En quoi consiste un mandat de location ?

Rédiger l’annonce immobilière, vous mettre en quête du locataire idéal, faire l’état des lieux d’entrée : toutes ces tâches vous fatiguent d’avance ? Pas de panique, on a la solution : le mandat de location. Un professionnel prendra en charge à votre place toutes les étapes de la mise en location. Oui, cette prestation a un coût, mais c’est aussi celui de la tranquillité !

Qu’est-ce qu’un mandat de gestion locative ?

Contrairement à votre N+1, vous n’avez aucun mal à déléguer ? Le mandat de location est fait pour vous ! Pour les non-juristes qui aimeraient marquer des points au Trivial Pursuit, sachez que c'est l’article 1984 du Code civil, qui définit le mandat comme une procuration donnant droit au mandataire de faire quelque chose pour vous et en votre nom.

En langage courant, il s’agit donc d’un contrat conclu entre le mandant (vous-même, propriétaire bailleur) et le mandataire (un professionnel de l’immobilier, généralement une agence immobilière), et qui a pour objet de confier à ce dernier toutes les démarches découlant de la mise en location d’un bien immobilier.

En réalité, il existe deux types de mandats locatifs :

• Le mandat locatif pur et dur : vous confiez seulement la mise en location du bien au mandataire ;
• Le mandat de gestion locative : la mission du mandataire sera bien plus complète, car il devra rédiger et publier une annonce, faire visiter votre appartement ou maison, sélectionner le locataire, rédiger le bail de location… Si vous êtes graphocratiaphobe (32 points au Scrabble), c’est-à-dire que vous avez une phobie administrative, c’est clairement vers ce type de mandat que vous devez vous tourner pour vous simplifier l’investissement locatif.

Mandat de gestion locative : quelles sont les obligations du mandataire ?

En fait, vous avez tous les deux des obligations l’un envers l’autre. Eh oui, le mandat de location est un contrat synallagmatique, autrement dit réciproque, qui prévoit des devoirs pour chacun.

Commençons par les vôtres, car ils sont plus légers. Vous devez promettre la main sur la Bible de l’Agent Immobilier de permettre au mandataire de réaliser sa mission. Pas question donc, de lui mettre des bâtons dans les roues ! Par exemple, vous devez accepter de louer votre bien au prix du marché et pas à celui qui vous ferait plaisir. En outre, vous vous engagez à lui verser ses honoraires.

De son côté, le mandataire doit mener à bien la mission que vous lui confiez, en protégeant au mieux vos intérêts. Il doit aussi vous informer sur toutes les opérations qu’il engage, afin d’assurer une totale transparence dans vos relations. Notez qu’il engage sa responsabilité professionnelle s’il commet des fautes ou une négligence dans sa gestion. Par exemple, le mandataire devra vérifier qu’il n’existe pas un grand canyon entre le montant indiqué sur les fiches de paie et l’avis d’imposition du locataire.

Quelles sont les missions du mandataire dans un mandat de location ?

L’agent immobilier ou l’administrateur à qui vous confiez le mandat peut s’occuper de tout ou presque. On dit peut parce c’est à vous de définir l’étendue de sa mission dans le mandat de location. Voici un aperçu exhaustif de tout ce qu’il peut faire à votre place.

• L’estimation du loyer par le mandataire

On le sait, la tentation est grande de fixer le loyer le plus élevé possible, pour assurer une meilleure rentabilité de l’investissement immobilier. Toutefois, et votre mandataire le sait, un loyer surévalué = un bien qui reste longtemps sur les bras = vacance locative = mauvais rendement. Il lui appartient donc de déterminer le montant du loyer en fonction des prix du marché, et vous êtes tenu de vous y conformer (cf. plus haut le développement sur vos obligations.

• La rédaction de l’annonce de location par le mandataire

Déjà, il doit venir dans le logement pour le prendre en photo et le mettre en valeur par de beaux clichés. Ensuite, il doit rédiger l’annonce immobilière, en étant le plus précis possible, et bien entendu, sans faire de fotes d’ortografe. Il la publiera en vitrine de son agence et sur les meilleurs sites d’annonces immobilières comme LeBonCoin, Se Loger et Bien’Ici.

• L’organisation des visites par le mandataire

Si le logement n’est pas vacant, le mandataire doit prendre contact avec le locataire en place pour définir avec lui des créneaux de visite. Ensuite, il accompagnera les candidats à la location en leur servant son plus bel argumentaire.

• Le tri des dossiers des locataires par le mandataire

Votre bien a tapé dans l’œil de nombreux visiteurs, les dossiers s’amoncellent sur le bureau du mandataire. Il doit à présent les étudier pour déterminer si oui ou non, les locataires répondent bien à vos attentes. Gagnent-ils trois fois le montant du loyer ? Disposent-ils d’un garant ? Les fiches de paie ne sont-elles pas trafiquées sur Photoshop ? L’ancien propriétaire a-t-il toujours été payé en temps et en heure ?

• La rédaction du bail de location par le mandataire

La rédaction d’un contrat de location obéit à une réglementation stricte. Certaines clauses doivent obligatoirement y figurer et la question de la durée de location dépend du type de location (vide ou meublée). C’est donc au mandataire de se farcir toute cette paperasse !

• La réalisation de l’état des lieux par le mandataire

Autre bête noire des propriétaires et dont vous n’aurez pas à vous préoccuper : l’état des lieux d’entrée et de sortie. Prise de photos, comparaison de l’état de l’appartement ne sont désormais plus qu’un lointain souvenir.

Le mandataire peut également réviser les loyers, établir les diagnostics nécessaires à la location, vous aider à déclarer vos revenus locatifs, suivre les contentieux avec le locataire ou la copro, percevoir les loyers et vous les reverser, s’occuper des réparations et dégradations, recouvrer les loyers impayés… Un véritable couteau suisse !

Quels sont les avantages du mandat de location ?

Gérer un bien locatif peut vite devenir pesant, particulièrement si vous n’avez d’autres appétences que d’encaisser les loyers. En optant pour un mandat de location, vous êtes assuré de gagner du temps, particulièrement si vous ne résidez pas à proximité du bien loué ou si vous avez opté pour une location saisonnière. Finies, les navettes à chaque entrée et sortie des locataires !

En outre, vous bénéficiez de l’assistance d’une équipe d’experts, qui maîtrisent sur le bout des doigts les domaines de l’immobilier, du juridique et de l’administratif. Des compétences très utiles pour la gestion courante d’un logement et en cas de litige avec le locataire !

Enfin, la fine connaissance du marché et l’important fichier de locataires du mandataire vous assurent une meilleure rentabilité locative (fixation du loyer au juste prix, moins de temps perdu entre deux locataires). La sérénité, on vous dit !

Comment rédiger le mandat de location ?

Rassurez-vous, ce sera au mandataire de le faire. Il doit rédiger l’écrit en double exemplaire et vous le faire signer. Toutefois, assurez-vous que le mandat de location mentionne bien :

• Le nom, la raison sociale, le numéro et la préfecture de délivrance de la carte professionnelle du gestionnaire ;
• La garantie financière du mandataire ;
• Le numéro de police d’assurance responsabilité civile professionnelle ;
• La désignation précise du logement ;
• Les contours de la mission ;
• Le montant des honoraires.

Un autre élément auquel vous devez apporter toute votre vigilance : si le mandat de location comporte ou non une clause d’exclusivité. Trois cas de figure :

• Il s’agit d’un mandat exclusif : vous ne pouvez pas faire appel à un autre professionnel pour louer le bien, ni rechercher vous-même le locataire ;
• Il s’agit d’un mandat semi-exclusif : vous vous réservez le droit de trouver le locataire, mais vous ne pouvez pas recourir à un autre professionnel ;
• Il s’agit d’un mandat simple : vous pouvez mettre en concurrence plusieurs professionnels et trouver vous-même le locataire.

Combien coûte un mandat de location ?

Venons-en à la question qui fâche, le prix d’un mandat de location. Bien entendu, celui-ci va dépendre de l’étendue de la mission du mandataire et des prestations supplémentaires que vous lui réclamez, comme vous représenter à une assemblée de copropriété (oui, c’est possible).

Généralement, le tarif du mandat de location est fixé d’après un pourcentage sur le montant des loyers, de l’ordre de 7 à 8 %, auquel s’ajoute la TVA. Si vous avez un important patrimoine à confier au mandataire, rien ne vous empêche de négocier ses honoraires ! Vous êtes tout de même un peu refroidi ? Il ne faut pas, car les frais de gestion locative font partie des charges déductibles des revenus fonciers (location vide) ou des BIC (location meublée). Ils peuvent ainsi vous permettre de diminuer votre imposition !

Comment résilier un mandat de gestion locative ?

Généralement, le mandat de location est signé pour une durée d’un an, renouvelable par tacite reconduction. Si vous désirez y mettre fin, vous devrez respecter le délai de préavis prévu dans le contrat, qui s’étend généralement sur 3 à 6 mois avant l’échéance annuelle.

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