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Pour aller plus loinTout savoir sur le statut LMP
Souvent présenté comme une des meilleures niches fiscales de France, le statut LMP est un véritable atout pour les personnes souhaitant se lancer professionnellement dans la location meublée. Vous désirez acheter des biens pour les louer en meublé ?
Après être passé par l’étape du LMNP, si vos affaires fructifient, vous évoluerez certainement en LMP tel un Pokémon ! À vous les avantages fiscaux et les plus-values exonérées !
Qu’est-ce qu’un loueur meublé professionnel (LMP) ?
Le loueur meublé professionnel est le nom donné aux personnes exerçant, à titre individuel ou en société, l’activité commerciale consistant à mettre à disposition des biens meublés en location à des fins d’habitation.
Pour dire les choses plus simplement, le LMP fait de la location meublée son gagne-pain quotidien, c’est un professionnel de la location meublée.
Mais ne deviens pas LMP qui veut !
Comment devenir loueur meublé professionnel ?
Si vous louez des appartements en meublés, vous êtes considérés par défaut comme un loueur meublé non professionnel (LMNP). À partir du moment où vous remplissez les conditions cumulatives de recettes, vous passerez automatiquement au régime LMP. En d’autres termes, c’est le statut LMP qui vous choisit et non l’inverse.
Comme nous le verrons, ce passage vers ce Nouveau Monde implique un certain nombre de bouleversements fiscaux (pour le meilleur !) mais aussi de nouvelles obligations déclaratives (de la paperasse comme on aime).
Les conditions pour devenir loué meublé professionnel
Pour être considéré par l’administration (et surtout fiscale) comme un loueur meublé professionnel, vous devez remplir deux conditions cumulatives concernant vos recettes :
- vos recettes (montant total des loyers encaissés) sur 1 an issues de location meublée doivent être supérieures à 23 000 euros ;
- ces recettes doivent être supérieures aux revenus de votre foyer fiscal issus des catégories traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux (autre que location meublée cela va de soi), bénéfices agricoles et bénéfices non commerciaux.
Donc, à moins que vous soyez châtelain loueur d’un grand château meublé, ces critères impliquent que vous possédiez plusieurs biens à la location pour atteindre le seuil de chiffre d’affaires. De même, l’exercice d’une activité professionnelle en parallèle trop lucrative par vous ou votre conjoint peut vous empêcher d’obtenir le statut de LMP.
L’activité de loueur meublé professionnel s’exerce donc le plus souvent à titre principal (quitte à dégager de légers revenus complémentaires à côté).
Remarque : les fins connaisseurs du statut diront qu’il manque une condition : l’inscription au RCS (registre du commerce et des sociétés). Cette condition a été jugée inconstitutionnelle par le Conseil Constitutionnel entraînant sa suppression.
Les conditions concernant les biens loués
Bon, je pense que vous avez compris cet élément fondamental : pour être loueur en meublé vous devez louer vos biens en meublé (merci Captain Obvious). Mais qu’est-ce qu’un bien meublé au sens de la loi ? Quels sont les équipements obligatoires pour que le bien soit considéré comme meublé ?
Eh oui, il ne suffit pas de mettre une table dans le salon pour que votre appartement soit considéré comme meublé !
En effet, le bien immobilier doit comporter tous les éléments mobiliers garantissant une occupation normale par le locataire à savoir :
- des étagères de rangement ;
- du matériel d’entretien ménager adapté au logement ;
- un four ;
- des plaques de cuisson ;
- de la vaisselle ;
- des ustensiles de cuisine ;
- de la literie ;
- une table et des sièges ;
- des éléments permettant d'occulter la lumière dans les chambres (rideaux, stores, volets…) ;
- un réfrigérateur et un congélateur ;
- des luminaires.
À défaut, la location sera considérée comme une location nue (sans meuble) relevant d’un autre régime fiscal (revenus fonciers).
Il faut donc être particulièrement vigilant au respect de ces exigences puisque le juge peut requalifier le bail de logement meublé en bail de logement vide bouleversant complètement les avantages fiscaux tirés de la location.
Soit dit en passant, si vous ne souhaitez pas exercer sous le statut de LMP, il est alors possible de faire un mix entre location nue et location meublée afin de maintenir vos recettes de meublé en dessous des seuils précédemment énoncés.
La déclaration obligatoire de votre activité LMP
À partir du moment où vous entrez dans la cour des grands, il faudra faire un petit peu de paperasse (je vous rassure, rien de bien angoissant...).
Vous devez déclarer chaque bien meublé dans les 15 jours suivants leur mise en location.
Pour ce faire, il suffit de transmettre le formulaire P0i dûment rempli au CFE (centre de formalité des entreprises) compétent. Dans ce formulaire, vous indiquerez l’activité exercée (location meublée) et le régime fiscal choisi (nous y reviendrons).
Concernant le CFE compétent, il convient de distinguer deux cas de figure :
- si vous mettez à disposition le logement meublé sans services complémentaires (repas, renouvellement de linge, etc.), le CFE compétent sera celui des Urssaf (attention ! site internet venu du futur…) ;
- si vous fournissez des services complémentaires, le CFE compétent sera celui de la CCI (chambre du commerce et de l’industrie) dans le ressort duquel est situé votre bien immobilier.
L’inscription de votre bien vous permettra d’obtenir un numéro de SIRET et d’informer l’administration fiscale de votre activité.
Quels sont les avantages fiscaux du statut LMP ?
Le régime LMP est valable pour les personnes assujetties à l’impôt sur le revenu. En d’autres termes, ce statut est réservé le plus souvent aux personnes physiques exerçant leur activité en entreprise individuelle. Toutefois, il est possible d’envisager la SARL familiale pour exercer une activité de loueur mobilier professionnelle en ce qu’elle permet d’opter pour l’impôt sur le revenu pour une durée illimitée.
Quid de la SCI (société civile immobilière) me direz vous ? La SCI est une société civile permettant d’exercer des activités civiles telles que des locations nues. Or, la location meublée est une activité commerciale. Il est donc impossible d’exercer cette activité de manière principale avec une SCI.
Ceci étant, le statut LMP propose des avantages fiscaux indéniables à condition néanmoins d’opter pour le bon régime.
Le choix entre régime micro et régime réel
Les recettes réalisées par le LMP peut être imposées de deux manières différentes :
- au régime micro
- au régime réel.
Le régime micro consiste à imposer l’ensemble du chiffre d’affaires de manière forfaitaire en pratiquant un abattement de 50% pour tenir compte de vos charges.
Bien que facile à comprendre, ce régime ne permet de bénéficier pleinement de l’avantage du statut LMP. En effet, le régime réel permet de déduire toutes vos charges de votre chiffre d’affaires de sorte que vous serez imposé sur votre bénéfice.
Le régime LMP au réel permet de déduire les charges réellement supportées :
- l’amortissement de votre bien immobilier (impossible via une location nue) soit une fraction du prix d’achat (2%/ an pour une durée estimée de 50 ans) ;
- l’amortissement du mobilier (entre 10 et 20%/an) ;
- la déduction des frais de notaire ;
- les frais d’entretien ;
- les impôts locaux (taxe d’habitation et taxe foncière) ;
- frais de gestion et d’assurance (notamment l’assurance loyer impayé)
- les intérêts d’emprunt immobilier.
Vous l’aurez compris, l’avantage majeur réside dans la déduction des amortissements du bien immobilier seulement possible via le statut LMP et LMNP.
Néanmoins, l’option pour le régime réel implique la tenue d’une comptabilité d’engagement (comptabilité d’entreprise). Au regard de la complexité de la gestion comptable des amortissements, nous vous recommandons vivement de vous rapprocher d’un expert-comptable !
La déduction des déficits au global du LMP
L’autre point cool du statut LMP vient la possibilité de déduire les déficits issus de votre activité de loueur en meublé professionnel.
Là où le bailleur LMNP ne peut que déduire ses déficits sur ses autres revenus en location meublée, le statut LMP permet de déduire vos déficits au global sans tenir compte des catégories de revenus. Ainsi, vous pourrez par exemple déduire votre déficit sur vos traitements et salaires permettant de réduire vos impôts à payer (voire de ne plus en payer).
Toutefois, il est impossible de générer un déficit “artificiel” à partir de l’amortissement de votre logement meublé. L’amortissement permet seulement de ramener votre bénéfice à 0 et non en dessous.
La fiscalité des plus-values immobilières en LMP
Habituellement, la vente d’un bien immobilier est soumise à une fiscalité spécifique selon la durée de détention du bien et la nature de son utilisation pour le vendeur (résidence principale, résidence secondaire, etc.).
Le LMP s’affranchit de ses règles puisqu'il est exonéré d’impôt sur les plus-values immobilières sous plusieurs conditions :
- ses recettes locatives sont inférieures à 90 000 euros par an au cours des deux dernières années. Au-delà de ce seuil, il est possible de bénéficier d’une exonération partielle à condition néanmoins que les recettes ne dépassent pas 126 000 euros.
- l'activité de location meublée est exercée depuis plus de 5 ans.
Le régime de TVA du LMP
En principe, les activités de location meublée sont exonérées de TVA. Ceci étant, le LMP devra notamment facturer de la TVA si, en complément de la location meublée, ce dernier fournit des services complémentaires tels que :
- le petit déjeuner ;
- le nettoyage quotidien du logement ;
- la fourniture du linge de maison ;
- la réception de la clientèle.
Autrement dit, le régime de TVA du LMP peut concerner principalement les activités de location saisonnière que ce soit au travers de location meublé de tourisme ou de l’activité de chambre d’hôte.
L'exonération à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) du LMP
Vous vous souvenez de l’ISF ? Cet impôt a été supprimé pour être remplacé par l’IFI s’appliquant désormais uniquement aux actifs immobiliers.
Si votre activité bat son plein, il est fort probable que vous soyez redevable à terme de cet impôt sur la fortune.
Mais, compte tenu de votre qualité de professionnel, vous serez exonéré de cet impôt en ce qui concerne vos possessions louées en meublé.
Les impôts locaux du LMP
Outre la taxe foncière (qui est inhérente à la propriété immobilière), le LMP devra s’acquitter des impôts locaux applicables aux entreprises en raison du caractère professionnel de l’activité.
Ils sont de deux types :
- la CFE (cotisation foncière des entreprises)
- la CVAE (cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises) si le chiffre d’affaires hors taxe est supérieur à 500 000 euros.
Ces charges sont déductibles des revenus locatifs pour la calcul de l’impôt sur le revenu et des cotisations sociales.
Le régime social du loueur meublé professionnel
Qui dit activité professionnelle dit cotisations sociales. Eh oui, contrairement au LMNP, vous allez devoir cotiser pour votre retraite et votre santé dans une plus large mesure.
Dès lors que vous effectuez de la location meublée longue durée (donc pas saisonnière type AirBnB), vous êtes sous le régime du travailleur non salarié (TNS) affilié au SSI (Sécurité sociale des indépendants). Vos bénéfices dégagés seront soumis à environ 35% de cotisation avec un forfait minimum de 1000 euros/an.
L’impact de la loi de financement de la sécurité sociale 2021 sur les cotisations du LMP
Avant la loi de financement de la sécurité sociale de 2021, il planait un doute sur l’assujettissement du LMP aux cotisations sociales à partir du moment où ce dernier n’était pas inscrit au RCS.
D’ailleurs de nombreux loueurs professionnels se sont basés sur cette faille juridique pour monter leur business model et dégager un cash flow positif. Grosse déception pour eux… (RIP)
Désormais, l’inscription au RCS n’est plus une condition pour l’assujettissement aux cotisations sociales du loueur en meublé professionnel.
A partir du moment où le loueur en meublé est fiscalement considéré comme professionnel, il est par défaut au régime des travailleurs non salariés avec un taux de cotisations de 35 % environ calculé sur son bénéfice (contre 17,2 % pour le LMNP).
S’il exerce une activité de location de meublé de tourisme, le LMP peut aussi s’affilier au régime général si ces recettes sont inférieures à 72 600 euros par an.
Ce régime lui permet de bénéficier d’un abattement de 23 000 euros la première année et de 60 % (87 % si meublé de tourisme classé) les années suivantes pour le calcul de son assiette de cotisation.
De plus, le taux de cotisation du LMP au régime général est de 30,55 % sur l’assiette totale de cotisation et de 15,55 % dans la limite du PASS (plafond annuel de la sécurité sociale soit 41 136 euros en 2021).
Remarque : Seuls les loueurs de meublés de tourisme sont concernés par l’option d’affiliation au régime général.
Bien que ces cotisations puissent entraver vos bénéfices, il n’en demeure pas moins que le statut LMP propose de véritables avantages fiscaux aux professionnels du milieu.
Aucun autre statut ne permet de défiscaliser dans une telle mesure un investissement locatif. Vous auriez tort de vous en priver !
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