Prêt immobilier
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Fonctionnaire : nos conseils pour votre investissement immobilier
Vous êtes agent public et vous souhaitez concrétiser un investissement locatif ? Bonne idée, votre statut rassure les banques, ce qui vous permet d’obtenir plus facilement un prêt et dans les meilleures conditions. Toutefois, cette activité doit rester dans le cadre de la gestion de votre patrimoine privé. Vous ne pouvez pas l'exercer à titre professionnel. On vous dit tout sur l’investissement immobilier des fonctionnaires.
Quels sont les avantages d’être fonctionnaire pour investir dans l’immobilier ?
Stabilité de l’emploi et caution moins chère constituent deux atouts pour optimiser le financement de votre projet immobilier.
Le prêt immobilier fonctionnaire
Il n’existe pas, à proprement parler, de crédit immobilier réservé aux fonctionnaires. Comme n’importe quel emprunteur, vous devez démarcher les banques pour obtenir un prêt amortissable ou in fine. Mais vous disposez de deux arguments solides pour négocier le taux d’intérêt et les conditions d’emprunt :
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Vous disposez de l’emploi à vie et donc d’une situation professionnelle stable ;
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Vos revenus augmentent tout au long de votre carrière, grâce à la progression indiciaire.
Vous présentez ainsi un profil d’emprunteur des plus rassurants ! Toutefois, avant de vous octroyer un crédit immobilier, les établissements prêteurs vérifieront votre solvabilité et étudieront :
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Votre taux d’endettement, qui doit obligatoirement rester sous la barre des 35 %. Seule exception : si vous disposez d’un reste à vivre solide et que vous entrez dans les 6 % de marge de flexibilité des banques pour attribuer un emprunt au-delà de cette limite ;
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La présence ou l’absence de découvert bancaire, même autorisé, sur les 3 derniers mois ;
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Le montant de votre apport personnel, qui doit être au minimum de 10 % du total de l’opération, pour couvrir les frais annexes (frais de dossier, frais de notaire).
La caution du prêt d’investissement fonctionnaire
Vous devez couvrir le remboursement du prêt avec une garantie. La préférée des établissements bancaires, c’est un organisme de cautionnement qui se porte garant. Si vous n’arrivez plus à rembourser votre emprunt dans les cas non pris en charge par l’assurance de prêt, il assumera les mensualités à votre place.
Par rapport aux autres emprunteurs, vous disposez d’un atout de taille : la caution coûte moins cher, voire est gratuite. Pour en savoir plus, contactez la Casden ou les mutuelles MFP et CNP caution.
L’assurance emprunteur du fonctionnaire
Pour un investissement immobilier, les banques demandent a minima que vous soyez assuré contre les risques décès et PTIA. Certaines plus frileuses peuvent aussi exiger que vous soyez couvert contre les risques invalidité et incapacité. Pas question de vous passer d’assurance ! Même si légalement, elle n’est pas obligatoire, aucun organisme financier ne vous prêtera de l’argent sans elle.
Vous avez le choix entre :
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Le contrat groupe de la banque qui vous accorde le financement et l’assurance en délégation. En fonction du métier que vous exercez, surtout s’il est à risque, cette solution se révèle souvent avantageuse. Certains assureurs ne prévoient pas d’exclusion ou de surprime pour les professions dangereuses, comme Le Crédit Social des Fonctionnaires ;
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Un mode de calcul des cotisations basé sur le capital emprunté ou le capital restant dû.
Le cumul entre statut de fonctionnaire et investissement immobilier est-il possible ?
Vous le savez sans doute déjà, mais vous devez consacrer l’intégralité de votre activité professionnelle aux tâches qui vous sont confiées, comme le prévoit l’article L.121-3 du Code de la fonction publique. Ce principe s’applique aux fonctionnaires et aux agents contractuels de tous les corps : fonction publique hospitalière, fonction publique d’État et fonction publique territoriale.
Et comme tout bon principe, il comporte des exceptions. Certaines activités demeurent libres, quand d’autres sont soumises à autorisation.
Les activités soumises à déclaration ou à autorisation
Vous pouvez rester dirigeant d’une société ou d’une association si vous venez d’être intégré dans la fonction publique, et ce, pendant 1 an, renouvelable une fois. Vous devez déclarer cette activité à votre autorité hiérarchique.
Vous devez demander l’autorisation à votre hiérarchie si vous souhaitez :
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Pratiquer l’une des activités prévues par décret, comme l’enseignement et la formation ou des services à la personne ;
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Devenir auto-entrepreneur ou reprendre une micro-entreprise dont l’objet est compatible avec une mission de service public, pour une durée n’excédant pas 4 ans (trois ans et prolongation d’un an).
Les activités libres
Vous n’avez pas à déclarer ni à demander l’autorisation de développer une activité relevant des œuvres de l’esprit, bénévole ou qui consiste à administrer ou gérer votre patrimoine personnel. Vous pouvez donc librement investir dans l’immobilier !
Quel statut pour investir dans l’immobilier quand on est fonctionnaire ?
La législation se révèle très restrictive pour faire de l’investissement locatif en société quand on est fonctionnaire. Vous avez donc tout intérêt à privilégier l’activité en nom propre.
L’investissement en société quand on est fonctionnaire
Vous n’avez pas le droit de créer une micro-entreprise pour une activité pérenne. Vous ne pouvez pas non plus :
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Participer aux organes de direction d’une société ou d’une association ayant un but lucratif ;
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Créer ou reprendre une activité si vous êtes à temps plein.
En conséquence, pour créer une entreprise pour investir dans l’immobilier, vous devez demander l’autorisation de passer à temps partiel. Et paradoxalement à ce que l’on vient de dire, mais c’est bel et bien la règle : vous devrez devenir dirigeant de cette entreprise. En aucun cas, vous ne pouvez en être salarié.
En outre, notez que l’autorisation est accordée pour 4 ans maximum. Si vous souhaitez poursuivre votre activité, vous devrez quitter la fonction publique. Il vous reste donc les possibilités suivantes :
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Devenir associé d’une SCI. Les enseignants peuvent devenir gérants de la SCI, mais à condition que celle-ci n’ait pas un caractère professionnel ou un objet commercial. Autrement dit, la société ne doit pas être à l’IS ni faire de la location meublée au-delà du seuil de tolérance de 10 % du total des bénéfices ;
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Devenir associé d’une SARL de famille, puisque celle-ci est dotée de la transparence fiscale (assujettissement des bénéfices au régime de l’impôt sur les revenus) ;
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Être conjoint collaborateur d’une société à objet commercial.
L’investissement immobilier en nom propre quand on est fonctionnaire
Vous allez choisir entre location meublée et location vide.
La location meublée : le fonctionnaire LMNP
Vous devez être loueur en meublé non professionnel (LMNP) pour que la location meublée soit compatible avec votre statut de fonctionnaire. Si vous êtes considéré comme un loueur en meublé professionnel (LMP) par l’administration fiscale, vous serez alors dans l’illégalité.
Vous devez donc remplir l’une ou l’autre mais pas les deux conditions suivantes pour être LMNP :
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Percevoir moins de 23 000 euros de revenus locatifs ;
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Ou les recettes locatives sont inférieures à l’ensemble des revenus d’activité de votre foyer fiscal.
La location meublée, qui est une activité commerciale, génère des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ils sont soumis, sur leur montant net, à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Vous disposez de deux options pour leur taxation :
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Le régime micro-BIC, qui s’applique jusqu’à 15 000 euros pour les meublés de tourisme non classés et jusqu’à 77 700 euros pour les meublés de tourisme classés, les chambres d’hôtes et la location de longue durée. Vous profitez d’un abattement de 30 % dans le premier cas, de 50 % dans le second ;
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Le régime réel, souvent plus avantageux, surtout si vous envisagez de faire des travaux. Il vous permet en effet de déduire l’intégralité de vos charges d’exploitation et de pratiquer des amortissements sur le bâti, le mobilier et les travaux supérieurs à 600 euros. Si vos charges sont supérieures à vos loyers, alors vous créez un déficit. Celui-ci se reporte sur la catégorie des BIC de location meublée pendant 10 ans.
La location vide
Vous n’avez aucune démarche particulière à accomplir pour devenir bailleur en location nue, si ce n’est déclarer les revenus fonciers que vous percevez. Ceux-ci pourront être taxés selon deux modalités :
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Le régime micro-foncier, qui s’applique jusqu’à 15 000 euros de bénéfices. Vous profitez d’un abattement de 30 % avant l’imposition ;
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Le régime réel, sur option ou si dépassement du seuil des 15 000 euros. Il vous permet de déduire une liste limitative de charges, comme les intérêts d’emprunt, la taxe foncière ou les primes d’assurance. Si vos charges sont supérieures aux loyers, alors vous créez un déficit foncier. La fraction qui ne provient pas des intérêts d’emprunt s’impute et se reporte sur votre revenu global jusqu’à 10 700 euros et pendant 6 ans. L’excédent ou la part provenant des intérêts se reporte sur la catégorie des revenus fonciers pendant 10 ans.
Maintenant que vous êtes incollable sur comment investir dans l’immobilier quand on est fonctionnaire, il ne vous reste plus qu’à trouver un financement. C’est là qu’un courtier Helloprêt intervient, pour vous aider à négocier le taux et les conditions d’emprunt !
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