Loi Pinel 2023 : défiscaliser en investissant dans l’immobilier

Il est fort probable que lors de vos pérégrinations sur internet, vous soyez tombé sur des publicités aguicheuses vous proposant de ne plus payer d’impôt en investissant dans l’immobilier grâce à la loi Pinel. Si la réalité est toujours plus complexe qu’une simple publicité, le message y est ! Grâce à la loi Pinel reconduite par le gouvernement jusqu’en 2024, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt non négligeable sur certains investissements locatifs !

Alors, est-ce que ça vaut le coup ? C’est ce que nous allons voir !

Qu'est-ce que la loi Pinel 2023 ?

Pour la petite histoire, la loi Pinel, portée par Sylvia Pinel (ministre du Logement sous la présidence de François Hollande), est entrée en vigueur le 31 août 2015 pour remplacer la loi Duflot.

Le dispositif Pinel a pour principal but d’inciter les particuliers à investir dans le marché primaire de l’immobilier (le neuf) afin de stimuler la construction et la modernisation du parc immobilier français. Pour vous motiver à réaliser des investissements locatifs dans le neuf plutôt que dans l’ancien, la loi Pinel propose une réduction fiscale proportionnelle au montant investi et à la durée de mise en location.

Mais alors de quelle réduction d’impôt parle-t-on ?

La réduction d'impôt grâce à la loi Pinel

Quelle est la différence entre réduction et crédit d'impôt ? Avouez ! Vous pensiez que c'était la même chose ! Je ne vous en veux pas, mais il est important de bien faire la différence entre les deux notions puisque cela va conditionner la viabilité de votre investissement locatif sous le dispositif Pinel.

Qu’est ce qu’une réduction d’impôt ?

Une réduction d’impôt vient en déduction du montant de l’impôt à payer, une fois les tranches marginales de l’impôt appliquées.

Réduction d’impôt, déduction d’impôt, crédit d’impôt… Tous ces termes sont proches, mais font appel à des concepts différents. Vous ne comprenez pas la différence ? Voici un exemple.

Exemple : Imaginons que vous avez tous les ans 2 000 euros d’impôt à payer. Si vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 500 euros, vous n’aurez que 1 500 d’euros à payer. Très simple jusque là. Par contre, si vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 2 500 euros, le fisc vous versera-t-il les 500 euros restants ? Dans le cadre d’une réduction d’impôt, la réponse est non ! Il est impossible de passer en dessous de la barre des 0 contrairement au crédit d’impôt où l’administration fiscale vous aurait versé les 500 euros restants.

Le fonctionnement de la réduction d’impôt implique donc que vous payez suffisamment d’impôts pour que l’opération soit viable. Ainsi, l’investissement locatif Pinel ne s’adresse pas à tous les ménages !

Mais dans quelle mesure du coup ?

Quels sont les avantages fiscaux de la loi Pinel ?

L’avantage principal de l’investissement locatif Pinel est la réduction d’impôt proposée.

La réduction de la loi Pinel est calculée en fonction de deux facteurs :

la durée de mise en location du bien immobilier neuf (6, 9 ou 12 ans) ;
le prix du bien immobilier.

Le pourcentage de réduction d’impôt Pinel 2023 est calculé sur le prix du bien immobilier puis divisé par le nombre d’années de mise en location. A noter que la réduction d’impôt Pinel 2023 est inférieure à celle de 2022 et devrait encore diminuer en 2024.

Durée de mise en location	6 ans	9 ans	12 ans
Pourcentage de réduction d’impôt Pinel 2022	12 %	18 %	21 %
Pourcentage de réduction d’impôt Pinel 2023	10,5 %	15 %	17,5 %
Pourcentage de réduction d’impôt Pinel 2024	9 %	12 %	14 %

Remarque : Il est possible de bénéficier des taux antérieurs à 2023 grâce au Pinel +. Ce nouveau dispositif peut être obtenu pour les logements atteignant un niveau de performance énergétique supérieur à la réglementation environnementale RE 2020.

Même en 2023, la réduction d’impôt obtenue grâce à la loi Pinel est loin d’être négligeable. Mais, comme nous le verrons, il y a quelques restrictions rendant le dispositif pas toujours aussi viable qu’il n’y paraît.

En effet, vous obtenez une réduction d’impôt, mais d’un autre côté vous serez obligé de louer à un loyer plafonné, généralement en dessous de la valeur du marché de l’immobilier.

Le plafond applicable à la réduction d’impôt Pinel

Aussi intéressant soit-il, le dispositif Pinel prévoit plusieurs limites pour éviter les abus. Ainsi, il existe un plafond applicable au prix de la valeur du bien immobilier :

300 000 euros par an et par contribuable ;
5 500 euros/m2 maximum.

Si le prix d’achat dépasse l’un de ces plafonds, le calcul de la réduction d’impôt sera fait à partir de la base de l’un de ces derniers.

De plus, il faudra veiller à ne pas dépasser les 10 000 euros de réductions et/ou de crédits d’impôt cumulés en vertu du plafonnement global des avantages fiscaux.

Exemple de calcul de réduction d’impôt Pinel

Voici donc quelques simulations pour mieux comprendre la réduction d’impôt Pinel.

Valeur d’achat du bien en Pinel	300 000 euros	150 000 euros	200 000 euros	100 000 euros
Durée de mise en location	12 ans	9 ans	6 ans	12 ans
Réduction totale d’impôt (loi Pinel 2023)	52 500 euros	22 500 euros	21 000 euros	17 500 euros

En réalité, vous pouvez constater qu’en jouant sur les variables « durée de location » et « prix d’achat du bien immobilier » (dans une moindre mesure), il est possible de faire correspondre votre réduction d’impôt Pinel en fonction de vos impôts. Ainsi, si vous payez 2 000 euros d’impôt par an, il est tout à fait possible de vous orienter vers une location de 12 ans pour l’achat d’un studio à 100 000 euros. Par contre en dessous de 2 000 euros d’impôt, cela risque d’être compliqué…

Je vous invite donc à faire le calcul de votre côté ! La réduction d’impôt Pinel annuelle se calcule de la manière suivante :

Prix d’achat x pourcentage de réduction d’impôt selon la période d’engagement / durée d'engagement à la location

Quelles sont les conditions pour profiter de la défiscalisation Pinel ?

Maintenant, rentrons dans les détails de l’investissement Pinel. Eh oui, on vous aguiche en vous disant que vous n’allez plus payer d’impôt pendant 12 ans sans vous parler des conditions ! Ah ces marketeux…

Pour bénéficier de la loi Pinel, vous devez remplir 3 conditions cumulatives :

être fiscalement domicilié en France (exit la nationalité panaméenne) ;
louer un logement neuf ou équivalent (respectant un certain niveau de performance énergétique) ;
s’engager sur une durée de location à un loyer plafonné ;
le logement neuf doit être situé dans une zone éligible à la loi Pinel de 2023.

L’obligation de louer un logement neuf

Tous les investissements immobiliers ne sont pas éligibles à la loi Pinel 2023. Vous devez donc investir dans un logement neuf à savoir :

un logement neuf en l’état futur d’achèvement ;
un logement VEFA (vente sur plan) ;
un logement construit par vos soins ;
un logement ancien rénové dont les travaux représentent plus de 25% du prix ;
un logement réhabilité ;
un local commercial transformé en logement d’habitation.

De plus, le logement concerné devra respecter la réglementation thermique RT 2012 visant à répondre aux critères de performance énergétique en vigueur.

L’engagement à la location avec un loyer plafonné

Nécessairement, les réductions d’impôt ne sont jamais sans contreparties. Pour bénéficier de la loi Pinel, vous devez vous engager à louer votre logement nu (sans meubles) pendant 6, 9 ou 12 ans. Cela implique que vous ne devez pas vendre votre bien (ou vos parts sociales si vous avez effectué un achat en SCI) avant l’écoulement de votre période d’engagement.

Si vous optez pour 6 ans, sachez qu’il sera toujours possible de proroger deux fois la durée pour 3 années supplémentaires pour un maximum de 12 ans. Il est donc préférable d’opter dans un premier temps pour une période de location de 6 ans.

De plus, vous devez respecter un plafond de loyer calculé en fonction de la zone géographique de votre bien. Le plafond Pinel 2023 oscille entre 17,17 euros/m2 et 8,93 euros/m2. Il faudra par ailleurs que vos futurs locataires soient en dessous d’un plafond de ressource calculé à partir de leur revenu fiscal de référence en n-2.

Zone géographique	Zone A bis	Zone A	Zone B1
Plafond de loyer Pinel 2023	17,62 euros/m2	13,09 euros/m2	10,55 euros/m2
Plafond de ressource du locataire seul	39 363 euros/an	39 363 euros/an	32 084 euros/an
Plafond de ressource du locataire en couple	58 831 euros/an	58 831 euros/an	41 868 euros/an

À noter que le plafond de revenu de vos locataires éligibles augmente à proportion du nombre d’enfants à charge.

Les zones éligibles visées par la loi Pinel 2023

Seuls les logements neufs sont compris dans les zones A bis, A, B1. Ainsi, la zone B2 et la zone C ne sont pas concernées par l’investissement Pinel depuis le 1er janvier 2018. Allez, voici une petite carte des zones Pinel 2023 pour mieux vous resituer la chose !

Est-il intéressant financièrement de faire un investissement en Pinel ?

Maintenant que nous avons présenté le dispositif Pinel dans le détail, il convient de s'intéresser à sa viabilité financière. Certes, vous obtenez un avantage fiscal important, mais il faut vérifier s'il est à la hauteur des inconvénients liés à ce dispositif. N’oubliez pas que l’État ne subventionne jamais une activité pour vos beaux yeux, mais surtout pour corriger son manque de viabilité économique.

Or, un investissement en Pinel a aussi de nombreux inconvénients :

le plafonnement des loyers : avec Pinel vous louez généralement votre bien immobilier à un prix inférieur à celui du marché. Il faut donc vérifier si l’avantage fiscal compense la différence de loyer. Si ce n’est pas le cas, il est peut-être plus intéressant de faire un investissement locatif classique dans l’ancien (quitte à faire des travaux déductibles et bénéficier du dispositif de déduction des déficits fonciers) ;
Pinel implique d’acheter un bien immobilier neuf : les frais d'acquisition s’élèvent environ à 22,5 % (TVA + frais de notaire) contre 8 % dans l’ancien. Cela affecte drastiquement votre rentabilité locative ;
L’imposition des revenus fonciers : Pinel vous offre une réduction d’impôt, mais les revenus locatifs générés sont imposables dans des conditions normales comme des revenus fonciers (tranche marginale de l’impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux). Si votre tranche marginale de l’impôt est élevée, l’État vous prend d’une main ce qu’il vous a donné de l’autre. L’avantage fiscal net obtenu est donc beaucoup moins important qu’affiché.
Un engagement à la location : En Pinel, vous vous engagez à la location dans les conditions fixées par le dispositif pendant toute la durée choisie sous peine du remboursement de la réduction d’impôt obtenue.

En conclusion, le dispositif Pinel est souvent loin des promesses affichées et justifie rarement l’engouement qu’il génère auprès des particuliers. Certes, il existe des placements Pinel intéressants, mais nous vous recommandons de vérifier à deux fois avant de vous engager dans un tel investissement locatif.