Location saisonnière : fixer le montant de son loyer

Calculer son prix plancher

Avant de se lancer dans la location saisonnière, il est indispensable de calculer son prix plancher. C'est à dire le montant en dessous duquel louer ne serait absolument pas rentable.

Comment calculer son prix plancher ?

L'opération est simple, il suffit d'additionner l'ensemble des charges annuelles, à savoir le crédit annuel pour rembourser le bien, les charges, l'assurance, l'électricité, la connexion internet etc.

Après avoir additionné tout ça, vous aurez le montant total de vos charges sur l'année.

Dès lors, vous saurez quel chiffre d'affaire réalisé afin que l'activité s'autofinance. Gardez bien ce chiffre en tête car le montant du loyer ne doit pas jamais être inférieur sous peine de louer à perte.

Si le calcul est trop complexe n’hésitait pas à contacter un expert hellopret afin de poser l’ensemble de vos questions.

Étudier la concurrence

Une fois le prix plancher établi, il est temps d'affiner son tarif. Pour ça, rien de mieux que de comparer ceux pratiqués dans la zone où vous souhaitez louer. Effectuez des recherches sur le même type de bien que le vôtre, dans la même zone géographique et avec le même standing !

Ensuite, il faut statuer sur votre positionnement. Souhaitez-vous être en dessous ou au dessus des prix du marché. Le blog Helloprêt vous conseille de débuter votre location avec des prix attractifs afin d'obtenir une bonne notation de la part des clients. Vous construirez alors votre réputation petit à petit.

De façon générale, soyez flexible afin de trouver le bon équilibre entre rentabilité et taux de remplissage optimal.

Les critères à prendre en compte

Certains critères sont à prendre en compte au moment de mettre son bien en location saisonnière:

Le lieu du bien : Il va de soi que vous ne louerez pas au même prix selon que votre logement se situe au milieu de la Creuse ou à Aix-en-Provence. Un bien proposé dans une zone touristique sera plus cher qu'un autre.
La nature du bien : Qu'il s'agisse d'un appartement, d'une maison ou encore d'un mobil home, le loyer change du tout au tout selon la nature et la superficie du bien. Une maison en Normandie face à la mer se louera bien plus facilement qu'un appartement dans la même zone.
La période de location : Vous ne louerez pas un châlet au même tarif selon que vous le proposez en hiver et en été. De la même façon, une maison en bord de mer ne sera pas au même prix en juillet et en plein mois de février.
La capacité d'accueil du logement : Un logement avec une grande capacité d'accueil (plus de 8 personnes) se louera plus cher car ce sont souvent plusieurs familles qui optent pour ce type de bien. Pour les logements intermédiaires allant de 4 à 6 personnes, il s'agira d'une seule et même famille, le mieux est alors de fixer des prix raisonnables.
Les + qui rendront l’expérience unique pour le locataire : Une piscine, un jacuzzi, un jardin, une vue imprenable sur la mer, la proximité avec un parc ou un endroit phare de la ville/région rendent le logement encore plus attractif

Les erreurs à éviter

L'objectif de la location étant la rentabilité, il convient d'être intelligent au moment de mettre son bien en location. Voici quelques erreurs à éviter :

Louer trop cher : Avec des tarifs élevés, les locataires s'attendent à des biens d'exception offrant un grand confort. Si vous êtes en mesure de l'offrir, tant mieux ! Sinon, évitez de les décevoir et de recevoir des avis négatifs qui seraient très préjudiciables pour le futur de votre activité.
Louer trop peu cher : S'il n'est pas judicieux de louer trop cher, l'inverse n'est pas bon non plus. Les bas prix sont certes attractifs pour les locataires mais votre rentabilité risque de ne pas être élevée.
Être rigide sur les tarifs : Il est primordial d'être flexible sur les tarifs selon la durée du séjour et de la saison. Si le séjour est long, pensez par exemple à proposer un tarif dégressif. De la même façon, pensez à gonfler vos tarifs si un événement se tient à proximité de votre bien.

Quid de la fiscalité ?

En tant que loueur non professionnel, les revenues de la location saisonnière tirés de la location sont soumis à l'impôt selon le barème progressif. Ils ont l'obligation d'être déclarés en qualité de bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Cette simple action vous fera bénéficier d'un abattement de 50% mais sachez qu'il est également possible de choisir le régime de bénéfices réels.

Dans le cas où vous avez utilisé une plateforme internet pour louer votre logement, celle-ci doit vous fournir au début de l'année le montant total brut des transactions réalisés depuis 1 an.

Si vous louez une partie de votre résidence principale, les revenus générés peuvent être exonérés si le montant fixé est “raisonnable” ( montant établie par l'administration tous les ans) et que ceux-ci ne dépassent pas 760 € annuellement.

Enfin, si vos revenus locatifs annuels dépassent 23.000 € / an, vous devez vous affilier au régime social des indépendants. Vous pouvez alors être considéré comme un loueur professionnel.

Trouver le bon locataire

Définir le montant d'un loyer, c'est bien, trouver un locataire capable de vous payer tous les mois, c'est mieux !

La recherche d'un locataire fiable, solvable, qui paye en temps et en heure, qui ne pose pas de problème et avec qui vous pouvez échanger facilement est une étape déterminante. Il ne faut pas la prendre à la légère.

Le blog Helloprêt vous conseille de ne pas fixer un prix de location trop élevé afin d'attirer un maximum de loueur potentiel et de pouvoir les garder sur le long terme.

Pour trouver le locataire, rien de mieux qu'une annonce sur internet sur des sites de petites annonces (Le Bon Coin) ou sur des plateformes spécialisés comme Air BNB et Host N Fly.

Vous avez également la possibilité d'utiliser des services de mise en relation entre locataire et propriétaire. C'est notamment la spécialité de LocService.

Les réseaux sociaux ou encore le bouche-à-oreilles entre amis, au sein de la famille ou collègues peuvent également vous aider à louer facilement. Vos locataires seront en prime des personnes de confiance, ce qui constitue une sécurité à ne pas négliger.

Conclusion

Fixer le montant du loyer est un travail plus complexe qu'il n'y paraît. Il convient d'étudier la concurrence avec attention afin de trouver un équilibre entre rentabilité pour le bailleur et attractivité pour le locataire.