimoines conséquents, le coût d’entrée dans l’investissement locatif est élevé de sorte qu’il est courant de mettre toutes ses billes sur un seul bien immobilier. Ce type de placement pose un problème en termes de diversification : que faire si le marché de l’immobilier où se situe votre bien locatif s’effondre ?

Afin de répartir les risques de l’investissement immobilier sur plusieurs biens immobiliers, les SCPI permettent d’accéder à un parc immobilier important, quel que soit le montant investi. Mais plutôt que d’acheter les parts de SCPI en pleine propriété pourquoi ne pas seulement acheter la nue-propriété ?

Allez, on vous explique les combines et les avantages du démembrement des parts de SCPI. Vous allez voir, c’est plutôt magique ! Mais avant tout, faisons un bref rappel sur la notion de SCPI pour partir sur de bonnes bases.

Bref rappel sur la notion de SCPI

La SCPI (société civile de placement immobilier) est une société de placement immobilier composée de nombreux associés souhaitant mettre en commun leur ressource pour détenir un parc immobilier important. En d’autres termes, il s’agit d’une SCI avec beaucoup de biens immobiliers et de nombreux investisseurs.

En principe, il est relativement simple d’investir dans une SCPI. Il suffit de se rapprocher de l’une d’elles et d’acheter des parts sociales. Ces parts vous donnent notamment le droit de percevoir les revenus générés par la SCPI en fonction du nombre de parts détenues.

Comme les SCI, les SCPI sont transparentes fiscalement c’est-à-dire que ce sont les associés qui liquident l’impôt chaque année en fonction de leurs régimes fiscaux spécifiques (impôt sur le revenu pour les personnes physiques).

Selon l’activité de la SCPI, vous pourrez bénéficier de divers avantages :

• les SCPI de rendements vous proposent des revenus locatifs réguliers ;
• les SCPI de plus-values se spécialisent dans l’achat revente immobilier, vous toucherez donc des plus-values régulièrement ;
• les SCPI fiscales sont constituées dans le but de faire bénéficier aux investisseurs d’allégements fiscaux (loi Malraux, loi Pinel etc.) et de générer des déficits fonciers.

Lorsqu’il s’agit de démembrer les parts de SCPI, le choix des investisseurs s’oriente principalement vers les SCPI de rendements en raison de la régularité des revenus perçus par l'usufruitier, mais il est tout à fait possible d’envisager ce genre de montage avec une SCPI de plus value. Reste à distinguer l’usufruitier du nu-propriétaire...

En quoi consiste le démembrement de SCPI ?

Le démembrement de propriété est une notion issue du droit civil qui consiste à séparer la propriété d’un bien en deux avec d’une part l’usufruitier (celui qui perçoit les revenus) et d’autre part le nu-propriétaire.

En matière de SCPI, le démembrement peut consister en deux opérations aux objectifs différents :

• l’achat de la nue-propriété de parts de SCPI (le sujet de notre article) ;
• le démembrement des parts de SCPI à des fins patrimoniales (peut être le sujet d’un autre…).

Pour bien comprendre, intéressons-nous d’abord à la notion de démembrement de propriété.

Démembrement de propriété : la notion d’usufruit et de nue-propriété

Peut-être que vous êtes au courant, la propriété d’un bien quelconque est la composante de trois éléments :

• l’usus soit le droit d’user de la chose (chose que vous faites lorsque vous êtes locataire d’un appartement) ;
• le fructus soit le droit d’en tirer des revenus (c’est-à-dire mettre le bien en location ou de récolter les fruits d’un arbre se trouvant sur votre terrain…) ;
• l’abus c’est-à-dire le droit d’aliéner la chose, de la vendre et/ou de la transformer voire de la détruire.

Avec ces 3 composantes, vous êtes en pleine propriété du bien et pouvez en jouir pleinement dans les limites de la loi.

Le démembrement et notamment le démembrement des parts de SCPI consistent à séparer l’usus et le fructus de l’abusus. L’usufruitier aura le fructus et l’usus c’est-à-dire le droit de percevoir les revenus et de faire usage du bien. Tandis que le nu-propriétaire aura l’abusus, c’est dire notamment le droit de vendre la chose.

Le démembrement des parts de SCPI

Ainsi, les parts de SCPI peuvent faire l’objet d’un démembrement, et ce, pour deux objectifs distincts :

• assurer la transmission anticipée de votre patrimoine immobilier ou proposer des revenus réguliers à des proches dans un contexte fiscal intéressant ;
• acheter la nue-propriété des parts de SCPI à un coût réduit. Cette opération n’est possible que si la SCPI prévoit une telle acquisition en acceptant notamment de conserver l’usufruit des parts par l’intermédiaire d’une société de gestion. Dès lors, la SCPI n’aura pas à vous verser de revenu puisqu’elle sera usufruitière de ses parts. Par contre, lorsque vous vendrez vos parts vous pourrez récolter la plus-value afférente en tant que nu-propriétaire.

En d’autres termes, les parts de SCPI démembrées permettent à l’usufruitier de percevoir les revenus de la SCPI tandis que le nu-propriétaire conserve seulement son droit de revente et, lors du remembrement, obtient la pleine propriété des parts de SCPI.

Comprendre l’acquisition de parts de SCPI démembrées

Si vous achetez des parts de SCPI déjà démembrées, c’est que vous optez pour un investissement immobilier à long terme.

L’opération est la suivante : vous achetez la nue-propriété des parts de SCPI et l'usufruit est confié à une société de gestion pendant une période allant de 10 à 15 ans (on parle d'usufruit temporaire par opposition à l’usufruit viager). Pendant toute cette durée, vous ne percevez aucun revenu, mais en principe les parts prennent de la valeur en raison notamment de la valorisation des actifs immobiliers de la SCPI.

Autrement dit, pendant cette durée, vous renoncez au cash flow inhérent aux SCPI de rendement (loyers) ou aux investissements locatifs autofinancés. Dans ce cas, pourquoi acheter des parts de SCPI démembrées ?

Grâce à la décote pardi ! La nue-propriété est environ 20% moins chère que la pleine propriété (cela dépend de la SCPI et de la durée du démembrement). Pour un même montant investi, vous pouvez donc acheter plus de parts de SCPI en nu propriété qu’en pleine propriété.

À l’issue de la période de démembrement, vous pourrez percevoir les revenus de la SCPI dans une plus large proportion pour un même investissement. Il s’agit donc d’un placement idéal pour préparer votre retraite par exemple.

Ceci dit, nous vous y trompez pas. Renoncer à 10 années de rendement ne saura certainement pas compenser la décote de 20 %. Il faudra alors bien vous penchez sur cette question et regarder notamment du côté de la fiscalité pour voir dans quelle mesure vos rendements auraient été taxés et si votre patrimoine est éligible à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière).

Est-ce interessant d’acheter des parts de SCPI démembrées ?

Pour savoir si l’achat de parts de SCPI est intéressant, il faut prendre en compte plusieurs éléments :

• les rendements de la SCPI ;
• la clé de répartition (c’est-à-dire la décote à l’achat de la nue-propriété) ;
• la valorisation des parts de la SCPI
• la fiscalité du contribuable.

Imaginons maintenant que vous souhaitez investir 50 000 euros dans une SCPI proposant un rendement de 4,5% par an avec une décote de 20 % pour un achat démembré sur une période de 5 ans. On estime la valorisation des parts de la SCPI à hauteur de 1 % par an.

Si vous achetez en démembré, à l’issue de 5 ans vous aurez les parts en pleine propriété soit :

• 50 000 / 0,8 = 62 500 euros
• On peut ajouter la valorisation annuelle des parts soit : 62 500 x 1,01^5 = 65 668 euros

Avec l’achat démembré des parts de SCPI, vous disposerez donc de 65 668 euros au bout de 5 ans. Si vous décidez de liquider vos parts (revente), vous serez imposé au régime des plus-values immobilières soit un montant net de :  65 668 - (65 668 - 62 500) x (1 - 0,19 + 0,172) = 63 676,81 euros.

Maintenant, faisons le même calcul avec des parts de la SCPI achetées en pleine propriété, vous achetez donc 50 000 euros de parts au rendement de 4,5 % par an :

• Vos revenus fonciers cumulés bruts sur 5 ans : 50 000 x 0,045 x 5 = 11 250 euros
• Partons du principe que vous êtes imposable à 30 % (auxquels on ajoute 17,2 % de prélèvements sociaux) sans avoir de déficit foncier à déduire, vos revenus fonciers nets seront de 5 940 euros soit un capital total de 55 940 euros.
• Il faut aussi ajouter la valorisation sur 5 ans des parts de la SCPI soit 50 000 x 1,01^5 = 52 550 euros brut.

Au total, l’achat en pleine propriété aura rapporté 58 190 euros sur 5 ans. Si vous souhaitez récupérer votre capital au bout de 5 ans, vous aurez gagné au total 57 375,5 euros nets d’impôt.

Pour cette opération, on constate que vous avez gagné 6 301,31 euros de plus en achetant la nue propriété des parts de SCPI. De plus, vous constaterez que le postulat de 30 % de taux d’impôt pour les rendements de la SCPI peut impacter significativement le résultat. Plus votre tranche marginale de l’impôt sera élevée, plus l’achat des parts de SCPI démembrées sera intéressant.

À noter que l’achat de parts de SCPI démembrées ne vient pas augmenter l’assiette de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) puisque seul l’usufruit est pris en compte. À bon entendeur...

Comment financer l’acquisition des parts de SCPI ?

À partir du moment où vous envisagez un achat en démembrement de parts de SCPI, il faut garder à l’esprit plusieurs éléments :

• vous ne percevez aucun revenu pendant toute la durée du démembrement ;
• si vous souhaitez revendre en période de démembrement, il faudra trouver un acheteur prêt à acheter seulement la nue-propriété.

L’absence de cashflow pour un achat démembré pose la question du financement immobilier adéquat. En effet, habituellement les rendements permettent d’alléger le poids des mensualités de remboursement. Comment utiliser l’effet levier du crédit pour acheter de parts de SCPI démembrées ?

La meilleure option pour éviter d’impacter votre capacité d’emprunt reste le prêt in fine. Contrairement au prêt amortissable, le prêt in fine vous oblige seulement à payer les intérêts chaque mois. À l’issue du prêt in fine, vous serez tenu de rembourser la totalité du capital emprunté.

Assez coûteux en intérêts, le prêt in fine présente néanmoins l’avantage de limiter considérablement le poids de votre investissement sur votre taux d’endettement. Il est donc parfaitement adapté à l’achat de parts de SCPI démembrées. Lors de la revente des parts, vous rembourserez la banque et empocherez la différence !

Si vous envisagez un tel investissement, n'hésitez pas à nous contacter pour que nos courtiers immobiliers vous orientent sur le financement optimal en démarchant les banques pour vous !