Devenir loueur professionnel

L'investissement locatif a représenté 26.5 % des transactions immobilières en 2019. Il faut dire qu'en cette période de taux historiquement bas, il rapporte clairement plus qu'un placement en épargne ! Dès lors, pourquoi ne pas devenir loueur professionnel ? Ce statut vous propose en effet un beau paquet d'avantages fiscaux en régime réel. Quelles sont les conditions à remplir pour obtenir ce statut ? Comment choisir les biens et les financer ? Sous quel bail les louer ? On vous dit tout.

Quelles sont les conditions pour devenir loueur en meublé professionnel ?

Une petite précision s'impose : pour devenir loueur professionnel, vous devrez toujours mettre en location des biens meublés. Ne nous demandez pas pourquoi, c'est juste la loi ! Voici les conditions à réunir pour devenir loueur professionnel :

• Les recettes locatives doivent dépasser 23 000 € (en dessous de ce seuil, vous serez considéré comme loueur en meublé non professionnel -LMNP-) ;
• Les recettes locatives doivent être supérieures aux autres revenus de votre foyer fiscal. Ces derniers comprennent les traitements ou salaires, les bénéfices industriels et commerciaux, les bénéfices agricole… que vous percevez, mais également ceux des personnes rattachées à votre foyer fiscal ;
• La location meublée doit constituer votre activité principale et habituelle.

Comment déclarer son statut LMP ?

C'est le moment de parler paperasse ! Dans un premier temps, vous devez remplir un formulaire Cerfa appelé p0i.

Ensuite, vous devez choisir un statut pour devenir loueur professionnel. Si vous optez pour la micro entreprise, quelques clics suffisent pour déclarer votre début d'activité en ligne. Les formalités pour une société civile ou commerciale seront plus lourdes. En gros, il vous faudra rédiger des statuts, nommer un gérant, publier une annonce légale avec des mentions obligatoires, déposer un dossier au greffe… Demander l'aide d'un professionnel (avocat, juriste…) vous simplifiera grandement la vie.

Comment fonctionne la fiscalité de la location meublée ?

Tout dépend. Si vous êtes loueur professionnel en micro entreprise, vous relèverez d'un régime fiscal allégé et vos recettes locatives seront soumises au micro-BIC. Avec une société, vous serez toujours imposé au régime réel, que vous optiez pour une société à l'IR (entreprise individuelle, EURL, SCP) ou à l'IS (SARL, SAS…).

1.En micro-BIC

On va passer rapidement sur le micro-BIC, parce qu'il concerne seulement la micro entreprise. Laquelle n'est pas forcément un bon plan pour investir en locatif, puisque le chiffre d'affaires est limité à 72 500 € (176 200 € si les logements meublés sont classés).

En micro-BIC, vous ne pouvez pas déduire vos charges réelles de loueur professionnel. Vous bénéficiez simplement d'un abattement forfaitaire de 50 % sur les sommes que vous avez perçues dans l'année (loyers et charges récupérables). Vous êtes ensuite imposé dans votre tranche marginale.

2.En régime réel

En étant loueur professionnel sous le régime réel, vous profitez de nombreux avantages fiscaux, qui viennent diminuer votre base d'imposition. C'est comme cela que vous allez pouvoir accroître votre patrimoine immobilier sans que les opérations d'acquisition et de gestion des biens vous reviennent trop cher.

La déduction des charges

Vous pouvez déduire toutes les charges liées à votre activité de loueur professionnel pour leur montant effectif. Contrairement à la location vide, la loi ne prévoit pas de liste limitative de ces charges. Vous pouvez ainsi déduire :

• Les frais de notaire relatifs à l'acquisition des biens ;
• Les charges engagées avant la mise en location (achat en VEFA notamment) ;
• Les intérêts d'emprunt ;
• Les frais d'entretien et de réparation de l'immeuble (le ravalement de façade qui vous a coûté un bras, par exemple) ;
• Les frais de gestion (si vous décidez de confier la location à une agence immobilière) ;
• Les frais d'assurance (de prêt, contre le risque d'impayé, etc.) ;
• Les charges de la copropriété…

En contrepartie, vous avez l'obligation de tenir une comptabilité rigoureuse (mais les comptables sont là pour ça).

La déduction du déficit foncier

En fin d'année, au moment de déclarer vos recettes locatives, deux hypothèses :

1. Vos recettes sont supérieures à vos charges : vous allez payer un impôt plus ou moins élevé selon si vous réalisez ou non des amortissements ;
2. Vos recettes sont inférieures à vos charges : il se crée ce que l'on appelle un déficit foncier. Excellente nouvelle, en tant que loueur professionnel, vous pouvez le déduire de votre revenu global (celui de votre foyer fiscal, qui additionne les traitements et salaires, BIC et BNC etc). Et ce, sans limitation de montant. Si vous dégagez un déficit foncier de 15 000 €, vous déduirez 15 000 € de votre base imposable. Ce qui vous permet de diminuer fortement votre IR ! Une fois la soustraction faite, il reste encore du déficit foncier ? Cerise sur le gâteau, celui-ci n'est pas perdu, vous pouvez le reporter pendant les 6 années à venir.

L'amortissement de l'immeuble et du mobilier

Autre avantage d'être loueur professionnel : vous pouvez amortir le prix du bien et celui du mobilier. Encore un mécanisme pour diminuer les frais de l'investissement locatif ! Cette possibilité est offerte seulement si l'amortissement ne vient pas créer ou aggraver un déficit foncier. En clair, vous pourrez amortir des frais seulement si l'opération loyer – charges est supérieure à zéro. Dans le but justement de ramener cette somme au plus près de zéro.

Vous voyez, le statut de loueur professionnel est idéal pour réaliser de l'investissement locatif à moindres frais. En cumulant les charges déductibles et les amortissements, vous pouvez tout à fait parvenir à une opération fiscalement neutre !

Lire aussi : Comment calculer un rendement locatif ?

Les autres avantages liés au statut LMP

Et ce n'est pas fini ! Être loueur professionnel vous octroie d'autres avantages, à la revente et dans le calcul de l'IFI.

1.L'imposition des plus-values de l'investissement locatif

Vous serez soumis au régime de la plus-value professionnelle, plus avantageuse que celui des particuliers. Vous pouvez même profiter d'une exonération selon les cas :

• Vous détenez le bien depuis au moins 5 ans et vous avez perçu moins de 90 000 € de recettes locatives sur les deux années précédentes (la somme portée à 250 000 € si vous louez des chambres d'hôtes, des gîtes ruraux ou des meublés de tourisme) : l'exonération de plus-value est totale ;
• Votre meublé professionnel vous procure des recettes locatives comprises entre 90 000 € et 126 000 € : vous bénéficiez d'une exonération partielle (on ne vous expliquera pas ici la méthode de calcul, elle est assez complexe).

2.L'exonération de l'impôt sur la fortune immobilière

Le statut de loueur professionnel vous permet de cumuler revenus locatifs et exonération de l'IFI. Pourquoi ? Tout simplement parce que les biens que vous possédez sont affectés à votre activité professionnelle, alors que cet impôt s'applique sur l'immobilier particulier. Ainsi, votre patrimoine peut-il dépasser 1,3 million d'euros (c'est tout le mal qu'on vous souhaite !) sans que vous ne payiez un euro d'IFI.

Comment sélectionner les biens à acheter ?

Le nerf de la guerre pour tout loueur professionnel, c'est la rentabilité de son investissement locatif. Celle-ci va dépendre de plusieurs facteurs :

• L'emplacement du bien : on parle ici de la ville, mais aussi du quartier et des commodités à proximité. Ainsi, acheter à Paris est un bon plan car la capitale est attractive, tant pour ses activités touristes que son bassin d'emploi. Revers de la médaille, le prix au mètre carré atteint des sommets : il vous faudra donc plus de temps pour rentabiliser votre investissement. Vous pouvez préférer une ville de Province pour un ROI plus rapide, mais choisissez-en une en plein boom pour assurer vos arrières ;
• Sa superficie : plus le logement est petit, plus il est susceptible de trouver facilement preneur (étudiant, personnes âgées, célibataire, jeune couple…). En revanche, il sera soumis à un turn-over plus important qu'un T4 loué par des familles (qui restent plus longtemps au même endroit). Vous devrez prendre en compte le risque de vacance locative avant de vous décider ;
• Si le logement est neuf ou ancien : cela va conditionner les frais de notaire, mais également l'enveloppe travaux. À voir si le mécanisme de déduction des charges, les dispositifs comme le Pinel ou le Censi-Bouvard et les amortissements vous permettront de rentrer dans vos frais.

Lire aussi : Dans quelles villes faire de l'investissement locatif ?

Comment financer son investissement locatif ?

A moins de vous appeler Rothschild, vous allez devoir souscrire un crédit pour acheter les biens. Deux options s'offrent à vous :

1. Le prêt amortissable : en tant que loueur professionnel réalisant de l'investissement locatif, vous n'aurez pas forcément besoin d'un apport personnel. En revanche, votre reste à vivre (c'est-à-dire remboursement des mensualités inclus) peut limiter votre capacité d'emprunt. C'est ainsi que vous pouvez vous tourner vers une autre formule, moins connue :
2. Le prêt in fine : dans cette hypothèse, vous remboursez le capital à la dernière échéance, les autres mensualités se composant d'intérêts. La banque mettra en place un nantissement sur votre patrimoine, lequel servira de base pour calculer votre capacité d'emprunt (et non plus votre reste à vivre). En outre, les taux pratiqués étant plus élevés que dans le cadre d'un prêt amortissable, vous pourrez augmenter la masse d'intérêts à déduire de vos revenus. Et ainsi faire grimper le déficit foncier !

Lire aussi : Acheter un bien immobilier avec un prêt in fine ou amortissable

Quel bail choisir pour l'investissement immobilier ?

En tant que loueur professionnel, vous avez le choix entre plusieurs types de baux :

• Le bail de location meublée classique : le logement doit comporter un mobilier de base obligatoire. En contrepartie, vous pouvez espérer le louer 20 à 30 % plus cher qu'un bien vide. Classiquement, vous vous engagez sur une durée d'un an renouvelable tacitement, mais elle peut être réduite à 9 mois si vous louez à un étudiant ;
• Le bail mobilité : c'est un nouveau venu dans le paysage locatif français. Il peut être conclu pour une durée comprise entre 1 et 10 mois à des étudiants ou des personnes en formation professionnelle. Si vous ne résidez pas à proximité du logement loué et que vous enchaînez les locataires, ce type de bail peut être un peu contraignant ;
• Le bail meublé de tourisme : avec la location saisonnière, vous ciblez une clientèle de passage, qui ne peut pas occuper le logement plus de 90 jours. Si vous choisissez judicieusement votre emplacement, cet investissement locatif peut vous rapporter gros !

Cet article vous a confirmé dans votre intention de devenir loueur professionnel ? De notre côté, on peut vous aider à obtenir le meilleur taux pour réaliser votre investissement locatif. Il vous suffit d'utiliser notre simulateur de prêt immobilier ou de contacter un courtier en crédit HelloPrêt !