Faut-il faire de la location meublée ou non meublée ?

Vous souhaitez vous lancer dans l’investissement locatif ? Bien entendu, la première question que vous vous posez, c’est : dois-je choisir la location meublée ou non meublée ? Si la loi du 6 juillet 1989 fixe des conditions de location similaires, le taux d’occupation moyen, le rendement ou encore la fiscalité diffèrent et font plutôt pencher la balance en faveur du meublé.

Bail pour louer vide ou meublé : quelles différences ?

Première différence entre la location meublée et non meublée : le bail. Il n’existe qu’un contrat de location pour la première, mais trois pour la seconde (bail de location meublée classique, pour étudiant ou bail mobilité). Chacun prévoit des règles applicables pour la durée d’engagement minimum, le montant du dépôt de garantie ou encore le préavis du preneur et du bailleur.

Bail de location meublée ou non meublée : quelle durée ?

En location vide, vous vous engagez sur une durée minimale de 3 ans. En location meublée, cette durée est rabaissée à 1 an minimum, 9 mois si vous concluez le bail avec un étudiant. Pour le bail mobilité, vous pouvez partir sur une durée allant de 1 à 10 mois.

Bon à savoir : à l’issue de la période de location, les baux de location vide ou meublée classiques et étudiants sont tacitement reconduits ou renouvelés sur proposition du propriétaire. En revanche, le bail mobilité ne peut pas faire l’objet d’une reconduction. Si vous souhaitez poursuivre l’engagement avec le locataire, vous devrez rédiger un contrat de location meublée classique.

Bail de location vide ou meublé : quel dépôt de garantie ?

En location vide, vous pouvez demander un mois de loyer maximum en dépôt de garantie. En location meublée, vous pouvez exiger jusqu’à deux mois de caution, sauf en bail mobilité, pour lequel vous ne pouvez rien réclamer.

Bail de location meublée ou non meublée : quel préavis pour le locataire ?

En location vide, le préavis minimum est de 3 mois, réduit à 1 mois si votre logement se situe en zone tendue (Paris, par exemple). Il est seulement d’un mois en location meublée.

Bail de location vide ou meublée : quel préavis pour le propriétaire ?

En vous lançant dans l’investissement locatif, vous savez déjà que vous ne pourrez pas récupérer votre appartement ou maison quand vous l’entendez. Pour pouvoir donner congé au locataire et reprendre le bien immobilier, vous devez justifier d’un motif (congé pour vendre, congé pour reprise ou congé pour motif légitime et sérieux) et respecter un délai de préavis.

L’avantage de la location meublée sur la location non meublée, c’est que le préavis dure moins longtemps : 3 mois dans le premier cas, 6 mois dans le second. Si vous pensez récupérer un jour le logement pour y loger un proche ou le revendre, vous avez tout intérêt à préférer la location meublée : vous n’aurez qu’un an à attendre !

Enfin, le bail de location meublée vous impose d’équiper le logement avec une liste de mobilier obligatoire, qui comporte notamment un réfrigérateur, un lit avec couette ou couverture ou encore une table et des chaises.

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Louer en meublé ou vide : quelle rentabilité ?

La rentabilité d’un investissement locatif dépend de nombreux facteurs : emplacement, superficie et état du logement, taux de vacance locative, montant du loyer… Eux-mêmes vont être impactés par le fait de proposer votre logement en location vide ou meublée.

Le loyer en location meublée ou non meublée

Encore un point qui fait pencher la balance en faveur d’une location meublée : le montant du loyer. Si vous n’êtes pas soumis à l’encadrement des loyers, vous pouvez le déterminer librement. Et comme vous fournissez l’ameublement, il est d’usage que le prix au mètre carré soit plus élevé. Pour vous donner un ordre d’idée, le prix moyen à Paris pour un appartement vide est de 32.40 € au mètre carré, contre 36.5 € au mètre carré en location meublée. Si vous êtes propriétaire d’un 50m2, vous pourrez le proposer en location à 1 620 € vide, à 1 825 € en meublé. Ce qui fera mécaniquement augmenter le rendement de votre investissement immobilier.

Les charges en location vide et meublée

Autre différence entre la location vide et la location meublée, la facturation des charges. Pour un logement vide, vous êtes obligé de les facturer au réel, sauf si le logement est en colocation. Vous devez établir un montant prévisionnel de charges puis procéder à une régularisation annuelle.

En revanche, en location meublée, vous avez le choix entre les charges au réel ou les charges forfaitaires. Dans ce deuxième cas, attention de bien calculer leur montant pour ne pas en être de votre poche. Si le locataire ne peut pas vous réclamer la restitution d’un trop-perçu, à l’inverse, vous ne pouvez pas non plus lui demander un complément de charges !

Les impayés en location meublée ou non meublée

Pour vous rassurer, sachez que l’impayé de loyers ne concerne que 2 % des locations. C’est peu, et le fait que vous soyez en location vide ou meublé ne changera rien à la procédure de recouvrement et d’expulsion !

Le turn-over des locataires en location meublée ou non meublée

Une fois n’est pas coutume, ici, c’est la location vide qui présente un avantage. La location meublée est en effet prisée par les étudiants ou actifs en transition professionnelle ou géographique. Le turn-over est ainsi moins élevé en location vide, où les locataires prennent leurs quartiers pour une durée plus longue.

Location vide ou meublée : quelle fiscalité ?

En location vide, les loyers perçus sont considérés comme des revenus fonciers. En location meublée, les recettes locatives constituent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Pour les deux, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux : le régime du micro-foncier (vide) ou du micro-BIC (meublée) et le régime réel.

Régime micro de la location meublée et non meublée

Pour bénéficier du régime micro, vous ne devez pas percevoir plus de 15 000 € de loyers en location vide, 76 200 € en location meublée.

Avec le régime fiscal du micro, vous ne pouvez pas déduire vos charges pour leur montant réel. À la place, vous profitez d’un abattement, qui s’avère bien plus avantageux en location meublée (50 % ou 71 % pour un meublé de tourisme classé) qu’en location vide (30 %). Vos revenus locatifs sont ensuite ajoutés à vos autres revenus puis taxés au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Régime réel de la location vide et de la location meublée

En location vide, il n’existe pas de statut spécifique pour bénéficier du régime du réel, aussi appelé régime de bénéfice réel. À l’inverse, en location meublée, vous pouvez exercer votre activité sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou de loueur en meuble professionnel (LMP).

Vous pouvez déduire de vos revenus les charges que vous supportez pour leur montant réel. Différence entre la location meublée et la location non meublée : la loi autorise la déduction de toutes les charges dans le premier cas, elle prévoit une liste limitative dans le second.

Si les charges sont supérieures aux recettes, vous allez créer un déficit dont le traitement dépend de votre statut :

Vous êtes loueur en location vide : si le déficit foncier provient de charges autres que les intérêts d’emprunt, vous pouvez l’imputer sur votre revenu global, dans une limite de 10 700 €. Notez que le déficit foncier n’est pas comptabilisé dans le plafonnement des niches fiscales (en revanche, il l’est pour les loueurs en location meublée) ;
Vous êtes LMNP : vous pouvez imputer le déficit sur les revenus de location meublée (pas sur le revenu global) et reporter le reliquat pendant 10 ans ;
Si vous êtes LMP : vous pouvez déduire le déficit de votre revenu global, et le reporter sur ce même revenu global pendant 6 ans.

Ultime avantage fiscal de la location meublée : la possibilité de pratiquer des amortissements, pour prendre en compte la dépréciation du mobilier et du bâti. Par exemple, le prix d’acquisition du bien peut faire l’objet d’un amortissement sur 50 ans, à hauteur de 2 % par an.

Pour conclure sur la fiscalité, sachez qu’il existe des dispositifs de défiscalisation (Pinel, Censi-Bouvard, Malraux…) pour la location meublée et non meublée.

Quelle gestion locative en location vide ou meublée ?

Comme vous pouvez le constater, la location meublée comporte beaucoup d’avantages. En revanche, la complexité de la gestion locative lui fait perdre un point dans ce match.

Déjà, le fait d’opter pour le régime du réel en LMNP ou LMP impose de tenir une comptabilité d’engagement, alors qu’en vide, vous devez seulement remplir les formulaires 2044 et 2042 C Pro.

En outre, le turn-over plus important implique plus de temps pour publier des annonces immobilières, sélectionner le locataire, faire l’état des lieux d’entrée et de sortie…. Vous devrez chaque fois vérifier l’état de l’appartement, remplacer les équipements défectueux, etc. Pour vous assurer plus de sérénité, faites appel à une agence immobilière ! Le mandataire s’occupera de toutes ces tâches chronophages à votre place.

Vous êtes enfin décidé entre location meublée et non meublée ? De notre côté, on vous trouve un prêt au meilleur taux. Contactez-nous sans plus attendre !