En quoi consiste l’encadrement des loyers à Paris en 2023 ?

Scoop : se loger dans la capitale relève du parcours du combattant. Avant de devenir investisseur locatif, vous avez sans doute vous-même été confronté au problème des loyers exorbitants. Vous êtes désormais du bon côté du marché, mais la loi vous impose tout de même une obligation : respecter l’encadrement des loyers à Paris. Né en 2014, ce dispositif a été reconduit en 2019 et maintenu pour l’année 2023. Comment les calculer ? Que risquez-vous à ne pas être dans les clous ? On vous dit tout !

Principe de l’encadrement des loyers à Paris

En achetant un bien, un investissement locatif, vous n’avez qu’une préoccupation : sa rentabilité. Vu le prix qu’il a coûté à l’acquisition, la tentation est grande de le proposer à un loyer élevé. Oui mais voilà, un grain de sable vient gripper la machine : l’encadrement des loyers décidé par la Mairie de Paris. Vous découvrez des notions comme le loyer de référence, majoré et minoré, qui vous donne d’ores et déjà mal à la tête. Rassurez-vous, nous allons vous donner les clés de lecture pour tout comprendre. Mais avant tout, un peu d’histoire !

La petite histoire de l’encadrement des loyers à Paris

Paris et la tension foncière, ça ne date pas d’hier ! Patrimoine d’exception, vie culturelle foisonnante et bassin d’emploi florissant : tous les ingrédients sont réunis pour faire de Paris le lieu où il fait bon vivre et investir. Structurellement, la demande de logements y est largement supérieure à l’offre. Conséquence : la flambée des prix, tant dans l’achat que le locatif. Le Parlement tente de contenir cette inflation avec la loi Alur de 2014, qui met en place l’encadrement des loyers à Paris.

La ville de Paris lance l’application du dispositif en 2015, avant que sa décision ne soit annulée par le tribunal administratif en 2017. En 2018, la loi Élan instaure un nouveau dispositif expérimental d’encadrement des loyers, valable pour 5 ans. En 2019, le Conseil d’État vient confirmer sa légalité. Contrairement à la grande majorité des bailleurs, qui peuvent fixer librement le montant du loyer, vous devez respecter certains plafonds.

Comment fonctionne l’encadrement des loyers parisiens ?

Déjà, sachez que l’encadrement des loyers ne concerne que les biens immobiliers situés dans Paris intra-muros, et pour les baux signés à compter du 1er juillet 2019. Si vous aviez déjà signé un contrat de location avec votre locataire avant cette date et que le bail se prolonge par reconduction, vous n’êtes pas concerné.

Sinon, vous êtes dans l’obligation de respecter le barème de loyers de référence.

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Qu’est-ce que le loyer de référence ?

Il est établit en fonction du niveau des loyers constaté par l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (OLAP) pour les 80 quartiers de la capitale, répartis en 14 secteurs. Trois types de loyers :

• Le loyer de référence : c’est celui qui sert de base pour déterminer les montants minimum et maximum de loyer auquel vous pouvez mettre votre appart’ ou maison en location. Fixé par arrêté préfectoral, il dépend de critères aussi divers que la nature de la location (vide ou meublée), l’année de construction, le nombre de pièces… ;
• Le loyer majoré : il est supérieur de 20 % maximum au loyer de référence ;
• Le loyer minoré : il est inférieur de 30 % maximum au loyer de référence.

Le loyer de base, c’est-à-dire celui auquel vous allez proposer votre bien en location, ne doit pas dépasser le loyer majoré ni descendre plus bas que le loyer minoré. Voilà le principe de l’encadrement des loyers à Paris. Le loyer de base s’entend hors charges, mais également hors complément de loyer. Ce dernier constitue un levier légal des plus intéressants pour doper le rendement de votre investissement.

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Comment connaître le loyer de référence applicable à votre logement parisien ?

Pour connaître le loyer applicable à votre logement, vous pouvez consulter l’arrêté préfectoral du 2 juin 2022 relatif à l’encadrement des loyers.

Vous pouvez aussi utiliser le simulateur mis à disposition par la DRIHL.

Qu’est-ce que le complément de loyer applicable aux biens d'exception ?

Vous avez investi dans un bien avec vue sur la tour Eiffel, pensant pouvoir le louer plus cher ? Vous avez installé un jacuzzi dans votre appartement et vous aimeriez qu’il vous rapporte un supplément de loyer ? Et bien, c’est possible ! Si votre logement présente des caractéristiques exceptionnelles ou particulières quant à sa localisation (vue sur un monument) ou à son confort (balcon, terrasse, etc.), alors vous êtes en droit de demander à votre locataire un complément de loyer. Vous pouvez ainsi dépasser la limite du loyer majoré de 20 %, car le calcul se fera selon la formule suivante :

$$ \text{Loyer de base} = \text{loyer majoré} + \text{complément de loyer} $$

De quoi booster la rentabilité de votre investissement !

Quels sont les éléments pris en compte pour pratiquer un complément de loyer à Paris ?

Des décisions de justice ont reconnu qu’il était possible de pratiquer un complément de loyer lorsque le logement présente l’une de ces caractéristiques (liste non limitative) : 

• une grande terrasse ;
• une vue directe exceptionnelle sur un monument ;
• des équipements très haut de gamme ;
• une belle hauteur sous plafond(plus de 3,3m en l’espèce).

A contrario, ne peut pas faire l’objet d’un complément de loyer, les logements présentant les caractéristiques suivantes :

• des sanitaires sur le palier ;
• des signes d'humidité sur certains murs, des infiltrations ou des inondations provenant de l'extérieur du logement ;
• une mauvaise performance énergétique (DPE G et F) ;
• des fenêtres laissant anormalement passer l'air (hors grille de ventilation) ;
• un vis-à-vis à moins de dix mètres ;
• des problèmes d'évacuation d'eau au cours des trois derniers mois ;
• une installation électrique dégradée ;
• une mauvaise exposition de la pièce principale.

Encadrement du loyer à Paris : exemple de calcul

Promis, on va faire simple. Les Bacs L option théâtre pourront eux aussi réussir à réaliser ce calcul.

Vous êtes propriétaire-bailleur d’un :

• Deux-pièces ;
• D’une superficie 35m2;
• Non meublé ;
• Situé aux Invalides, un quartier situé en secteur géographique 1 ;
• Dans un immeuble achevé en 1972.

Le tout nouveau tout chaud arrêté préfectoral applicable depuis le 1er juillet 2022 fixe le loyer de référence au mètre carré. En l’occurrence, en prenant en compte les critères que l’on vient d’exposer, à 26.7 € du mètre carré. Le loyer de référence pour votre logement est donc de 26.7 € x 35m2= 934.50 €.

Bien entendu, et c’est normal, vous préférez appliquer le loyer majoré et gagner 20 % de plus grâce à la location de votre logement. Le loyer de référence au mètre carré étant de 32 €, au total, il monte à 1 120 €. Pour respecter l’encadrement des loyers à Paris, vous ne devez pas demander plus que 1 120 € de loyer mensuel à votre locataire (hors charge), sauf si le logement justifie un complément de loyer.

Lire aussi : Comment calculer l’encadrement des loyers à Paris ?

Encadrement du loyer à Paris pour un meublé

Vu que vous êtes un lecteur attentif, un critère de notre exemple précédent a fait tilt dans votre tête : « non meublé ». Vous êtes déjà en train de vous demander si en tant que loueur en meublé professionnel ou non professionnel, vous pouvez échapper à l’encadrement des loyers à Paris. Déso d’anéantir vos espoirs, mais c’est non. La location vide comme la location meublée sont concernées par le dispositif. Peu importe le type de bail également, classique, avec un étudiant, ou bail mobilité.

En revanche, la loi prend en compte les investissements que vous avez réalisés pour meubler votre logement. Si vous profitez déjà d’une fiscalité attractive grâce au statut LMP ou LMNP, vous pouvez en outre appliquer un loyer de référence plus élevé en location meublée qu’en location vide.

Lire aussi : Faut-il faire de la location meublée ou non meublée ?

L’encadrement des loyers à Paris pour une première mise en location

La première mise en location a lieu cette année, vous êtes donc concerné par l’encadrement des loyers à Paris. Vous devez faire figurer dans le contrat de location :

• Le loyer de base ;
• Le loyer de référence ;
• Le loyer de référence majoré ;
• Les caractéristiques du logement justifiant un éventuel complément de loyer.

Tout ça dans un seul but : l’information de votre locataire. Si vous omettez l’une des trois premières mentions, le preneur a un mois pour vous mettre en demeure de le faire par lettre recommandée avec accusé de réception. Vous disposez d’un mois pour lui répondre. Si vous ne le faites pas, le locataire peut saisir le tribunal pour vous y contraindre, voire exiger une diminution du loyer.

S’agissant du complément de loyer, le locataire peut le contester dans un délai de 3 mois suivant la signature du bail, auprès de la commission départementale de conciliation. Il vous appartiendra de justifier pourquoi vous appliquez ce complément. Si vous n’arrivez pas à vous entendre, et que le locataire est du genre belliqueux, il peut aussi saisir le tribunal.

Par ailleurs, si le loyer pratiqué est au-dessus du loyer plafonné majoré (hors complément de loyer), le locataire peut agir en justice dans un délai de 3 ans à compter de la signature du bail.

L’encadrement des loyers pour un renouvellement de bail

Le loyer que vous avez fixé est inférieur au loyer de référence minoré ? Pas de panique, vous pouvez l’augmenter, au moment de renouveler le bail. Vous devez informer le locataire de la réévaluation du loyer au moins 6 mois avant le renouvellement, par LRAR. Attention, le nouveau montant du loyer ne devra pas excéder celui du loyer minoré, pas celui du loyer majoré !

Le locataire peut contester votre décision, au moyen d’une procédure quelque peu fastidieuse. Il doit en effet produire au moins 6 références de loyers comparables pour des logements situés :

• Dans le même groupe d’immeubles ;
• Dans un groupe d’immeubles de la même zone géographique et présentant des caractéristiques semblables.

S’il parvient à rassembler ces documents, il peut saisir la commission de conciliation puis intenter une action en justice.

Comment augmenter le loyer hors première mise en location et renouvellement du bail ?

Tout dépend de la durée d’inoccupation, si elle est inférieure ou supérieure à 18 mois.

Si le logement est loué après moins de 18 mois d’occupation

Le loyer de base peut être augmenté :

• Dans le plafond de la variation annuelle de l’IRL(indice de référence des loyers), si votre loyer n’a fait l’objet d’aucune révision au cours des 12 mois précédents ;
• Si vous avez réalisé des travaux d’amélioration ou de mise aux normes de décence. Leur montant doit atteindre 50 % des recettes locatives de la dernière année de location. Dans ce cas, vous pouvez augmenter le loyer de 15 % ;
• Si vous avez réalisé des travaux d’amélioration depuis moins de 6 mois. Leur montant doit être égal à la totalité des recettes locatives de la dernière année de location. Le nouveau loyer ne pourra pas excéder le loyer majoré ;
• Si le loyer était sous-évalué. L’augmentation ne peut pas être supérieure à 50 % de la différence entre :
• • Le dernier loyer appliqué (après réévaluation sur l’IRL si vous ne l’aviez pas fait depuis 12 mois) ;
  • Et le montant des loyers pratiqués dans le voisinage pour des biens immobiliers comparables. Vous devez en outre respecter la limite du loyer majoré.

Si le logement est loué après plus de 18 mois d’occupation

Vous pouvez augmenter le montant du loyer jusqu’à la limite du loyer majoré.

Les sanctions en cas de non-respect de l’encadrement des loyers à Paris

Vous vous en doutez, le dispositif de l’encadrement des loyers à Paris n’est pas forcément bien accepté par les propriétaires. Et ils sont encore nombreux à s’en dispenser ! Vous ferez comme vous l’entendez, mais sachez que si vous ne respectez pas cette obligation, vous risquez :

• Jusqu’à 5 000 € d’amende si vous louez en tant que personne physique ;
• Jusqu’à 15 000 € si vous louez via une personne morale (une SCI par exemple).

Par ailleurs, vous serez tenu de rembourser le trop-perçu au locataire. Il est donc plutôt recommandé de respecter l’encadrement au risque d’être confronté tôt ou tard à de mauvaises surprises.

Peut-on contourner l’encadrement des loyers ?

L’encadrement des loyers à Paris concerne les biens donnés en location à titre de résidence principale. Mais pas les locations de tourisme ! Deux pistes à explorer, donc, pour éviter l’encadrement des loyers en toute légalité :

• Louer votre logement comme résidence secondaire à une clientèle qui dispose déjà d’une résidence principale ;
• Louer votre bien en location saisonnière, sur des plateformes comme Airbnb. D’autant plus que le nombre de nuitées n’est pas limité à 120 comme c’est le cas pour une résidence principale. En revanche, vous devrez au préalable obtenir une autorisation de changement d’usage, puis faire une déclaration auprès de la mairie et enfin, respecter la règle de compensation. À voir ce qu’il y a de plus rentable entre cette opération et le respect de l’encadrement des loyers à Paris !

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