Réaliser un investissement locatif sans apport

60 % : c’est le pourcentage des prêts immobiliers accordés sans apport dans le cadre d’un investissement locatif. Un effet de levier dont vous avez de bonnes chances de profiter, donc, à condition que votre dossier soit bien préparé. Il doit notamment faire apparaître la rentabilité locative en fonction des charges, mais également les dispositifs de défiscalisation auxquels vous pouvez prétendre. Alors, comment réaliser un investissement locatif sans apport ? Suivez le guide !

Pourquoi les banques demandent-elles un apport personnel ?

Que vous soyez primo-accédant ou aguerri en immobilier, vous savez probablement déjà que pour étudier le financement de votre projet d’acquisition, les banques vont vous demander le montant de votre apport personnel. Le plus souvent, elles exigent au moins 10 % du prix d’acquisition. Pourquoi une telle somme ? Tout simplement pour couvrir les frais annexes à cette opération comme les frais de notaire et les frais de garantie de prêt. En effet, si un jour vous ne parvenez plus à rembourser votre crédit (on ne vous le souhaite pas), elles pourront toujours se payer sur la revente de votre bien. Mais, les frais annexes constituant des charges ne pourront pas être récupérés. Bref, le risque pour une banque de proposer un prêt sans apport bien plus important.

Pour autant, vous pouvez obtenir un prêt immobilier sans apport, soit au minimum un emprunt à 110%. Le montant peut être supérieur, si par exemple, vous envisagez des travaux, qu’il faudra aussi financer. L’enveloppe peut donc être de 120, 130 %... Particulièrement dans le cadre d’un investissement locatif. En effet, les mensualités que vous allez percevoir sur la mise en location du bien seront affectées totalement ou partiellement au remboursement de l’emprunt. 

Mais, votre capacité à obtenir un prêt sans apport pour faire un investissement locatif s’apprécie au cas par cas tant il est difficile d’établir une règle générale dans l'octroi de ce type de crédit.

Une chose est sûre : il faudra mettre toutes les chances de vos côtés en montant un dossier d’emprunt convaincant et de vous adresser à la bonne banque.

Remarque : Sauf à disposer d’excellentes relations avec votre banquier (et de ne pas être à votre premier coup d’essai), pour maximiser vos chances d’obtenir un prêt immobilier sans apport pour investir dans l’immobilier, nous vous recommandons de faire appel à un professionnel du financement : le courtier immobilier.

À qui s'adresse le crédit immobilier sans apport ?

Faut-il être déjà propriétaire de sa résidence principale ?

Bien évidemment, vous pouvez solliciter un prêt sans apport pour acquérir votre résidence principale, mais ce qui nous intéresse ici, c’est l’investissement locatif. Cela signifie-t-il que vous devez déjà être propriétaire de votre résidence principale pour emprunter sans apport ? Of course, not.

Cependant, la banque peut se montrer réticente à vous prêter à 110 % si vous n’êtes pas déjà propriétaire. Hé oui, elle ne veut pas que l’investissement que vous envisagez bloque ensuite un projet d’acquisition de votre résidence principale, parce que vous êtes déjà au maximum de votre capacité d’endettement !

En fait, pour la convaincre, vous allez devoir monter un dossier solide qui prouve la faisabilité de votre projet, en mettant en balance les charges liées à votre investissement locatif et les recettes que vous pouvez espérer.

De plus, la résidence principale peut constituer une garantie intéressante pour la banque au moyen d’une hypothèque ou d’une IPPD (inscription en privilège du prêteur de denier). 

Offrir des garanties complémentaires permet donc de sécuriser la banque sur la question de votre solvabilité, d’autant plus si l’organisme de cautionnement refuse de garantir votre investissement locatif sans apport.

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Une expérience en investissement immobilier est-elle requise pour faire un investissement locatif sans apport ?

Il est certain que la banque accordera plus de confiance à vous permettre d’investir dans l’immobilier sans apport si vous êtes un professionnel ou investisseur immobilier expérimenté. 

En faisant porter le risque d’une potentielle erreur d’appréciation de marché de l’immobilier à la banque, plus vous justifiez d’une bonne expérience significative dans l’investissement locatif, plus vous serez susceptible d’obtenir un prêt sans apport.

Investir dans l'immobilier sans apport, grâce à un dossier en béton

Si sur le papier, l’investissement locatif paraît toujours être une excellente affaire, il convient de nuancer quelque peu le propos. Ceci dit, votre faculté à réaliser un investissement locatif sans apport va dépendre de plusieurs critères et de votre faculté à démontrer la viabilité de votre projet à la banque.

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1. L'emplacement, l'emplacement, encore l'emplacement

C’est la règle d’or en immobilier et votre projet d’investissement locatif ne pourra y échapper. En effet, pour qu’il soit rentable, encore faut-il que le bien séduise. Celui-ci devra donc être implanté dans une ville réputée pour l’attrait de son bassin d’emploi ou son potentiel touristique (par exemple, Paris), une commune qui monte, grâce à la force de son tissu étudiant (Clermont-Ferrand), ou dont la qualité de vie charme de plus en plus de Français (Bordeaux).

Ainsi, il faudra tenir compte de la liquidité du marché immobilier sur lequel vous investissez. Ce point est particulièrement important pour faire un investissement locatif sans apport puisqu’il déterminera votre capacité à revendre rapidement votre bien en cas de souci pour rembourser la banque. 

Idem, le quartier aura son importance. Un logement situé en périphérie ou à proximité du centre-ville et des commerces n’aura pas le même potentiel locatif et liquidatif. Cependant, il vous faudra plus de temps pour rentabiliser un achat à Paris qu’à Clermont-Ferrand, tout simplement parce que les rendements locatifs ne sont pas les mêmes !

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De la même manière, vous pouvez faire face à ce que l’on appelle la vacance locative. En clair, les périodes pendant lesquelles votre logement ne sera pas loué et dont vous paierez vous-même les loyers. Elle dépend de facteurs aussi divers que le type du bien (studio ou F5) ou le locataire (étudiant ou famille). Le turn-over est plus important avec les étudiants louant des petites surfaces, qu’avec des familles louant un grand appartement.

La vacance locative doit être prise au sérieux dans vos projections financières. Les mois où le logement n’est pas loué, vous devrez assumer les mensualités du prêt immobilier avec vos autres sources de revenus. En ce sens, la banque n’acceptera pas de vous accorder un prêt immobilier sans apport si votre taux d’endettement ne vous permet pas d’assumer convenablement le paiement des mensualités en cas de vacance locative. Heureusement, il est possible de se couvrir avec une assurance.

Lire aussi : Faut-il s’assurer contre la vacance locative ?

Enfin, pour être habitable, ou charmer les candidats à la location, votre bien aura peut-être besoin d’être rafraîchi, rénové, voire carrément réhabilité.

2. Les charges liées à l'investissement locatif

Outre ces paramètres, avant d'obtenir un prêt pour un investissement locatif sans apport, vous devez prendre en compte toutes les autres charges, comme :

• La taxe foncière ;
• Les assurances ;
• Les mensualités que vous remboursez déjà pour votre résidence principale, ainsi que celles liées au projet d'investissement locatif, incluant l'assurance de prêt ;
• Les frais de gestion ;
• Les éventuels frais d'agence, si vous préférez confier la location à un tiers…

Toutes ces charges doivent clairement apparaître dans votre dossier de demande de prêt sans apport.

3. Le rendement locatif

En parallèle, vous devez procéder à un calcul pour déterminer combien votre logement peut être loué. Des outils de simulation ville par ville et quartier par quartier peuvent vous y aider. Le but ici n’est pas de gonfler artificiellement le loyer, pour vous lancer dans une opération séduction de votre banque. Celle-ci veille au grain et étudiera avec soin ce que vous lui avancerez. En revanche, pensez à l’évolution des loyers. Normalement, sur une durée d’emprunt de 20 ans, il sera amené à progresser. Ou alors, c’est que vous vous serez trompé parce que vous n’aurez pas lu notre article consacré aux villes dans lesquelles investir.

Vous devrez aussi calculer le rendement locatif de votre logement, c’est-à-dire le ratio entre les recettes locatives escomptées par rapport au prix d’acquisition et de revient. Et oh, surprise ! Plus il est élevé, plus la banque va vous dérouler le tapis rouge. Ainsi, pour la convaincre que votre idée d’investir sans apport est parfaitement réalisable, devez-vous être le plus carré possible dans votre dossier, et envisager plusieurs hypothèses. Ou au minimum deux, un scénario optimiste et un autre un peu moins. Si à ce stade, vous vous apercevez que votre projet n’est pas tenable, vous devrez peut-être le repenser et vous orienter sur un bien un peu moins onéreux.  

Pour vous faciliter la tâche, notre calculette vous permet de simuler un prêt sans apport.

Lire aussi : 5 questions à vous poser avant de vous lancer dans l’investissement locatif

4. Autofinancement et effort d’épargne

Selon les rendements locatifs de votre investissement locatif, il est possible de savoir dans quelle mesure les loyers pourront absorber tout ou partie des charges et des mensualités d’emprunt.

Lorsque les loyers permettent de couvrir la totalité des charges et mensualités de prêt, on parle d’investissement locatif autofinancé.

Bien que rare dans la pratique (sauf à prendre des risques importants), cette situation est particulièrement confortable et peut convaincre la banque de financer votre investissement immobilier sans apport. Il faudra néanmoins s’assurer que l’autofinancement ne fasse pas au prix d’une vacance locative trop élevée et/ou d’une faible liquidité du marché de l’immobilier.

Dans le cas contraire, vous serez tenu de consentir un effort d’épargne mensuel pour combler l’écart entre les mensualités et les loyers. Comme nous vous l'expliquons régulièrement, il faudra que vous disposiez de la capacité d’emprunt suffisante pour que votre taux d’endettement soit inférieur à 35 % en prenant notamment en compte 70 % des revenus locatifs théoriques.

Défiscaliser pour obtenir un prêt immobilier locatif sans apport

La fiscalité pèse lourd en France, heureusement, vous pouvez compter sur certains dispositifs pour alléger la note et mettre ainsi toutes les chances de votre côté de réaliser votre investissement locatif sans apport.

De plus, certains dispositifs proposant des réductions fiscales telles que Pinel et Censi-Bouvard se font par l’intermédiaire de professionnels de l’immobilier proposant généralement un cadre aux investisseurs particuliers susceptible de rassurer la banque.

La loi Pinel

Reconduit au moins jusqu’au 31 décembre 2022, le dispositif Pinel est tout indiqué pour un projet d’investissement locatif sans apport. Il vous permet en effet d’obtenir une réduction d’impôt variable selon la durée de mise en location d’un bien neuf, qui peut aller jusqu’à 21 %. On sait que vous aimez les chiffres, alors pour la faire brève, vous pouvez déduire jusqu’à 63 000 € sur un bien de 300 000 € loué pendant 12 ans. Intéressant, non ? En contrepartie, vous devez choisir un bien situé sur une zone en tension foncière (c’est-à-dire où la demande est plus forte que l’offre), ne pas dépasser un certain montant de loyer et choisir des locataires dont les ressources ne doivent pas excéder un plafond légal, variable en fonction du nombre d’occupants et de la zone.

 L’avantage lorsque vous recherchez un prêt pour du locatif sans apport, c’est que la banque va intégrer cette réduction fiscale (on peut parler de cadeau) dans le calcul de votre reste à vivre.

Lire aussi : Loi Pinel : défiscaliser en investissant dans l’immobilier

Le dispositif Censi- Bouvard

Le dispositif Bouvard peut lui aussi vous donner un coup de pouce dans votre projet d’investissement locatif sans apport, grâce à une réduction d’impôt. Cette fois-ci, vous devez acquérir un bien neuf dans une résidence avec services (pour les étudiants, les personnes âgées…) et le mettre en location pendant au moins 9 ans. La contrepartie ? Une réduction d’impôt de maximum 33 000 € pour un bien de 300 000 €, et la possibilité de récupérer la TVA.

Lire aussi : Censi-Bouvard : quels avantages ? 

À nouveau, la banque prend en compte ce cadeau fiscal dans le calcul de votre reste à vivre.

Remarque : Vous pouvez aussi investir dans l’ancien en défiscalisant avec la loi Denormandie et le Pinel à l’ancien, à condition de réaliser des travaux d’envergure sur le logement. Il en va de même pour le Censi-Bouvard, si le bien a subi une importante réhabilitation.

Lire aussi : Quels sont les avantages d’un investissement locatif dans l’ancien ?

La création d'un déficit foncier

Investir dans l’immobilier locatif sans apport, c’est également possible grâce au déficit foncier. Vous ne le saviez peut-être pas, mais lorsque vous achetez pour louer, vous pouvez déduire vos intérêts d’emprunt et certaines charges de vos revenus fonciers ou globaux. À condition que votre logement soit loué nu et que vous ayez opté pour le régime réel d’imposition. En location meublée, le dispositif est un peu différent, on vous en parlera juste après.

Les intérêts des emprunts liés à l’acquisition et aux travaux de votre investissement locatif peuvent être déduits de vos revenus fonciers (pas globaux). En clair, sur la petite ligne qui recense les recettes locatives perçues chaque année, vous pouvez déduire ces intérêts, ce qui va diminuer le montant de l’impôt. Et si l’opération faite, vous êtes en dessous de 0 (mettons – 1000 €), vous dégagerez un déficit foncier. D’une part, vous ne paierez pas d’impôt sur vos loyers perçus, d’autre part, vous pourrez reporter ce déficit foncier pendant les 10 prochaines années, sur la catégorie des revenus fonciers.

En outre, les charges non financières liées à votre investissement locatif, comme les primes d’assurance, la taxe foncière ou les charges de copro, et les charges non financières liées aux travaux, peuvent être déduites de vos revenus globaux. Avant de vous emballer totalement, sachez tout de même que vous ne pouvez pas déduire à tout va. Il existe un plafond annuel fixé à 10 700 € par an. Encore une fois, l’excédent peut être reporté pendant 10 ans. Mais pas sur votre revenu global, uniquement sur vos revenus fonciers. C’est déjà pas mal ! D’autant plus qu’on a une bonne nouvelle : le déficit foncier est cumulable avec le Pinel. Encore une belle piste à exploiter pour votre investissement locatif sans apport.

Lire aussi : Quelle fiscalité pour les déficits fonciers ?

Les statuts LMP et LMNP

Investisseurs dans le locatif meublé, vous aussi, vous pouvez obtenir quelques avantages fiscaux à mettre en avant dans votre dossier. Il existe deux statuts en France : le loueur meublé professionnel (LMP) et le loueur meublé non professionnel (LMNP).

• En LMP : vous pourrez déduire vos charges et procéder à des amortissements. Notez que le déficit foncier est imputable de votre revenu global… Sans limitation de montant !

Lire aussi : Tout savoir sur le statut LMP

• En LMNP : deux options s’offrent à vous : le régime micro-BIC, avec un abattement forfaitaire de 50 %, ou le régime réel, grâce auquel vous pouvez déduire vos charges de vos revenus fonciers.

Lire aussi : Tout savoir sur le LMNP

L'investissement locatif sans apport en SCI, c'est possible ?

La réponse est oui. Une SCI est constituée pour faciliter la gestion d’un patrimoine immobilier, lequel est souvent mis en location. Ce type de société ne limite pas la responsabilité des associés au montant du capital social, et la banque peut se servir sur leur patrimoine personnel jusqu’à épurer la dette. Elle se montre donc plutôt ouverte à l’idée de prêter sans apport pour un investissement locatif. Qu’il s’agisse d’un prêt à la SCI ou aux associés, d’ailleurs. Elle peut en revanche prévoir des garanties, comme une hypothèque ou le privilège de prêteurs de deniers. Mais c’est une autre histoire…

Lire aussi : Comment fonctionne une SCI ?

Vous avez besoin d’aide pour vérifier si votre projet d’investissement locatif sans apport est possible ? Contactez un courtier HelloPrêt, il se fera un plaisir de vous répondre !