Pourquoi utiliser l'effet de levier immobilier pour réaliser un investissement locatif ?

Depuis que les taux d’intérêt sont au plus bas, le recours à l’effet levier pour l’investissement locatif devient de plus en plus intéressant. Aujourd’hui quasiment incontournable pour acheter un bien immobilier d’usage ou de rapport, le prêt immobilier permet de doper la rentabilité de vos investissements et d’accéder à la propriété immobilière. Qu’entend-on par effet levier immobilier ? Comment fonctionne-t-il ? Quels sont les avantages et les risques ?

Nous allons voir ensemble toutes les facettes de l’effet levier du crédit pour votre investissement locatif.

Qu’est-ce que l’effet levier en immobilier ?

L’effet levier est un principe emprunté à la physique consistant à démultiplier les effets d’une force grâce à l’amplification d’un mouvement à l’aide d’un point de pivot. Grosso modo, c’est le fonctionnement d’un pied de biche, vous permettant d’ouvrir une porte là où sans cet outil, il aurait été impossible de le faire à la force des mains.

En finance, l’effet levier immobilier n’est rien d'autre qu’un prêt immobilier. Il apporte deux avantages notoires :

vous pouvez acheter un bien immobilier à un prix plus élevé pour un même apport initial
pour un même apport, vous bénéficiez d’une rentabilité plus élevée, mais aussi potentiellement d’une perte plus élevée en cas de baisse du marché (élément à ne pas négliger)

Pour continuer dans la métaphore en lien avec la physique, l’effet levier est un peu comme un pied de biche : il vous permet donc “d’ouvrir des portes” de bien immobilier que vous n’auriez jamais pu ouvrir sans. Plutôt utile non ?

Dans le cadre d’un investissement locatif, l’effet levier immobilier est surtout utilisé pour doper la rentabilité. Pour mieux comprendre ses bienfaits, il convient de se pencher sur la méthode de calcul de l’effet levier.

Comment calculer l’effet levier immobilier ?

L’effet levier est en lien direct avec la rentabilité financière de votre projet immobilier. Il démultiplie votre rentabilité selon un multiple qui se calcule de la manière suivante :

= Montant de l’investissement / Apport personnel

Exemple : Si vous investissez 500 000 euros en finançant 50 000 euros de votre poche et 450 000 euros par emprunt bancaire, votre multiplicateur dû à l’effet levier sera de : 500 000 / 50 000 = 10

Le multiplicateur de l’effet levier multiplie vos gains et vos pertes par 10. Ainsi, selon la conjoncture de marché, votre rentabilité immobilière s’en trouve grandement impactée. Si votre bien immobilier prend 10 % de valeur, avec un multiplicateur de 10, vous augmentez la valeur de votre apport personnel de 100 %.

Il est aussi possible d’intégrer l’effet levier directement dans le calcul de la rentabilité immobilière.

La rentabilité induite par l’effet levier se calcule en faisant le rapport entre la rentabilité nette de votre actif immobilier (après impôt et déduction des dettes) et le montant de votre apport personnel.

= (valeur de l’actif immobilier + loyers perçus - impôt - charges - emprunt immobilier) / apport personnel

Exemple : Vous achetez un appartement à Paris 100 000 euros avec 10 000 euros financés à hauteur de 90 000 euros par un crédit immobilier. Vous le revendez 2 ans plus tard à 120 000 euros après avoir payé 10 000 euros d’impôt et de taxe et perçu 4 000 euros de loyers. Votre rentabilité immobilière sera de : (120 000 + 4 000 - 10 000 - 90 000) / 10 000 = 2,4

Grâce à l’effet levier, vous avez transformé 10 000 euros en 24 000 euros soit une rentabilité financière de 140 %. Pas mal non ?

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En quoi l’effet immobilier est-il intéressant pour votre investissement locatif ?

Vous l’avez compris à ces deux exemples, l’effet levier permet de doper la rentabilité de votre investissement locatif. Mais dans quelle proportion ?

Pour comprendre à quel point l’effet levier est intéressant, nous allons effectuer deux simulations :

un investissement immobilier sans effet levier (vous achetez le bien immobilier au comptant)
un investissement immobilier avec effet levier.

Pour faire simple, nous allons reprendre l’exemple précédent :

Valeur d’achat de l’appartement (montant investi) : 100 000 euros
Frais de notaire : 8 000 euros
Taxes foncières et impôts (sur 2 ans) : 2 000 euros
Loyers perçus : 4 000 euros
Valeur de vente de l’appartement : 120 000 euros

Simulation 1 : l’investissement locatif sans effet levier

Si l’appartement a été financé par vous à 100 %, votre apport est donc de 100 000 euros. N’ayant pas emprunté, vous n’avez pas d’intérêt à payer.

La rentabilité nette de votre investissement locatif sur 2 ans est donc de :

= (120 000 + 4 000 - 2 000 - 8 000) / 100 000

Plutôt correcte, mais regardons ce qu’il en est si le bien est financé à 90 % par un emprunt immobilier.

Simulation 2 : l'investissement locatif avec effet levier

Il s’agit ici de tenir compte de deux choses :

l’endettement
les intérêts d’emprunt (qui présentent un coût substantiel lors des premières années)

Ces deux notions doivent être intégrées dans le calcul pour coller plus fidèlement à la réalité. Pour un emprunt de 90 000 euros sur 10 ans à 1 % (assurance comprise), on peut estimer les intérêts d’emprunt à 1 700 euros. Il convient ensuite d’appliquer la formule en prenant soin de mettre le montant de l'apport personnel au dénominateur (10 000 euros) et de retrancher les sommes empruntées au numérateur :

= (120 000 + 4 000 - 2 000 - 1 700 - 8 000 - 90 000) / 10 000

	Investissement sans effet levier	Investissement avec effet levier
Endettement	0 euro	90 000 euros
Charges supplémentaires	0 euro	1 700 euros
Taux de rentabilité sur 2 ans	14 %	123 %

Bon, le résultat est assez éloquent pour vous persuader des bienfaits de l’effet levier. Mais, comme toutes les choses alléchantes, il peut y avoir un “mais” ! Alors, dans quels cas l’effet levier n’est pas aussi intéressant qu’il n’y paraît ?

Le cash flow négatif induit par l’effet levier

Avez-vous déjà entendu parler d’autofinancement ? Il s'agit de la situation idéale où vos revenus locatifs permettent de couvrir vos charges et mensualités de remboursement. Dans la pratique, il est très difficile d’atteindre l’autofinancement à 100 % sauf à effectuer un apport personnel important (environ 50 %).

Jusqu’alors, nous nous étions exclusivement intéressés à la rentabilité induite par l’effet levier. Mais, il convient d’aller plus loin en analysant le cash flow en lien avec l’endettement.

En effet, lorsque vous recourez à l'effet levier pour votre investissement locatif, vous serez tenu chaque mois de rembourser une partie du capital emprunté et de payer des intérêts d’emprunt. Alors, de deux choses l’une :

si vos mensualités de remboursement et vos charges sont supérieures à vos revenus locatifs, votre cash flow est négatif et vous devrez débourser chaque mois de l’argent de votre poche pour payer la banque
à l'inverse, si vos mensualités et vos charges sont inférieures à vos revenus locatifs, votre investissement locatif est autofinancé et votre cash flow est positif

Exemple : Pour comprendre, reprenons l’exemple précédent de l’appartement à Paris.

	Cash flow annuel sans effet levier	Cash flow annuel avec effet levier
Mensualité de remboursement	0	- 9 600 euros
Taxe foncière	- 1000 euros	- 1000 euros
Charge locative	- 1000 euros	- 1000 euros
Recette locative	4000 euros	4000 euros
Solde trésorerie	2000 euros	- 7600 euros

Dans le cas présent, l’effet levier vous oblige à débourser chaque année 7 600 euros si vous empruntez 90 000 euros sur 10 ans au taux de 1 %. Il faudra donc ponctionner une partie de vos autres revenus pour assurer la pérennité de votre investissement.

Ceci étant, vous pouvez tout de même recourir à l’effet levier et minimiser l’impact sur votre cashflow en empruntant sur une plus grande durée ou en souscrivant un prêt in fine.

Néanmoins, la durée de remboursement ou l’absence de remboursement du capital mensuellement se fait au prix un coût global de votre crédit plus important.

À vous de voir ce qui vous convient le mieux !

L’effet levier et la dépréciation du marché de l’immobilier

En principe, l’effet levier est à double tranchant :

soit votre bien immobilier prend de la valeur et vous démultipliez votre rentabilité grâce à l’effet levier
soit, il perd de la valeur, auquel cas vous démultipliez vos pertes

Mais pas de panique ! La dépréciation de votre bien financé à crédit n’est pas forcément dramatique pour plusieurs raisons.

En effet, vos pertes ne sont constatées qu’au moment de la vente de votre bien. Si la conjoncture est mauvaise, vous pouvez toujours attendre un meilleur moment pour revendre.

Dès lors, il faudra que votre cash flow ne soit pas trop négatif de sorte que vous puissiez, sans difficulté, financer la part des mensualités restant dues et choisir le meilleur moment pour revendre. C’est une des raisons pour lesquelles la banque vérifie que votre taux d’endettement n’est pas supérieur à 33 % afin qu'à aucun moment, vous ne soyez obligé de revendre dans la précipitation.

De plus, pour un emprunt immobilier classique, le capital restant dû diminue à mesure que le temps passe puisque vous remboursez la banque chaque mois. Ainsi, même si vous vendez votre bien moins cher que vous ne l’avez acheté, le phénomène de capitalisation joue en votre faveur : vous récupérez lors de la vente une partie du capital remboursé à la banque.

Autrement dit, sauf si vous vous retrouvez surendetté dès la première année dans un contexte de crise immobilière, il est peu probable que l’effet levier immobilier se retourne contre vous. Vous avez donc tout intérêt à recourir à l’effet levier pour vos investissements locatifs, même dans une moindre mesure. Pour obtenir un effet levier dans les meilleures conditions de financement, vous pouvez nous contacter. Nos courtiers experts sauront vous orienter vers la meilleure solution de financement pour maximiser votre rentabilité immobilière et minimiser vos risques !