Comment faire un investissement locatif rentable avec la hausse des taux d'emprunt ?

Ce n’est pas un scoop : chaque mois, les taux immobiliers augmentent. Vous vous demandez donc s’il est possible de faire un investissement locatif rentable. Oui, notamment car vous pouvez adoucir la fiscalité grâce à la déduction des intérêts, lesquels sont par ailleurs dégressifs. En adaptant la durée de remboursement et en optant pour une assurance déléguée, vous pouvez aussi doper le rendement de votre investissement.

Pourquoi les taux immobiliers sont-ils en hausse ?

En septembre 2023, le taux immobilier moyen constaté par l’Observatoire Crédit Logement / CSA s’élève à 3.98 %. En septembre 2020, il était seulement de 1.21 % et il était de 1.90 % en septembre 2022.

Si les taux d’emprunt augmentent, c’est parce que l’inflation a explosé ces dernières années, et la Banque Centrale Européenne peine à la contenir. Induite par la hausse des prix de l’énergie et par l’augmentation générale des coûts, l’inflation doit être maîtrisée au moyen d’un durcissement de l’accès au crédit, lequel permet de ralentir la croissance économique, et donc celle des prix.

C’est ainsi que la BCE augmente régulièrement son taux directeur, qui s’établit à 4.50 % en septembre 2023. Par ailleurs, le taux d’usure au-delà duquel les banques ont interdiction de prêter de l’argent, est actuellement réévalué chaque mois (chaque trimestre auparavant).

Dans l’obligation de réaliser des marges sur leur production de crédits, les établissements prêteurs augmentent les taux d’emprunt au fil des revalorisations du taux d’usure.

Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ?

Il vous faut réaliser le calcul de la rentabilité d’un investissement locatif avant même d’effectuer une offre d’achat. Vous pouvez ainsi faire :

Le calcul de la rentabilité brute d’un investissement locatif : il tient seulement compte des loyers et du potentiel de plus-value, sans intégrer le montant des impôts et des charges. Voici la formule à appliquer : (loyer annuel + plus-value / coût d’acquisition x 100
Le calcul de la rentabilité nette d’un investissement locatif : il intègre les charges et la taxe foncière : (loyer annuel + plus-value – charges – taxe foncière) / coût d’acquisition x 100
Le calcul de la rentabilité nette nette d’un investissement locatif : il intègre les impôts : (loyer annuel + plus-value – charges – impôts – taxe foncière) / coût d’achat x 100

Un investissement locatif rentable est-il possible malgré la hausse des taux d’intérêt ?

Résilient et valeur refuge, le marché de l’immobilier constitue un rempart efficace contre l’inflation. C’est ainsi que malgré la hausse des taux d’intérêt, un investissement locatif rentable reste possible.

Schématiquement, les investisseurs s’imaginent que si un bien immobilier rapporte 5 %, il faut que le taux d’emprunt soit inférieur à 5 % pour que l’investissement soit rentable. Mais ce calcul n’est pas le bon, parce qu’il faut tenir compte de la dégressivité des intérêts, de la facture fiscale, et de l’effet de levier du crédit.

Oui, car les intérêts sont dégressifs

Sauf à avoir souscrit un prêt in fine, vous remboursez un prêt amortissable, dont les mensualités se composent :

D’une fraction de capital restant dû ;
D’une fraction d’intérêts calculés sur le capital restant dû.

Comme le capital restant dû est de moins en moins élevé au fil du temps, les intérêts sont dégressifs. Vous paierez par exemple 4 500 euros d’intérêts la première année, 4 000 euros l’année suivante. En conséquence, plus vous amortissez le capital, plus votre investissement locatif devient rentable.

Oui, parce que vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt des revenus locatifs

Les recettes locatives que vous percevez font l’objet d’une double imposition, à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Ces deux taxes vont mathématiquement venir grever la rentabilité de votre investissement. Deux possibilités s’offrent à vous :

Opter pour un régime micro, qui vous offre un abattement de 30 % sur les loyers avant impôt (location nue) ou de 50 % (location meublée) ;
Opter pour un régime réel d’imposition : les loyers sont alors taxés dans votre tranche marginale d’imposition, mais après déduction de certaines charges, comme les intérêts d’emprunt. Lorsque le taux d’emprunt est élevé, vous payez certes un coût total de crédit plus élevé, mais vous pouvez déduire plus d’intérêts.

Oui, parce que vous bénéficiez de l’effet de levier du prêt immobilier

L’effet de levier du crédit désigne la possibilité que vous offre l’emprunt d’accéder à un logement d’un prix largement supérieur à celui de votre apport initial. L’effort d’épargne que vous devez consentir pour financer cet emprunt est par ailleurs amoindri par les loyers versés. Ceux-ci vont en effet financer partiellement ou intégralement les mensualités d’emprunt. Vous vous constituez ainsi un patrimoine immobilier sans trop mobiliser de revenus propres.

Oui, parce que le bien immobilier se valorise sur le long terme

La rentabilité intègre la valorisation du bien immobilier sur le long terme, c’est-à-dire son potentiel de plus-value à la revente. Selon l’INSEE, les prix immobiliers ont ainsi progressé de 30 % entre 2013 et 2023, soit 3 % par an de manière linéaire.

Bien entendu, on constate une forte disparité d’un territoire à l’autre sur cette période et d’une année sur l’autre. Des villes comme Bordeaux ou Lyon ont ainsi vu leurs prix exploser en 10 ans.

Actuellement, les prix du marché suivent cette tendance. La hausse des taux et le ralentissement de l’activité de production de crédits a mené à une baisse des prix dans certaines villes comme Paris, et à une augmentation dans d’autres comme Marseille.

À condition de bien sélectionner l’emplacement du logement, vous pouvez raisonnablement espérer réaliser une plus-value à la revente, qui vient augmenter le taux de rendement interne de votre investissement locatif.

Oui, parce que vous pouvez augmenter le loyer au fil du temps

Si l’on dit que l’immobilier constitue un rempart contre l’inflation, c’est parce que les loyers augmentent avec le temps. Couplée avec une demande locative de plus en plus soutenue, cette faculté d’augmenter les loyers permet de concrétiser un investissement locatif rentable.

À savoir : l’augmentation des loyers s’effectue une fois par an, uniquement si une clause du bail le prévoit. Il existe des règles spécifiques dans le cadre d’une nouvelle mise en location après travaux, une inoccupation de plus de 18 mois du logement et pour les logements situés en zones tendues.

Comment améliorer la rentabilité d’un investissement immobilier locatif ?

Il existe de nombreux leviers pour augmenter le rendement d’un investissement locatif. On fait le point !

Bien choisir la durée de remboursement de l’emprunt immobilier

Au maximum, vous pouvez emprunter sur 20 ans pour un investissement locatif (25 ans pour la résidence principale). Le risque de défaillance de remboursement augmente avec la durée d’emprunt, ce qui se traduit concrètement par l’augmentation du taux immobilier avec la durée.

Sur 15 ans, le taux moyen actuel est ainsi de 3.81 %, contre 4.04 % sur 20 ans. C’est ainsi que pour faire un investissement locatif rentable, deux stratégies peuvent être mises en place :

Emprunter sur une durée courte pour diminuer le coût global du prêt ;
Emprunter sur la durée la plus longue pour bénéficier de la déduction des intérêts le plus longtemps possible.

Choisir un prêt in fine à la place du prêt amortissable

Le prêt in fine se rembourse par des mensualités qui se composent uniquement d’intérêts. Vous remboursez le capital emprunté en une seule fois, au cours de l’ultime échéance. Fiscalement, vous pouvez donc déduire l’intégralité des mensualités jusqu’à l'avant-dernière.

Le prêt in fine s’adresse ainsi particulièrement aux investisseurs fortement fiscalisés, à qui il permet de réaliser des économies sur la fiscalité et d’augmenter la rentabilité de l’investissement locatif.

À savoir : le taux du prêt in fine est plus élevé de 20 à 30 % à celui du crédit amortissable. Il permet donc de déduire une plus grande masse d’intérêt.

Augmenter le montant de l’apport personnel

L’apport personnel désigne l’épargne qu’il vous faut injecter dans votre projet immobilier pour obtenir le financement. Il sert à couvrir les frais annexes au prêt immobilier, comme les frais de garantie et de notaire.

Généralement, les organismes de crédit demandent 10 % d’apport. En apportant plus, vous pouvez réaliser un investissement locatif rentable, car :

Vous pouvez mieux négocier le taux et les conditions d’emprunt ;
Vous pouvez générer un cashflow positif, soit en réduisant le montant des mensualités, soit en diminuant la durée d’emprunt.

Négocier le taux immobilier avec un courtier en prêt

Le taux immobilier varie en fonction de facteurs comme :

La politique des établissements financiers ;
La durée de remboursement ;
La situation professionnelle ;
La tranche d’âge ;
La région où est implantée la banque…

Plus vous obtenez un meilleur taux, plus l’investissement locatif est rentable. D’où l’intérêt de confier votre demande de financement à un courtier dont la négociation constitue le cœur de métier.

Négocier le taux de l’assurance de prêt

L’assurance emprunteur représente un poids certain dans le coût total du financement. À côté du contrat groupe proposé par la banque qui accepte votre dossier, il existe l’assurance en délégation. Elle se révèle souvent plus avantageuse pour l’emprunteur investisseur, car le taux est personnalisé. Un coût d’assurance moins cher vient aussi assurer la bonne rentabilité de votre investissement.

Négocier les frais annexes au crédit immobilier

Avec l’aide du courtier, vous pouvez négocier les frais de dossier, la modulation des échéances et la suppression des pénalités de remboursement anticipé, afin d’améliorer l’équilibre financier de l’investissement.

Pensez enfin à choisir la location meublée (vous pouvez pratiquer des amortissements en plus des charges déductibles) et à investir dans des parts de SCPI pour diversifier !