Louer sa résidence secondaire sur Airbnb

Vous avez investi dans au moins deux biens immobiliers, et ils vous reviennent cher ? Le bon plan, c'est de louer sa résidence secondaire sur Airbnb ! Certes, vous devrez effectuer quelques formalités, mais les avantages fiscaux en valent la peine, surtout si vous demandez un classement en fonction de son niveau de confort. Règles, fiscalité, étoiles : on fait le point sur la location saisonnière de la résidence secondaire.

Louer en résidence secondaire : quels biens sont concernés ?

Une résidence secondaire, c'est par définition celle que vous n'utilisez pas comme logement principal (votre villa de vacances à Saint-Raph', votre chalet à Serre-Che, un deux-pièces à Toulouse…). Avant d'envisager de louer votre résidence secondaire sur Airbnb, vous devez d'abord vous assurer qu'elle remplit les critères d'un meublé de tourisme.

Les critères quant aux biens

Votre résidence secondaire doit être un hébergement individuel, c'est-à-dire une maison, une villa, un studio ou un appartement, et qui plus est, meublé. On a l'air d'enfoncer une porte ouverte, mais meublé, cela signifie que votre logement doit comporter… Des meubles ! Pas question de mettre des cartons ou des palettes en guise de canapé ou de table, et vous devez aussi prévoir de quoi faire la popote, un frigo et un lit.

Vous ne pouvez pas non plus occuper les lieux, car le logement doit être loué en intégralité. En clair, une chambre d'hôte n'est pas considérée comme une résidence secondaire.

Les critères quant à la clientèle

Votre pied-à-terre ne doit pas servir de résidence principale à un locataire, sinon on tombe dans la location meublée classique et pas le meublé de tourisme. La clientèle doit donc être de passage et louer au jour, à la semaine ou au mois, pour une durée maximum de 90 jours.

Bon à savoir : il existe trois catégories de logement sur Airbnb : résidence principale, résidence secondaire et logement non résidentiel (hôtel, chambre d'hôte).Conformément à la loi française, il n'est normalement pas possible de louer sa résidence principale plus de 120 jours par an. Et si vous ne cochez pas la case « résidence secondaire », le site d'Airbnb bloque automatiquement votre annonce après 120 nuitées réservées. Ce serait ballot !

La location saisonnière d'un logement en copropriété : possible ou pas ?

Normalement, oui, vous pouvez louer une résidence secondaire située dans une copropriété. Exception : si l'immeuble est d'un standing élevé ou s'il est affecté à « l'habitation exclusivement bourgeoise », c'est-à-dire, où le meublé de tourisme (et toute autre activité commerciale ou professionnelle) est rigoureusement interdit.

Les démarches à effectuer auprès de la mairie

Louer votre résidence secondaire suppose certaines démarches, en fonction de la commune où est implanté le bien. Comme on ne va pas évoquer le cas particulier des 36 000 villes et villages de France, on vous laissera vous rapprocher de votre mairie pour savoir dans quelle case vous entrez.

Cas 1 : autorisation + déclaration

Dans cette hypothèse, vous devez d'abord obtenir une autorisation de changement d'usage de votre résidence secondaire et ensuite la déclarer en mairie.

En quoi consiste le changement d'usage ? Tout simplement à faire de votre résidence secondaire un meublé touristique. Il ne sera pas en effet soumis au même régime, puisque la location meublée relève des activités commerciales et non plus civiles. En gros, sont concernés les logements situés à Paris, dans la petite couronne, une dizaine d'autres villes dont le nombre d'habitants est supérieur à 200 000, ou de plus de 50 000 habitants et qui sont en tension foncière.

Mauvaise nouvelle pour ceux qui possèdent un logement à Paris, vous devez respecter la « règle de compensation ». Il vous faut donc acheter un local commercial de la même surface que votre résidence secondaire pour le transformer en local d'habitation. Ça fait mal au portefeuille, mais c'est pour éviter que la tension locative ne s'aggrave encore un peu plus dans la capitale. Vous envisagez de contourner l'obligation de changement d'affectation ? Mauvaise idée, l'amende peut grimper jusqu'à 50 000 €, assortie d'une astreinte de maximum 1 000 €/jour/mètre carré. Ça pique.

Ensuite, vous devez obtenir un numéro de déclaration, que vous mentionnerez sur l'annonce de location de votre résidence secondaire. Là aussi, l'amende est dissuasive en cas de non-respect de la loi : 5 000 € max. On vous aura prévenu.

Cas 2 : déclaration + autorisation

Oui, on sait ce qu'on vous dit et oui déclaration + autorisation, c'est différent d'autorisation + déclaration. La différence, qui coule de source, c'est que vous allez d'abord déclarer votre meublé de tourisme à la mairie au moyen de ce formulaire Cerfa (on vous rassure, pas besoin d'avoir fait l'ENA pour le remplir), et ensuite procéder au changement d'usage. Sous les mêmes conditions de compensation et de sanctions financières.

Cas 3 : déclaration sans autorisation

Plus simple, il suffit de remplir le Cerfa avant de louer sa résidence secondaire sur la plateforme. L'amende si vous ne réalisez pas cette formalité est « seulement » de 450 €. Sachez que de toute façon, Airbnb a l'obligation de déconnecter les annonces qui ne mentionnent pas de numéro de déclaration. Aucun intérêt, donc, de ne pas la faire !

La fiscalité de la résidence secondaire

Vous allez louer votre résidence secondaire et donc percevoir des recettes. Pour être dans les clous avec le fisc, vous devez les mentionner sur une feuille de déclaration complémentaire de revenus. Y figure une petite case demandant votre numéro SIRET. Vous l'obtiendrez (gratuitement, c'est toujours ça) en adressant un formulaire de déclaration de début d'activité (le Cerfa P0) au greffe du tribunal de commerce dont dépend votre logement.

1. L'impôt sur la résidence secondaire

Les sommes que vous percevez de la mise en location de votre résidence secondaire meublée seront imposées dans votre tranche marginale d'impôt sur le revenu, au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous serez considéré comme un loueur en meublé non professionnel (LMNP) et non comme un loueur en meublé professionnel (LMP) si vous remplissez les conditions suivantes :

Ne pas toucher plus de 23 000 € annuels grâce à la location ;
Vos recettes locatives sont inférieures au montant total de vos autres revenus (salaires, traitement, etc.).

Quelle importance vous demandez-vous ? En LMP, vous bénéficiez d'un report des déficits sur votre revenu global et vous pouvez amortir certains coûts. Mais c'est une autre histoire qu'on vous contera dans un autre article.

Revenons à notre impôt. Selon le montant que vous encaissez en louant votre résidence secondaire, deux hypothèses :

En dessous de 72 600 € : vous pouvez choisir entre le régime micro-BIC et le régime de bénéfice réel. Dans le premier cas, vous ne pouvez pas déduire vos charges, mais le fisc applique un abattement de 50 % sur vos recettes locatives. En régime réel, comme son nom l'indique, vous pouvez déduire vos frais et charges pour leur montant réel. Attention, c'est seulement une option et si vous la choisissez, vous ne pourrez pas revenir en arrière pendant au moins 2 ans ;
Au-dessus de 72 600 € : le régime réel s'applique d'office.

Nota Bene : vous ne tenez pas les comptes de ce que vous rapportent vos nuitées sur Airbnb ? Aucun problème, la plateforme est tenue de vous envoyer un récapitulatif de ce que vous avez encaissé, chaque année en janvier.

2. Les cotisations sociales sur la location meublée de courte durée

Louer votre résidence secondaire peut vous imposer également de payer des cotisations sociales sur ce que vous percevez. Ce sera le cas si vos recettes sont supérieures à 23 000 €.

La course aux étoiles : bon plan ou pas ?

Pour charmer les voyageurs, vous pouvez demander un classement de votre meublé de tourisme loué, de 1 à 5 étoiles. C'est aussi une bonne opération financière, car il vous permet d'obtenir des avantages fiscaux, comme l'exonération de la taxe foncière sur la résidence secondaire, de la taxe d'habitation, d'éviter la majoration de la taxe de séjour, d'obtenir un abattement de 71 % si vous choisissez de faire de la location en micro entreprise…

La démarche est volontaire, vous devez donc en faire la demande auprès d'un organisme certifié par le Comité français d'accréditation (COFRAC). Une personne se déplacera dans votre résidence secondaire pour l'évaluer sur la base d'une grille comportant 112 critères. 1 à 5*, tout dépend du niveau de confort de votre logement et des services et équipements que vous proposez en sus. Vous recevrez une décision que vous pouvez contester pendant quinze jours. Sinon, le classement est valable pendant 5 ans.

Vous savez maintenant tout sur comment louer votre résidence secondaire. Pour vous ôter un doute, les règles sont valables pour tous les meublés de tourisme, que vous décidiez ou non de le mettre en location sur Airbnb, Abritel ou tout autre support.

Vous n'avez pas encore de bien à mettre en location ? Une simulation de prêt immobilier pour une résidence secondaire peut vous aider à déterminer si votre projet est possible ou non.