Loueur meublé non professionnel : régime micro BIC ou réel ?

En plus d’être l’une des plus vieilles niches fiscales de France (pour les amateurs d’histoire), la fiscalité de la location meublée est certainement l’une des plus intéressantes pour minimiser les impôts de vos investissements locatifs.

Toutefois, en tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP), un choix s’impose à vous quant à l’imposition de vos revenus locatifs : le régime micro BIC ou le régime réel. Ce choix va conditionner dans de large proportion les impôts que vous allez payer sur vos revenus locatifs. 

Nous allons donc faire le point ensemble sur les avantages de ces régimes pour un loueur non professionnel. Mais avant tout, faisons un bref rappel sur la notion de LMNP.

Qu’est-ce qu’un loueur en meublé non professionnel ?

Le loueur meublé non professionnel est le statut par défaut de toute personne pratiquant de la location meublée. Il s’agit donc du statut que vous aurez lorsque vous voudrez investir dans un bien immobilier à des fins de location en meublé.

Lire aussi : Location LMNP : investissement et fiscalité

Activités et conditions pour être LMNP

Le statut LMNP concerne toute sorte de locations meublées dont notamment :

En tant que régime par défaut, vous êtes sous le statut LMNP à condition de ne pas dépasser les deux seuils suivants :

Si vous dépassez les deux seuils précités, vous relevez du régime LMP. Les lignes qui vont suivre ne vous concernent pas. Dans l’autre cas, félicitations : vous êtes un loueur meublé non professionnel.

Mais comme un grand pouvoir implique de grandes responsabilités (RIP Ben Parker), vous aurez tout de même une déclaration à effectuer.

L’obligation déclarative du statut LMNP

La démarche déclarative du statut LMNP consiste à obtenir un numéro de SIRET (comme si vous étiez une entreprise). Ce numéro d’identification s’obtient en transmettant le Cerfa P0i auprès du greffe du tribunal de commerce du ressort du bien immobilier mis en location (le tribunal de commerce situé près du bien immobilier si vous préférez).

Dans le Cerfa, vous aurez à choisir en case 11 entre le régime réel et le régime micro BIC. Bien que votre choix ne soit pas irrévocable, nous vous conseillons de bien choisir dès le début !

Lire aussi : Location LMNP : Investissement et fiscalité

Quelles sont les caractéristiques du régime micro BIC et du régime réel pour la location meublée ?

Lorsque vous louez un bien immobilier en location nue, les revenus locatifs sont considérés comme des revenus fonciers imposables classiquement dans la catégorie “revenu foncier”.

Pour les revenus locatifs issus d’une location meublée, ils sont considérés comme des revenus commerciaux imposables dans la catégorie BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Bien qu’il s’agisse d’une location immobilière, ces revenus n’ont pas la même nature et ont donc un régime fiscal différent.

Dans le cas d’une location meublée, le régime BIC propose deux possibilités :

Bien comprendre les avantages et inconvénients de ces deux régimes est particulièrement important pour faire un choix éclairé. Un loueur avisé en valant deux, nous allons vous expliquez les caractéristiques du régime micro BIC et du régime réel.

Fiscalité du LMNP micro BIC

Le régime micro BIC applicable aux revenus des locations meublées est un régime dit forfaitaire. En effet, il est impossible de déduire les charges réellement supportées pour l’exploitation de votre bien. Exit donc la déduction des intérêts d’emprunt, l’achat des biens meubles, la taxe foncière et autres charges déductibles.

Néanmoins, pour tenir compte de cette absence de déduction, l’administration fiscale va appliquer un abattement de 50% sur les recettes de votre location. En d’autres termes, cette dernière considère arbitrairement que vos charges correspondent à 50% des revenus locatifs générés. Donc, si vos charges sont inférieures à 50 % de vos revenus locatifs vous êtes gagnant.

Remarque : Dans le cas d’une location meublée de tourisme classé et de chambre d’hôte, l’abattement applicable est de 71%.

Le choix de ce régime fiscal spécifique est néanmoins soumis à quelques restrictions :

Comment calculer ses revenus imposables avec le régime micro BIC pour une location meublée ?

Si vous optez pour le régime micro BIC pour votre location meublée, vous devrez respecter les étapes ci-dessous pour être raccord avec vos obligations fiscales.

Étape 1 : Vérifier les conditions d’application du régime micro BIC

Comme nous l’avons dit, le régime micro BIC est réservé aux personnes physiques dont la somme de leurs revenus locatifs en meublé ne dépasse pas 72 600 euros. Pour déterminer ce montant, vous devez faire la somme des loyers perçus et ne pas tenir compte des éventuelles recettes accessoires.

Cette étape est particulièrement importante puisque le dépassement des seuils micro BIC pour votre location meublée entraîne un basculement automatique vers le régime réel. Cela peut donc donner lieu à l‘application d’un calcul différent qui, selon la situation, pourrait ne pas être en votre faveur.

Étape 2 : Calculer son bénéfice taxable

Maintenant que vous êtes certains d’être éligible au régime micro BIC pour votre location meublée, il convient de pratiquer l’abattement forfaitaire de 50 % pour déterminer votre revenu taxable.

Ce revenu taxable va servir de base pour le calcul des prélèvements sociaux (17,2 %) et va être ajouté à vos autres revenus pour être intégré dans le barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Étape 3 : Déclarer ses revenus locatifs

La déclaration de vos bénéfices taxables issue de votre location meublée se fait annuellement directement sur la déclaration de revenus. Vous devrez la compléter avec le fameux formulaire n°2042 C pro en remplissant la case suivante du montant total des loyers perçus (sans déduire aucun abattement, le fisc le fera pour vous) :

Lire aussi : LMNP et LMP : comment remplir le 2042 C Pro ?

Fiscalité du LMNP au régime réel

Régime réel, charges réelles, ça vous parle ? Contrairement au régime BIC, vous pouvez déduire vos charges réelles grâce au régime réel.

Cependant, toutes les charges ne sont pas déductibles de vos revenus locatifs en meublé (BIC). Vos charges doivent avoir été supportées dans l’intérêt de l’exploitation du bien immobilier et être justifiées (vous devez donc conserver vos factures).

Ainsi, il est donc possible de déduire de vos revenus locatifs :

La déduction des amortissements en LMNP au réel

Mais, l’avantage far de du régime réel en LMNP réside dans la déduction des amortissements du bien immobilier :

Autant vous dire qu’avec une telle charge supplémentaire, vos impôts sur les revenus locatifs peuvent avoisiner les 0 !

Lire aussi : Comment ne pas payer d’impôts sur les revenus locatifs ?

Toutefois, cette faculté d’amortissement reste limitée dans le sens où l’administration fiscale limite la déduction. En effet, il est impossible de générer un déficit fiscal à partir de l’amortissement de l’immeuble. Il est donc impossible de passer en dessous d’un résultat fiscal neutre.

Le calcul de la plus value immobilière au régime du LMNP au réel

En principe, lorsque vous déduisez des amortissements cela signifie que le bien subit une usure et perd donc de sa valeur. Dans la comptabilité des sociétés, cette réalité se traduit par une diminution de la valeur comptable du bien (jusqu’à atteindre 0). Normalement le calcul de la plus value devrait donc se faire à partir du prix de vente duquel on retranche la valeur comptable.

Au régime LMNP au réel ce n’est pas le cas ! La règle de calcul est la même que pour les particuliers : prix de vente - prix d’achat + frais divers = plus value imposable.

Vous bénéficiez par ailleurs des abattements pour durée de détention.

Lire aussi : Comment calculer sa plus value immobilière ?

C’est là que réside le véritable atout du régime LMNP au réel :

Vous gagnez donc sur les deux tableaux ! Une véritable niche fiscale qui a su séduire de nombreux investisseurs (surtout ceux fortement imposables).

Ceci dit, bien qu’attrayant fiscalement, le régime réel implique de maîtriser un certain nombre de compétences notamment pour tenir la comptabilité. Alors, pour quel régime opter ?