Dispositif Denormandie : les avantages fiscaux de la rénovation dans l'ancien

À côté du dispositif Pinel mis en place pour favoriser l’investissement locatif dans des logements neufs, les pouvoirs publics ont aussi mis en place des incitations fiscales à destination des particuliers pour favoriser la rénovation des logements anciens.

Vous souhaitez réaliser un investissement locatif dans l’ancien et effectuer des travaux de rénovation ? Le dispositif Denormandie peut contribuer à viabiliser votre projet immobilier en vous permettant de réaliser des économies d’impôt.

Comment fonctionne le dispositif Denormandie ? Quels sont les avantages fiscaux ? Est-ce la meilleure option pour votre projet de rénovation ?

Dans cet article, nous allons faire le point sur le dispositif Denormandie en vous livrant nos conseils et analyses.

Qu’est-ce que le dispositif Denormandie ?

Prolongé jusqu’au 31 décembre 2022, le dispositif Denormandie propose une réduction d’impôt aux personnes souhaitant entreprendre un investissement locatif dans l’ancien à des fins de rénovation. Du côté du Pinel, le but de ce dispositif est d’inciter les particuliers à valoriser le parc immobilier français (et principalement les centres-ville) afin de répondre aux besoins croissants de logements.

Forcément, afin de concentrer les efforts de rénovation vers les zones les plus utiles, le dispositif Denormandie conditionne l’obtention des réductions d’impôts notamment aux villes labellisées “Coeur de ville”.

Comme nous le verrons, la réduction d’impôt Denormandie fonctionne comme un crédit d’impôt : il s’agit d’une somme déductible chaque année de vos impôts à payer à la différence que le surplus n’est pas remboursable.

Quel est le montant de la réduction d’impôt Denormandie ?

La réduction d’impôt Denormandie est calculée sur le montant total de votre investissement locatif travaux compris (prix de revient net du logement) dans la limite d’un plafond de 300 000 euros. Son taux varie selon la durée de votre engagement à la location (6 ans minimum) :

Période d’engagement de 6 ans : 12 % du prix de revient net
Période d’engagement de 9 ans : 18 % du prix de revient net
Période d’engagement de 12 ans : 21 % du prix de revient net

La réduction est répartie chaque année pendant toute la période d’engagement.

Exemple : Le prix de revient de votre investissement locatif est de 350 000 euros pour un engagement à la location de 6 ans. En raison du plafond, le calcul de la réduction d’impôt se fait sur la base du plafond soit :

300 000 x 0,12 / 6 = 6 000 euros / an

Vous pourrez alors pendant 6 ans, réduire vos impôts de 6 000 euros chaque année.

Quelles sont les conditions pour obtenir la réduction d’impôt Denormandie ?

Pour être éligible au dispositif Denormandie, il faudra répondre à des conditions tenant au logement et à sa localisation, aux travaux de rénovation, mais aussi aux conditions de sa mise en location.

Les conditions relatives au logement et à l’investissement locatif

La première condition pour bénéficier de la réduction d’impôt Denormandie tient à la localisation du logement. Ce dernier doit être situé dans une ville labellisée “Coeur de ville” ou ayant signé une opération de revitalisation du territoire (ORT) avec l’État.

Les conditions relatives aux travaux de rénovation

Comme nous l’avons dit, les travaux de rénovation sont indispensables pour bénéficier de la réduction d’impôt Denormandie. Il faut que ces derniers représentent au moins 25 % du prix du logement.

De plus, il faudra prévoir des travaux pour :

l’amélioration de la performance énergétique du logement (isolation des combles, isolation par l'extérieur, changement de la chaudière, isolation des parois vitrées…). Il faudra que les travaux améliorent la performance énergétique du logement d’au moins 30 % pour un habitat individuel ou 20 % en collectif et qu’ils soient réalisés par des professionnels Reconnus Garants de l’Environnement (RGE) ;
la modernisation, l’assainissement, ou l’aménagement des surfaces habitables.

À l’issue des travaux, le logement doit aussi répondre à tous les critères de décence définis par la loi du 6 juillet 1989.

Les conditions relatives à la location du logement

Le logement rénové devra être loué nu. Il est donc impossible de faire de la location meublée avec le dispositif Denormandie.

De plus, comme pour le dispositif Pinel, vous devrez vous engager à louer le logement à un prix raisonnable. Il faudra donc respecter un plafond de loyer et un plafond de ressource pour vos locataires.

Plafond de loyer Denormandie :

Zone du logement	Plafonds du loyer par m2 en 2021 Denormandie
Zone A bis (Paris et petite couronne)	17,55 euros
Zone A (Reste de l’Île-de-France et certaines villes de la Côte d’Azur)	13,04 euros
Zone B1	10,51 euros
Zone B2	9,13 euros

Plafond de ressources des locataires :

Composition du foyer	Zone A bis	Zone A	Zone B1	Zone B2
Personne seule	38 377 euros	38 377 euros	31 280 euros	28 152 euros
Couple	57 357 euros	57 357 euros	41 772 euros	37 594 euros
1 personne à charge	75 188 euros	68 946 euros	50 233 euros	45 210 euros
2 personnes à charge	89 769 euros	82 586 euros	60 643 euros	54 579 euros
3 personnes à charge	106 807 euros	97 766 euros	71 340 euros	64 206 euros
4 personnes à charge	120 186 euros	110 017 euros	80 399 euros	72 359 euros
Majoration par personne à charge supplémentaire	13 390 euros	12 258 euros	8 969 euros	8 070 euros

Le plafonnement des loyers en Denormandie (comme en Pinel d’ailleurs) n’est pas sans poser de problème pour votre rentabilité surtout lorsque le dispositif s'intéresse à des investissements dans les centres-ville où les loyers et les prix au m2 sont élevés. Il faudra alors que les avantages fiscaux obtenus permettent de compenser la perte de loyer, ce qui est loin d’être évident.

Est-il avantageux d’opter pour le dispositif Denormandie ?

Sur le plan du rendement locatif pur, le dispositif Denormande peut souffrir de quelques faiblesses. Pour autant, il se rattrape sur le volet plus-value immobilière.

La rentabilité locative du dispositif Denormandie

Le dispositif Denormandie souffre de deux problèmes majeurs :

le plafonnement des loyers vous faisant perdre en rentabilité locative ;
le plafonnement de la réduction d’impôt pour un montant d’investissement maximum de 300 000 euros.

Plus les loyers et le prix au m2 dans la zone d’investissement sont élevés moins le dispositif Denormandie a des chances d’être rentable.

Pour que vous compreniez, prenons un exemple :

Vous achetez un bien immobilier de 80 m2 à 250 000 euros (frais de notaire inclus) dans le centre-ville de Strasbourg (Zone B1) pour lequel vous engagez 75 000 euros de travaux de rénovation soit un montant total de 325 000 euros.

Le prix moyen de la location à Strasbourg se situe à 18 euros/m2 (pour un logement refait à neuf) soit un loyer théorique de 80 x 18 x 12 = 17 280 euros/an.

Pour bénéficier de la réduction Denormandie, vous devrez vous engager à louer votre bien rénové à 10,51 euros/m2 soit 10 089 euros/an. Vous décidez de vous engager sur une période de 6 ans (le minimum, vous pourrez toujours opter pour une prolongation).

Il faut maintenant regarder si le la réduction d’impôt permet de compenser la perte théorique de loyer :

En raison du plafond d’investissement, la réduction d’impôt est calculée sur 300 000 euros (et non 350 000 euros)
Montant de réduction d’impôt annuel Denormandie : 300 000 x 0,12 / 6 = 6 000 euros / an
Le différentiel entre loyers Denormandie et loyers théoriques est de 17 280 - 10 089 = 7 190,4 euros.
En ajoutant la réduction d’impôt Denormandie, vous constatez un manque à gagner de 1 190,4 euros.

Dans ce cas de figure, vous auriez plus intérêt à ne pas demander la réduction d’impôt Denormandie afin de pratiquer le loyer du marché pour optimiser votre rentabilité locative.

De plus, sachez qu’en optant pour Denormandie, vous ne pourrez pas déduire les travaux de vos revenus fonciers. Or, une partie des travaux de rénovation (les travaux d’entretien et d’amélioration) peuvent générer des déficits fonciers imputables sur vos autres sources de revenus dans la limite de 10 700 euros. Si votre tranche marginale de l’impôt est élevée, il peut être plus intéressant d’opter pour les déficits fonciers.

Remarque : il est possible de cumuler Denormandie et déficits fonciers, si vos travaux dépassent 25 % de la valeur d’achat du bien immobilier à rénover. Vous pouvez alors ventiler la part des travaux admis au dispositif Denormandie (minimum 25 %) et le reste admissible aux déficits fonciers.

La plus-value en Denormandie

À partir du moment où vous déduisez une charge de vos revenus fonciers, vous ne pouvez pas la déduire de l’assiette de la plus-value immobilière (en effet, en fiscalité, vous pouvez rarement voire jamais déduire deux fois une même charge). Cela implique qu’en optant pour les déficits fonciers (plutôt que Denormandie), une grande partie des travaux aura déjà été imputée au titre des déficits fonciers de sorte que votre plus-value immobilière sera plus importante.

Avec Denormandie, les travaux réalisés sont pris en compte dans le calcul de la plus-value immobilière. Autrement dit, vous bénéficiez de la réduction d’impôt tout en diminuant le montant des impôts à payer au moment de la liquidation de votre investissement locatif.

Alors, comment savoir s’il vaut mieux opter pour Denormandie ou non pour votre projet de rénovation ?

Si votre investissement locatif dépasse les 400 000 euros, il est peu probable que Denormandie soit intéressant sur le plan de la rentabilité locative. En dessous de 300 000 euros, il convient de faire des simulations au cas par cas en simulant le montant de la plus-value et les impôts économisés comparés à la perte de loyer découlant du dispositif. De même, nous vous recommandons de faire un comparatif avec les déficits fonciers pour faire le meilleur choix au regard de votre situation fiscale.