Location LMNP : investissement et fiscalité

Augmenter son patrimoine immobilier tout en payant moins d’impôts, c’est tentant, non ? Voici le bon plan dont vous parle HelloPrêt aujourd’hui, avec le statut LMNP (loueur meublé non professionnel pour ceux qui n’y connaissent encore rien). Il vous permet en effet d’être non imposable sur vos revenus locatifs grâce au jeu des amortissements et du déficit foncier. Alors quels sont les critères à réunir et les avantages de la location en LMNP ? Dans quels biens investir et comment défiscaliser ? On vous dit tout !

Le statut LMNP, c’est quoi ?

Vous envisagez de faire de l’investissement locatif ?

Problème, vous percevez des recettes locatives, sur lesquelles le fisc s’empresse de prélever son obole. Plutôt que louer votre bien nu, pour limiter le montant de votre impôt sur le revenu, reste une solution : la défiscalisation des revenus locatifs, partielle ou totale. Comment ? En devenant loueur LMNP !

Il n’existe pas de loi LMNP à proprement parler, il s’agit en réalité d’un statut. Créé en 1949, il a pour but de vous inciter à investir dans un bien et de le mettre en location meublée, en vous faisant profiter d’avantages fiscaux (possibilité d’amortir le bâti du logement et possibilité de récupérer la TVA dans certains cas). Il est ouvert à tous les contribuables français, à condition de respecter certains critères et d’effectuer une petite démarche.

Quels sont les critères pour être LMNP ?

Une fois n’est pas coutume, le régime du LMNP s’entend par exclusion. En clair, si l’une des conditions suivantes n’est pas remplie, vous êtes considéré comme LMNP. Sinon, vous relèverez du statut du loueur meublé professionnel (LMP de son petit nom). Il ne faut pas que :

- Vous perceviez plus de 23 000 € de recettes locatives par an ;

- Les loyers représentent plus de la moitié des revenus de votre foyer fiscal (en cumulant les salaires et traitements, bénéfices industriels et commerciaux -BIC-, bénéfices non commerciaux -BNC-, rentes, etc.).

Vous n’êtes pas considéré comme un loueur professionnel, mais comme la location meublée est une activité commerciale, vous devez réaliser des formalités pour être dans les clous vis-à-vis de l’administration.

Lire aussi : Devenir loueur professionnel

Quelles sont les formalités à effectuer pour devenir LMNP ?

Rassurez-vous, elles sont légères ! Vous devez simplement vous inscrire auprès du greffe du tribunal de commerce dont relève le bien que vous allez mettre en location. Dans les 15 jours suivant l’entrée dans les lieux du locataire, donc attention à ne pas trop procrastiner ! Il vous suffit de remplir le formulaire Cerfa P0i (pas besoin d’avoir fait une fac de droit pour y parvenir) et de choisir à cette occasion votre régime fiscal. Vous recevrez ensuite un numéro SIRET que vous reporterez sur votre feuille de déclaration de revenus complémentaires.

Nota bene : vous avez plusieurs appartements et maisons en location ? Le greffe compétent est celui où se situe le bien qui vous rapporte le plus d’argent.

Pourquoi faire de la location meublée non professionnelle (LMNP) ?

Le statut LMNP n’est intéressant que pour un investissement à long terme. En effet, il a pour objectif de rendre une majeure partie (ou la totalité) de vos revenus locatifs non imposables, grâce à l’amortissement et à la déduction des charges.

De plus, en cas de revente, l’éventuelle plus-value de cession sera imposée au régime des plus-values immobilières des particuliers (plus vous conservez longtemps votre bien immobilier, plus le montant de la plus-value imposable diminue).

La location LMNP est donc idéale pour augmenter son patrimoine immobilier sans trop de pression fiscale, et pour préparer sa retraite (une fois que vous aurez remboursé l’emprunt, vous dégagerez des revenus supplémentaires grâce à la location).

Quels sont les biens éligibles à la location LMNP ?

Vous pouvez proposer des biens neufs ou anciens en LMNP. Peu importe qu’ils constituent la résidence principale du locataire, ou qu’ils soient destinés à une clientèle de passage (location saisonnière et meublée de tourisme). En revanche, dans location meublée, il y a meublée. Ça a l’air redondant de prime abord, mais il faut effectivement que votre logement comporte un mobilier minimal, qui permette à votre locataire de manger, dormir, se laver, etc. Que risquez-vous si vous ne respectez pas la liste exhaustive prévue par la loi ?

Que votre locataire aille déposer plainte et que le juge requalifie le bail de location meublée en bail de location vide.

Et comme vous aurez bénéficié d’avantages fiscaux que vous devrez rembourser, ça risque de vous faire mal au portefeuille.

Le cas particulier de la location meublée en résidence avec services

Vous envisagez d’acheter et de louer un bien meublé dans une résidence avec services ? Très bonne idée, le rendement locatif est généralement élevé et vous pouvez récupérer la TVA à 20 %. Deux options s’offrent à vous :

Défiscaliser une partie du montant de l’investissement immobilier grâce au dispositif Censi-Bouvard : vous pouvez obtenir une réduction d’impôt de maximum 33 000 € pour un montant investi plafonné à 300 000 € + la récupération de la TVA ;

Préférer la défiscalisation classique avec le régime LMNP classique : vous bénéficierez d’avantages fiscaux sur une plus longue période + la récup’ de la TVA.

Comment choisir entre les deux ? Tout va dépendre de votre projet et de la tranche marginale d’imposition (TMI) à laquelle vous êtes imposé. Sur du court terme et pour une TMI en dessous de 30 %, préférence pour le Censi-Bouvard. Sur du long terme et une TMI supérieure à 30 %, restez en LMNP !

L’astuce à connaître : si vous choisissez une location meublée en résidences avec services, vous signerez un bail commercial avec l’exploitant de la résidence. L’avantage ? Il doit vous verser le loyer chaque mois, même en cas de vacances locatives.

Quelle fiscalité en LMNP ?

Venons-en au nerf de la guerre, l’argent et les économies que peut vous faire réaliser l’investissement en LMNP. Les revenus que vous tirez de l’activité de location, qui est commerciale, relèvent de la catégorie des BIC. S’ils n’excèdent pas 70 000 €, vous avez le choix entre le micro-BIC (qui s’applique d’office) et le bénéfice du réel (vous devez en faire la demande).

Le régime du micro-BIC

Avec la LMNP en micro-BIC, vous ne pouvez pas déduire vos charges et frais (et donc impossible d’amorti l’immeuble comme nous le verrons plus loin). En revanche, vous bénéficiez d’un abattement de 50 % sur les recettes locatives que vous déclarez. Cette somme est ensuite ajoutée à vos autres revenus, puis vous payez l’IR dans votre tranche marginale.

Remarque : Cette solution est rarement privilégiée par les loueurs en meublés puisqu’elle empêche d’amortir le bâti de l’immeuble mis en location. Le régime micro-BIC est seulement viable si vos charges (amortissement compris) représentent moins de 50 % des revenus locatifs du bien, ce qui est rarement le cas.

Régime BIC au réel du LMNP

En LMNP en régime réel, vous pouvez au contraire déduire vos frais et charges pour leur montant effectif. Les intérêts d’emprunt, les frais de notaires, les dépenses pour les travaux ou l’entretien du bien viennent ainsi en réduction de vos recettes locatives.

Et si le calcul recettes – charges fait apparaître un résultat en dessous de zéro, vous créez ce que l’on appelle un déficit. Bonne nouvelle, celui-ci est reportable pendant 10 ans sur tous les revenus de la catégorie BIC. En gros, si à N-1, vous aviez un déficit de 2 000 € et l’année suivante des BIC de 2 000 € : - 2000 + 2000 = 0 € d’impôt. Plutôt sympa comme dispositif ? En plus, vous pouvez également réaliser des amortissements pour encore diminuer le montant imposable.

Attention : La quote-part des amortissements déductible ne peut pas être supérieure à la différence entre les loyers perçus et les autres charges en lien direct avec la location meublée. Cette règle implique que les amortissements ne peuvent pas générer artificiellement un déficit fiscal. Pour générer un déficit déductible, il faudra donc que vos charges soient supérieures à vos loyers (via la réalisation de travaux de rénovation par exemple) sans tenir compte des amortissements. Dans ce cas, il peut être préférable fiscalement d’opter pour de la location nue les premières années afin de générer des déficits fonciers déductibles de vos autres sources de revenus (maximum 10 700 par an, surplus reportable pendant 6 ans).

Le fonctionnement des amortissements en LMNP

Contrairement à la location nue, le LMNP vous permet d’amortir le coût de votre investissement locatif, sur une durée de 5 à 10 ans pour le mobilier, et de 25 à 40 ans pour l’immobilier.

Définition de l’amortissement en LMNP

L’amortissement en LMNP est un mécanisme permettant d’étaler le coût de l’investissement et de prendre en compte la dépréciation du bien et du mobilier sur plusieurs années. L’amortissement est porté sur le bilan pour diminuer le résultat comptable. Mécaniquement, si celui-ci diminue, vous payez moins d’impôts sur le revenu !

Pour en profiter, il faut avoir opté pour le régime réel d’imposition. Vous devez également tenir une comptabilité rigoureuse, mais les experts-comptables sont faits pour ça !

Notez que l’amortissement ne peut pas générer ou aggraver un déficit foncier, mais il peut être reporté sans limitation dans le temps. Si par la suite, vous obtenez un résultat bénéficiaire, vous pourrez déduire ces amortissements différés pour en diminuer le montant.

L’amortissement immobilier

Vous pouvez amortir certains composants de l’immeuble, selon un pourcentage variable. Par exemple 20 % pour le ravalement de la façade ou l’agencement de l’appartement, ou 40 % pour le gros œuvre. L’intérêt étant d’arriver à 100 %, bien sûr !

Toutefois, seul le bâti du bien immobilier est amortissable, il n’est pas possible d’amortir le foncier (puisque ce dernier ne s’use pas à mesure de son utilisation).

Selon l’emplacement du bien et s'il s'agit d'une monopropriété ou d’une copropriété, la part du foncier dans le prix d’acquisition peut fortement varier.

L’amortissement du mobilier

Les meubles peuvent quant à eux être amortis à 100 %. Ils ne vous auront rien coûté au final !

Bon à savoir : si vous avez choisi le Censi-Bouvard à la place du LMNP classique, vous ne pourrez pas pratiquer d’amortissements.

Exemple amortissement en LMNP

Pour faire du LMNP, vous avez acheté un bien locatif pour un montant de 300 000 euros proposant 10 000 euros par an. On considère que l’immeuble est amortissable sur une période de 35 ans. La part du foncier représentant 30 % de la valeur du bien, la base amortissable est donc de 210 000 euros.

Le montant annuel des amortissements déductibles est donc de 6 000 euros auquel il convient d’ajouter 2 000 euros de charges annuels (intérêts d’emprunt, taxe foncière, charge de copro... ).

Regardons ce que ça donne sur votre solde intermédiaire de gestion.

Libéllé	Solde intermédiaire de gestion LMNP
Revenu locatif	10 000 euros
Charges courantes	- 2 000 euros
Amortissement de l’immeuble	- 6 000 euros
Bénéfices imposables	2 000 euros

Grâce à l’amortissement LMNP, vous payerez des impôts sur 2 000 euros au lieu de 8 000 euros pour une location nue. Une différence substantielle qui permet d’optimiser la rentabilité nette de votre investissement locatif.

Remarque : Pour simplifier la chose, nous ne ventilons pas le prix du foncier de la valeur d’acquisition du bien et nous n'effectuons pas un amortissement par composant (c'est-à-dire amortir séparément toiture, façade…). Autant dire que ce type de raccourci n’est pas possible dans la vraie vie pour comptabiliser fiscalement vos amortissements. Il faudra passer par la case expert comptable pour établir des déclarations fiscales aux normes.

Le régime fiscal des plus-values immobilières en LMNP

Dans tous les régimes fiscaux autorisant l’amortissement du bâti d’un bien immobilier, le régime de plus-value est calculé en faisant la différence entre la VNC (valeur nette comptable) du bien et le prix de vente. Autrement dit, plus vous amortissez votre bien immobilier, plus l’assiette d’imposition de la plus-value est élevée.

Cela signifie que vous reportez une économie d'impôt sur votre bénéfice sur le montant de la plus-value.

En LMNP, vous conservez le régime fiscal de la plus-value immobilière des particuliers c'est-à-dire que les amortissements ne sont pas pris en compte dans le calcul de la base imposable de la plus-value.

En effet, en LMNP, la plus-value se calcule en faisant la différence entre prix d’acquisition du bien (augmentés de certaines charges ou d’un forfait) et le prix de vente.

Avec le statut LMNP vous gagnez donc sur tous les tableaux : une imposition des revenus locatifs allégée grâce aux amortissements et une assiette de plus-value réduite.

SCI familiale ou SARL familiale en LMNP, c’est possible ?

Est-il possible d’investir dans l’immobilier à plusieurs tout en conservant les avantages du régime LMNP ?

Pour ce faire, vous pourriez être tenté de créer une SCI (Société civile immobilière).

Normalement, une SCI familiale a un objet civil, ce qui exclut la location meublée, puisque c’est une activité commerciale. Cependant, vous pouvez cumuler une SCI avec le statut de LMNP, à condition que :

Vous remplissiez les critères du LMNP (on vous renvoie en début d’article) ;
La location meublée ne constitue que 10 % de l’activité de la SCI.

À défaut, votre SCI devra opter pour l’impôt sur les sociétés, régime fiscal incompatible

Néanmoins, il est possible de cumuler SARL familiale et LMNP. Cependant, vous devrez demander à ce que la société, qui est normalement soumise à l’IS, soit soumise à l’IR, pour que chacun des associés profite des avantages du régime réel et des amortissements comptables.

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