SCPI à crédit : l'emprunt immobilier pour investir

Vous souhaitez emprunter pour réaliser un investissement locatif ? Pourquoi vous contenter d’un bien quand vous pourriez en détenir plusieurs ? Si les investissements locatifs les plus courants consistent à acheter un bien immo en nom propre pour le mettre en location, il existe d’autres alternatives tout aussi viables visant à investir par l’intermédiaire d’une société. Nous vous avions déjà parlé de la SCI ou de la SARL familiale vous permettant d’investir à plusieurs. Mais, que diriez-vous de changer d’échelle grâce à la SCPI en détenant une fraction d’un large patrimoine immobilier ?

Tout ça vous parait un peu abstrait ? On vous explique...

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

La SCPI (société civile de placement immobilier) est certainement la version “professionnelle” de la SCI. Là où la SCI a pour vocation d'accueillir un nombre limité d’associés le plus souvent d’une même famille (SCI familiale) en vue de gérer un patrimoine immobilier, la SCPI est une société de placement spécialisé dans l’immobilier assumant la gestion locative du parc au profit d'un nombre important d’associés.

Cette caractéristique permet à la société de disposer d’un capital important lui permettant d’acheter de nombreux immeubles, bureaux et commerces à des fins notamment de location.

Les revenus fonciers et autres plus-values réalisées (minorés des charges et frais de gestion) par la SCPI sont ensuite distribués aux actionnaires sous la forme d’une quote-part (proportionnelle au nombre de parts sociales détenues par chaque associé).

Les différents types de SCPI

Ceci étant dit, il existe plusieurs sous-catégories de SCPI :

• les SCPI de rendements ;
• les SCPI de plus values ;
• les SCPI fiscales.

Les SCPI de rendements sont les plus connues et les plus prisées en ce qu’elles conviennent à la plupart des investisseurs. En effet, les SCPI de rendements génèrent essentiellement des revenus fonciers issus des locations permettant d’assurer des revenus stables aux associés. Comme nous le verrons, il s’agira de notre SCPI favorite pour y investir avec un emprunt.

Les SCPI de plus values ont une activité plus concentrée autour de l’achat revente de biens immobiliers. L’objectif est donc de générer un maximum de plus-values. Néanmoins, ce mode de gestion, aussi intéressant soit-il, ne permet pas généralement d’assurer des revenus stables et réguliers aux investisseurs.

Enfin, la SCPI fiscale permet de faire bénéficier aux associés des réductions d’impôts ou des déficits fonciers en orientant, par exemple, les investissements vers des niches fiscales de type Pinel ou Malraux. Mais, comment est ce possible ?

Grâce à la transparence fiscale pardi !

La transparence fiscale des SCPI

Contrairement aux sociétés commerciales, les SCPI sont régis par le principe de la transparence fiscale. En effet, les bénéfices réalisés par les SCPI ne sont pas imposables au niveau de la société, mais entre les mains de chaque associé selon leur régime fiscal applicable.

Ainsi, un associé personne physique est assujetti à l’impôt sur le revenu de sorte que les bénéfices fonciers de la SCPI seront imposés entre ses mains dans la catégorie revenus fonciers.

Dans ces circonstances, la SCPI peut donc réaliser des déficits fonciers ou des investissements permettant aux associés de bénéficiers de réductions d’impôt. La SCPI est par exemple une forme idéale pour réaliser des investissements Malraux qui impliquent le plus souvent d’acheter un ensemble immobilier à un prix bien supérieur au budget des personnes comme vous et moi ;)

Pourquoi effectuer un investissement dans une SCPI à crédit ?

Acheter des parts de SCPI à crédit revient en quelque sorte à réaliser un investissement locatif sans apport ou avec un apport limité. Au lieu de financer l’achat des parts de SCPI avec vos propres deniers, vous réalisez un emprunt à la banque. Étant donné qu’il s’agit d’un investissement locatif stable et diversifié s’inscrivant dans une approche long terme, cette dernière pourra vous accorder un prêt. Mais, il faudra montrer patte blanche...

La SCPI : un investissement immobilier diversifié au rendement stable

Contrairement aux autres produits financiers (actions, parts d’OPCM, trackers…), la banque peut vous prêter de l’argent afin que vous puissiez acheter des parts de SCPI et ce, pour plusieurs raisons.

Les SCPI (de rendements) proposent des revenus stables aux investisseurs se situant aux alentours de 4 à 5% par an. Ces rendements sont adossés à 99% sur des investissements immobiliers jugés comme modérés en termes de risque. De plus, le risque est dilué sur de nombreux actifs immobiliers de sorte que la rentabilité globale de l’activité est moins impactée par les périodes de vacation qu’un appartement loué en nom propre.

Attention cependant aux SCPI ultra spécialisée qui propose certes des rendements importants, mais sont en principe beaucoup moins résiliente face aux crises que les SCPI diversifiées.

L’arrêt d’activité du Crédit Foncier en matière de financement par emprunt de parts de SCPI a rendu l’emprunt bancaire plus compliqué en la matière. En effet, les banques sont plus réticentes à accorder un emprunt pour des SCPI que pour des investissements locatifs en direct en raison notamment du risque de liquidité des parts sociales de certaines SCPI ou de leur surexposition à certains actifs immobiliers (étrangers par exemple).

Or, lorsque vous désirez liquider votre investissement d’une SCPI, il convient de trouver un acheteur pour vos parts ce qui ne revient pas exactement au même que de vendre un bien locatif. Les parts sont soumises à une logique d’offre et de demande imparfaite (du fait de la négociation au gré à gré c’est à dire en dehors d’un marché boursier) dont le prix d’équilibre au moment de la vente peut être décorrélé de la réalité patrimoniale de la SCPI. Il est alors possible de faire une moins-value bien que la SCPI se soit enrichie au fil du temps.

Ceci étant, les SCPI soucieuses de ces problématiques constituent des réserves afin de disposer de la trésorerie nécessaire pour racheter les parts sociales de leurs associés (dans une certaine mesure bien sûr).

Le rôle de l’effet levier dans une SCPI à crédit

L'achat de parts de SCPI à crédit consiste à bénéficier d’un effet levier sur l’investissement. Grâce au prêt bancaire, au lieu d’acheter 100 vous achetez 1 000. Jusqu’ici tout va bien.

Le rôle de cet effet levier sera double :

• bénéficier de l’écart (ou spread) entre les taux d'intérêt d’emprunt et les rendements de la SCPI ;
• déduire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers.

Ainsi, de manière approximative, pour 200 euros par mois, vous pouvez bénéficier d’un montant d’investissement de 100 000 euros sur 20 ans soit un gain de 48 000 euros à valeur de parts constante. Bien entendu, le montant de vos mensualités nettes va dépendre des rendements de la SCPI, du taux d’intérêt d’emprunt, de votre niveau d’imposition...

Ces 100 000 euros vont en principe prendre de la valeur de sorte qu’au bout de 20 ans vous allez disposer d’un joli pécule pour votre retraite par exemple.

En effet, la SCPI doit s’analyser comme un investissement à long terme en raison notamment des risques liés à la liquidité des parts. Si votre horizon est limité en raison d’une incertitude prononcée quant à la stabilité de vos revenus, la SCPI n’est pas un investissement idéal.

Quels types d’emprunts pour investir dans une SCPI à crédit ?

Pour acheter des parts de SCPI à crédit, vous disposez de plusieurs possibilités :

• obtenir un crédit à la consommation affecté ou non affecté (prêt personnel) ;
• souscrire un prêt immobilier amortissable ou un crédit in fine.

Le crédit à la consommation pour investir dans une SCPI

Le crédit à la consommation est une option tout à fait envisageable pour acquérir des parts de SCPI. Certes, les taux d’intérêt sont souvent supérieurs à un prêt immobilier, mais ces crédits présentent l’intérêt d’être accordé plus facilement qu’un crédit immobilier classique.

Il faudra néanmoins effectuer un arbitrage entre le prêt personnel qui n’est pas affecté à une dépense spécifique (vous disposez librement des sommes) et le prêt affecté qui est accordé pour un achat précis (en l'occurrence, l’achat de parts de SCPI). Certains crédits à la consommation sont d’ailleurs prévus à cet effet.

Contrairement au prêt affecté, le prêt personnel ne vous permettra pas en principe de déduire les intérêts d’emprunt.

Prêt amortissable ou prêt in fine pour acheter des parts de SCPI ?

Vous pouvez bien entendu entrevoir une solution de financement plus classique grâce au prêt immobilier. Comme nous l’avons vu, cette solution est envisageable dans la mesure où le sous jacent est un actif immobilier et que l’opération s’apparente grandement à un investissement locatif.

Il vous reste à choisir entre un prêt amortissable ou un prêt in fine. Contrairement au prêt amortissable, le prêt in fine se rembourse intégralement à l’issue du prêt, seuls les intérêts sont dus mensuellement. Bien que plus coûteux qu’un prêt amortissable, le prêt in fine permet de dégager des excédents de trésorerie chaque année sur votre investissement puisque c’est surtout le remboursement du capital qui entrave les revenus générés. En d’autres termes, grâce au prêt in fine vous pouvez investir sans avoir à payer de mensualités voire même en gagnant de l’argent.

Attention néanmoins, le problème de la liquidité des parts de SCPI se pose toujours. Au moment, où vous devrez rembourser votre crédit in fine, il faudra liquider tout ou partie de votre investissement. Vous aurez donc tout intérêt à trouver un acheteur rapidement à défaut de disposer de la somme empruntée sous forme de liquidité.

Ceci étant, comme nous l’avons vu avec l’arrêt d’activité du Crédit Foncier en matière de SCPI, il apparaît aujourd’hui difficile de convaincre une banque pour un acheter des parts de SCPI à crédit. Si vous avez cet objectif en tête, nous vous conseillons vivement de vous rapprocher d’un courtier immobilier tel qu’Helloprêt pour mettre en valeur votre dossier et faire valoir vos arguments aux différentes banques !