Loi Cosse 2023 : défiscaliser en investissant dans l’immobilier

Mise à jour : Le dispositif Louer abordable, aussi appelé loi Cosse, a été remplacé en mars 2022 par le dispositif “Loc’avantages”. 

Vous cherchez à investir dans l’immobilier en limitant l’impact de la fiscalité sur vos revenus fonciers ? Le dispositif fiscal « Louer abordable » de la loi Cosse est peut-être une bonne solution pour vous.

Proposant une déduction fiscale forfaitaire jusqu’à 85 % de vos revenus fonciers, la loi Cosse était une alternative intéressante au Pinel ancien au dispositif Denormandie. Elle est désormais remplacée par un nouveau dispositif depuis mars 2022 : Loc’avantages. Quelles sont les conditions pour en bénéficier ? Quels sont les avantages fiscaux ? Est-ce une solution viable pour un investissement locatif ?
Quels sont les changements introduits par le nouveau dispositif “Loc’avantages” remplaçant la loi Cosse ?

Nous allons faire le point ensemble sur le dispositif Cosse de 2023 et les différents changements opérés.

Loc’avantages : qu’est-ce que le nouveau dispositif fiscal issu de la loi Cosse ?

Introduit par la loi de finances rectificative de 2016, le dispositif « louer abordable » (ou loi Cosse) était l’une des traductions des politiques incitatives aux particuliers pour investir dans l’immobilier afin d’améliorer l’offre de logement à destination des ménages modestes.

Remarque : Il était possible d’en bénéficier jusqu’au 31 décembre 2022. Depuis 2023, la loi Cosse est remplacée par le dispositif Loc’avantages.

Comme pour la loi Cosse ou “Louer abordable”, le dispositif “Loc’avantages” vise à vous inciter à mettre en location un logement à un loyer inférieur au prix du marché en contrepartie d’une fiscalité plus attractive.
Anciennement une déduction d’impôt, le nouveau dispositif propose à la place une réduction d’impôt.

Ce nouveau dispositif a été introduit pour mieux répondre à la réalité du marché de l’immobilier et aux attentes des propriétaires bailleurs en proposant des réductions de loyer contre avantages fiscaux calculés à partir des loyers pratiqués dans chaque localité.

La déduction fiscale forfaitaire des loyers de la loi Cosse remplacée par une réduction d’impôt en 2023

Contrairement à Pinel et Denormandie, proposant une réduction d’impôt, l’ancien dispositif « louer abordable » proposait une déduction fiscale forfaitaire applicable sur les revenus fonciers issus des logements ayant fait l’objet d’une convention avec l’ANAH.

Désormais, la loi Cosse 2023 Loc’avantages remplace la déduction d’impôt par une réduction fiscale depuis mars 2022.

Le principe de la déduction fiscale

Il ne faut pas confondre déduction fiscale et réduction fiscale, la méthode et la base de calcul sont différentes. La réduction fiscale (comme celle proposée par Pinel et Denormandie) s’applique sur les impôts à payer tandis qu’une déduction fiscale diminue les revenus perçus imposables, avant calcul de l’impôt dans les tranches marginales.

Ainsi, la déduction fiscale de la loi Cosse s’appliquait sur le montant des loyers perçus pour venir en réduire le montant imposable. Par exemple, si vous percevez 10 000 euros de loyer par an dans le cadre du dispositif louer abordable et si vous bénéficiez d’une déduction de 35 %, vous étiez imposé seulement sur 7 500 euros. 

En plus de cette déduction, il est aussi possible de déduire les charges d’exploitation et certains travaux au titre des déficits fonciers. 

Remarque : Plus votre tranche marginale de l’impôt est élevée, plus les déductions fiscales sont intéressantes.

Lire aussi : Comment ne pas payer d’impôts sur les revenus locatifs ?

Ancien dispositif : Le montant de la déduction Cosse

Le montant de la déduction Cosse dépendait de deux facteurs :

• la zone où se situe le logement (Zone Abis, A, B1, B2 et C)
• le type de convention signée avec l’ANAH en fonction du type de loyer maximal praticable.

 

Ainsi, dans les zones A bis, A et B1 le montant de la déduction Cosse était de : 

• 30 % des revenus fonciers bruts pour une location dans le cadre d’une convention à loyer intermédiaire
• 70 % des revenus fonciers bruts pour les conventions à loyer social et très social
• 85 % des revenus fonciers bruts en cas d’intermédiation locative

 

Remarque : L’intermédiation locative consiste à confier son bien à un tiers (une agence immobilière sociale ou une association agréée). Vous pouviez au passage bénéficier d’une prime d’intermédiation locative de 1 000 euros et, éventuellement, d’une prime de réservation de 2 000 ou 4 000 euros.

Pour les zones B2, le montant de la déduction Cosse était de : 

• 15 % des revenus fonciers bruts pour une location dans le cadre d’une convention à loyer intermédiaire
• 50 % des revenus fonciers bruts pour les conventions à loyer social et très social
• 85 % des revenus fonciers bruts en cas d’intermédiation locative

Pour les zones C :

• 50 % des revenus fonciers bruts pour les conventions sociales et très sociales à condition de réaliser des travaux d’amélioration (déductibles des revenus fonciers) 
• 85 % des revenus fonciers bruts en cas d’intermédiation locative

Remarque : les déductions forfaitaires de la loi Cosse échappent au plafonnement des niches fiscales de 10 000 euros.

Ancien dispositif : La possibilité de cumuler déficits fonciers et déduction Cosse

Les charges et travaux déductibles pouvaient être supérieurs à vos revenus fonciers imposables.

Dans ce cas, vous génériez ce qu’on appelle des déficits fonciers déductibles à hauteur de 15 300 € par an grâce à la loi Élan de novembre 2018 (au lieu de 10 700 € au régime normal) sur vos autres sources de revenus (votre salaire par exemple). 

Si vous dépassiez le plafond des 15 300 € en raison notamment de la réalisation de travaux importants d’amélioration du logement sur une année, vous pouviez reporter l’excédent pendant 6 ans dans la limite de 15 300 € par an.

Ainsi, le dispositif « louer abordable » trouvait un avantage notable dans cette savante combinaison entre déficit foncier et déduction de la base imposable de vos revenus fonciers.

Exemple : Imaginons que vous souhaitiez louer un logement de 70 m2 dans la zone C après avoir signé une convention à caractère social avec l’ANAH. Vous pouvez alors bénéficier d’une déduction de 50 % sur vos revenus fonciers bruts.

Comme nous le verrons, vous ne pourrez pas louer votre logement plus de 7,20 € / m2 soit un loyer mensuel total de :

• 70 x 7,2 = 504 € / mois
• vos revenus fonciers bruts annuels s’élèveront alors à 504 x 12 = 6 048 €

Il convient alors d’appliquer la déduction Cosse de 50 % soit :

• 6 048 x 0,5 = 3 024 €

Si vous avez bien suivi, pour louer en zone C dans le cadre de la loi Cosse vous deviez justifier de la réalisation de travaux d’amélioration. Ces travaux étaient déductibles de vos revenus fonciers. Partons du principe qu’ils ont coûté 200 € / m2 soit 14 000 €.

Sans compter les autres charges (intérêts d’emprunt, gestion locative, etc.), le montant de vos revenus fonciers nets s’élevaient la première année à : 

• 3 024 - 14 000 = - 10 976 € soit 10 976 € de déficit foncier déductible sur vos autres sources de revenus.

Si votre tranche marginale de l’impôt était de 30 % et que vous viviez seul, votre économie d’impôt était d’environ 10 976 € x 0,3 = 3 292 €

Nouveau dispositif en vigueur depuis 2023 : la réduction d’impôt Loc’avantages

Le grand changement de la loi Cosse 2023 avec le nouveau dispositif “Loc’avantages” concerne le remplacement de la déduction d’impôt par une réduction d’impôt.

Ainsi, l’avantage fiscal ne concerne plus le fait de réduire l’assiette d’imposition des loyers perçus, mais de réduire l’impôt à payer par le contribuable.

Le montant de la réduction d’impôt Loc’avantages est calculée en fonction du montant de réduction de loyer accordé, divisé en 3 catégories :

• Loc 1 pour les décotes de loyers de 15 % ;
• Loc 2 pour les décotes de loyer de 30 % ;
• Loc 3 pour les décotes de loyer de 45 % (uniquement possible dans le cadre d’une intermédiation locative c’est-à-dire qu’un tiers agréé s’occupe de la location de votre logement).

 

Contrairement au Pinel et aux autres dispositifs de plafonnement de loyer contre avantages fiscaux, la décote de loyer de Loc’avantage se calcule par rapport au prix du marché pour la localité concernée, sans tenir compte du zonage traditionnel (A bis, A, B, etc.). Il permet ainsi un plafonnement plus réaliste en faveur des propriétaires bailleurs. 

Ainsi, chaque décote permet de bénéficier d’une réduction d’impôt proportionnelle selon que le logement soit mis en location par un intermédiaire ou sans intermédiaire.

Niveau de loyer	Réduction d’impôt sans intermédiation locative	Réduction d’impôt avec intermédiation locative
Loc 1	15 %	20 %
Loc 2	35 %	40 %
Loc 3		65 %

Quelles sont les conditions pour bénéficier de la réduction Loc’avantages (loi Cosse 2023) ?

Outre la signature d’une convention avec l’ANAH et la pratique d’une décote sur le loyer, le logement doit respecter certaines conditions en termes de caractéristiques. De plus, il faudra sélectionner des locataires respectant un plafond de ressource en fonction de la zone et de la composition du ménage.

Les conditions tenant au logement

Pour être éligible au dispositif “Loc’avantages”, le logement doit répondre à plusieurs critères :

• être loué nu (non meublé) pendant une durée minimum de 6 ans
• être dédié à la résidence principale du locataire
• respecter des conditions de performance énergétique minimale (interdiction de louer des passoires thermiques ; DPE : F et G)

Les conditions tenant au locataire

Le logement ne peut être loué à un membre de votre famille (ascendant, descendant). De plus, pour la sélection du locataire, il faudra respecter le plafond de ressource en fonction de la convention signée avec l’ANAH, de la zone géographique du logement et de la composition du ménage.

Plafond annuel de ressource des locataires pour les conventions à loyer intermédiaire en 2023

	Zone A bis	Zone A	Zone B1	Zone B2 et C
Personne seule	28 817 €	28 817 €	23 488 €	21 139 €
Couple	43 072 €	43 072 €	31 368 €	28 231 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge	56 460 €	51 773 €	37 721 €	33 949 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge	67 410 €	62 016 €	45 539 €	40 985 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge	80 204 €	73 415 €	53 571 €	48 214 €
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge	90 254 €	82 617 €	60 376 €	54 338 €
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième	10 057€	9 206€	6 736€	6 061€

Plafond annuel de ressource des locataires pour les conventions à loyer social en 2023

	Zone A bis	Zone A	Zone B1	Zone B2 et C
Personne seule	28 817 €	28 817 €	23 488 €	21 139 €
Couple	43 072 €	43 072 €	31 368 €	28 231 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge	56 460 €	51 773 €	37 721 €	33 949 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge	67 410 €	62 016 €	45 539 €	40 985 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge	80 204 €	73 415 €	53 571 €	48 214 €
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge	90 254 €	82 617 €	60 376 €	54 338 €
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième	10 057€	9 206€	6 736€	6 061€

Plafond annuel de ressource des locataires pour les conventions à loyer très social en 2023

	Zone A bis (en €)	Reste de la zone A (en €)	Zone B1 (en €)	Zone B2 et C (en €)
Personne seule	15 849 €	15 849 €	12 918 €	11 626
Couple	25 844 €	25 844 €	18 822 €	16 939 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge	33 877 €	31 065 €	22 633 €	20 370 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge	37 278 €	34 295 €	25 183 €	22 665 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge	44 114 €	40 380 €	29 466 €	26 519 €
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge	49 640 €	45 440 €	33 207 €	29 886 €
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième	5 530 €	5 063 €	3 704 €	3 333 €