Louer sa résidence principale sur Airbnb

Vous avez envie de dégager des revenus supplémentaires grâce à votre logement ? Vous pouvez louer votre résidence principale sur Airbnb ! Pas toute l’année, et après avoir rempli certaines formalités. On profite aussi de cet article pour vous donner quelques tuyaux pour vous lancer sous les meilleurs auspices.

Peut-on louer sa résidence principale ?

Que ce soit via une plateforme de type Airbnb ou suite à un arrangement entre particuliers, vous pouvez louer votre résidence principale en location saisonnière. Il faudra néanmoins respecter le sacro-saint principe des 120 jours maximum de location par an.

La notion de résidence principale

Vous êtes peut-être déjà l’heureux propriétaire de plusieurs biens immobiliers. Alors, lequel est considéré comme votre résidence principale ? Celui dans lequel vous habitez au moins 8 mois par an (240 jours), sauf si des raisons de santé, professionnelles ou un cas de force majeure vous y empêche.

Louer sa résidence principale : la règle des 120 jours par an

La loi vous autorise à mettre en location votre résidence principale sur Airbnb (ou une autre plateforme), mais pas toute l’année ! La durée de location est ainsi limitée à 120 jours par année civile (du 1er janvier au 31 décembre), du moins si vous envisagez de louer votre appartement meublé dans son intégralité.

Pourquoi une telle restriction ? Tout simplement pour éviter que la location saisonnière ne vienne aggraver la tension foncière sur le parc locatif privé. De plus, dès lors que vous dépassé les 120 jours de location, le logement ne sera plus considéré comme votre résidence principale puisque vous n’y vivez pas 240 jours par an. C’est un peu le serpent qui se mord la queue...

Louer une partie de sa résidence principale : aucune limite de durée

En revanche, il n’existe pas de limite de nuitées si vous souhaitez louer seulement une partie de votre logement. Cette règle est plutôt logique puisque vous continuez à vivre dans votre logement. Vous vous contentez seulement de partager l’espace.

Les exceptions à la règles des 120 jours par an

Outre, la location d’une partie de votre Vous pouvez louer votre résidence principale pendant plus de 120 jours (attention, l’intégralité du logement, pas seulement une partie), si vous vous trouvez dans l’une de ces situations :

- Vous êtes absent plus de 4 mois pour des raisons professionnelles (mobilité en France ou à l’étranger, par exemple), de santé ou cas de force majeure ;

- Vous louez le logement pour un long séjour (90 jours consécutifs, par exemple) ;

- Vous concluez un bail mobilité avec le locataire Airbnb (pour une durée comprise entre 1 et 11 mois).

Dans ces hypothèses, vous devrez remplir un formulaire de dispense. S’il est accepté, le décompte du nombre de nuitées ne sera plus appliqué sur le site.

Que se passe-t-il en cas de non-respect de la règle des 120 jours par an ?

Malgré la règle édictée, vous pourriez être tenté de louer votre résidence principale plus de 120 jours par an (#thuglife). Pour vous en empêcher plusieurs gardes fous ont été mis en place alliant blocage automatique des plateformes et/ou sanctions administratives. Deux cas de figure possibles :

- Vous louez une résidence principale située à Paris, Lyon, Nice, Versailles ou l’une des communes listées sur le site Airbnb : votre annonce de logement sera automatiquement bloquée par le site une fois les 120 nuitées louées. Le calendrier de location restera disponible pour l’année suivante ;

- Vous louez votre résidence principale sur une autre commune : vous devez quand même tenir le compte de nuitées pour ne pas dépasser la limite. Tenté de frauder ? Sachez que si vous vous faites prendre, vous risquez une belle amende de 10 000 €.

Le règlement de copropriété : un frein à la location saisonnière ?

Si vous habitez en appartement, il faudra veiller à ce que le règlement de copropriété ne s’oppose pas à la location saisonnière.

En effet, certains copropriétaires peuvent voir d’un mauvais œil la location saisonnière en raison des nuisances potentielles (bruit de valise sur les pavés, soirées bruyantes improvisées…) de sorte qu’ils peuvent voter l’interdiction pure et simple de ce type d’activité.

Ainsi, avant d’envisager de louer votre résidence principale, nous vous recommandons vivement d’entamer une petite lecture du règlement pour éviter les conflits avec la copro.

Est-il possible de sous-louer sa résidence principale sur Airbnb ?

La notion de résidence principale est indépendante du fait que vous soyez propriétaire ou locataire de votre logement.

Néanmoins, en tant que locataire, vous êtes tenu par un contrat de bail qui peut interdire la sous location du logement.

De plus, la loi encadre ce type de pratique en interdisant notamment de percevoir des revenus locatifs supérieurs au montant du loyer (pour éviter la spéculation locative) et en obligeant le locataire à obtenir l’accord du propriétaire.

La déclaration de location de résidence principale : pas toujours obligatoire

Tous les propriétaires ne sont pas logés à la même enseigne. En principe, vous n’avez aucune déclaration préalable à effectuer auprès de la mairie avant de mettre en location votre résidence principale sur Airbnb.

Qui dit principe dit exception, donc si votre logement se situe à Aix-les-Bains, Annecy, Biarritz, Bordeaux, Cannes, Lyon, Nice, Paris, Strasbourg, Toulouse ou Tours, par exemple, vous devez demander un numéro de déclaration.

Vous devrez mentionner ce numéro sur l’annonce publiée sur Airbnb. Si vous ne le faites pas, vous pouvez être condamné à payer une amende allant jusqu’à 5 000 € (les plateformes bloquent votre annonce en l’absence de déclaration préalable). Et ne pensez pas que la répression des fraudes n’est pas vigilante ! À Paris, le montant des amendes infligées pour le non-respect de cette disposition a littéralement explosé : +60 % entre 2018 et 2019. Pour éviter les mauvaises surprises, rapprochez-vous de votre mairie avant la mise en location de la résidence principale.

Pour Paris, vous pouvez par exemple faire la déclaration en ligne de votre meublé touristique.

Location de l’habitation principale : obtenir son numéro SIRET

Vous savez qu’en France, il y a toujours de la paperasse à remplir… Il faut donc obtenir un numéro SIRET avant de louer sa résidence principale. Bonne nouvelle, cette formalité est gratuite.

Vous devrez remplir en trois exemplaires le Cerfa P0i. Kézako ? Un formulaire tout ce qu’il y a de plus officiel, pour déclarer le début d’une activité non-salariée, mais qui va vous procurer des revenus. Vous l’adresserez ensuite au greffe du tribunal de commerce du lieu où se situe votre logement.

Vous serez inscrit sur le répertoire Sirène (rien à voir avec Ariel) de l’INSEE et un numéro SIRET vous sera attribué. À quoi sert-il ? À aider le fisc à vous identifier lorsque vous remplirez votre déclaration complémentaire de revenus. Parce que bien entendu, vous serez imposé sur les recettes locatives perçues de la mise en location de votre résidence principale.

Quelle fiscalité pour la location saisonnière de sa résidence principale ?

Vous devrez déclarer les sommes perçues sur Airbnb l’année suivant celle de la mise en location. En clair, vous reporterez les recettes de 2021 sur votre feuille d’impôt de 2022. Votre résidence principale est forcément meublée, donc les loyers relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Aux yeux du fisc, vous êtes considéré comme un loueur en meublé non professionnel (LMNP). Du moins tant que vous ne percevez pas plus de 23 000 € par an et que les recettes locatives sont inférieures au reste des revenus de votre foyer fiscal. Sinon, vous basculerez en statut de loueur en meublé professionnel (LMP), mais c’est une autre histoire.

L’impôt sur le revenu (IR) pour la location de votre résidence principale

En louant votre résidence principale quelques jours ou mois par an, vous faites de la location saisonnière. Le régime fiscal applicable va varier selon si vous dégagez un revenu locatif inférieur ou supérieur à 72 600 €.

Vos revenus locatifs sont inférieurs à 72 600 € : à moins d’être propriétaire d’un château de la Loire, vous allez sûrement vous retrouver dans cette situation. Vous aurez le choix entre deux régimes d’imposition : le micro-BIC ou le régime de bénéfice réel.
- En micro-BIC : vous ne pouvez pas déduire de charges, mais vous bénéficiez d’un abattement de 50 % pour prendre en compte vos frais. Si votre appart’ n’a pas beaucoup de succès sur Airbnb et que vous percevez des recettes inférieures à 305 €, vous serez exonéré d’impôt ;
- En régime réel : de droit, c’est le micro-BIC qui s’applique. Le régime réel est une option, qui doit être demandée expressément et qui est renouvelée tacitement tous les 2 ans. L’avantage, c’est que vous pouvez déduire vos charges pour leur montant réel. Comment choisir entre les deux ? C’est tout simple ! Si vos charges sont inférieures à la moitié des revenus tirés de la location, restez en micro-BIC. Si elles sont supérieures, optez pour le régime réel.
Vos revenus locatifs sont supérieurs à 72 600 € : vous serez soumis d’office au régime réel.

Bon à savoir : si vous êtes propriétaire d’une résidence principale classée, le plafond d’imposition est relevé à 176 200 €. L’abattement en micro-BIC passe à 71 %.

Les cotisations sociales applicable à la location saisonnière

Vous serez redevable des cotisations sociales « seulement si » vous percevez plus 23 000 € de revenus grâce à la location de votre résidence principale (et que ces revenus dépassent votre autre revenus). Autrement dit, seuls les loueurs en meublé professionnel sont redevables des cotisations sociales.

Il faudra néanmoins vous acquitter des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %.

Nota Bene : normalement, vous êtes exonéré de TVA pour la location de courte durée. En revanche, vous en êtes redevable si vous fournissez au moins trois services avec le logement (petit-déjeuner, blanchisserie, ménage, etc.).

Nos conseils pour louer sa maison principale

Parce qu’on est sympa chez HelloPrêt, on vous donne quelques tips pour bien louer votre résidence principale sur Airbnb.

Comment évaluer le prix de mise en location de votre résidence principale ?

Vous êtes libre de fixer le prix de location de votre résidence principale. Pour bien l’évaluer, prenez le temps de comparer avec des hébergements similaires, dans la même ville et le même quartier. N’oubliez pas les frais annexes, comme le ménage, l’accueil d’animaux de compagnie, la taxe de séjour, etc.

De la même manière, vous pouvez louer plus cher votre logement pendant certains évènements, comme la Coupe du monde de football, les jeux Olympiques, un festival d’arts ou de musique… N'hésitez donc pas à être opportuniste en fonction des événements susceptibles d’influer sur la demande de logement saisonnier !

Airbnb vous propose un outil de tarification intelligente, qui permet de faire varier le prix en fonction de la demande. Ceci dit, nous vous déconseillons de suivre ses recommandations surtout s’il s’agit de louer votre résidence principale.

En effet, votre objectif n’est pas de louer un maximum (puisque vous êtes limité à 120 jours par an), mais d'accueillir les locataires les plus respectueux et au meilleur prix.

Sauf si vous comptez partir en vacances et qu'il faut absolument louer votre chez vous pour rentabiliser votre séjour, n’hésitez pas à pratiquer des prix plus élevés que les recommandations d’Airbnb.

Faut-il prendre une assurance ?

Airbnb vous propose la garantie Hôte Airbnb, qui prend en charge les éventuels dommages dont le montant n’est pas couvert par le dépôt de garantie… Ou si vous n’en avez pas réclamé ! On vous conseille bien sûr d’en prévoir une.

Cette garantie est à distinguer de l’assurance responsabilité civile et plus particulièrement, votre assurance habitation. Vérifiez que la vôtre ne comporte pas de clauses restrictives pour la location saisonnière. Dans tous les cas, votre logement doit être couvert pour les risques classiques d’incendie, de dégâts des eaux, etc.

Prévoyez un règlement intérieur !

Quand vous ne serez pas en train de louer votre résidence principale, vous y habiterez. Pour éviter de vous mettre en bisbille avec vos voisins ou copropriétaires, pensez à prévoir un règlement intérieur à destination des voyageurs. Par exemple, vous pouvez interdire le bruit après 22 heures, les animaux de compagnie, les enfants ou bébés (le Adult Only connaît un fort engouement actuellement)…

Si le voyageur est étranger : rédigez une fiche de police

Si vous louez votre résidence principale à un étranger (c’est-à-dire de nationalité autre que française, ce qui inclut donc les ressortissants de l’Union européenne), vous devez prévoir une fiche individuelle de police, rédigée en français et en anglais. Elle doit comporter un certain nombre de mentions obligatoires (identité, date de naissance, dates d’arrivée et de départ…) et être conservée pendant 6 mois.

Vous avez envie de louer votre résidence principale, mais la logistique vous fatigue d’avance ? Sachez que des agences se sont spécialisées dans l’accueil et le ménage des hébergements proposés sur Airbnb. Certes, la prestation a un coût, mais c’est aussi celui de la tranquillité !