La fiscalité des revenus locatifs d'une location nue : micro foncier ou régime réel ?

En tant que Stéphane Plaza en devenir, vous n’êtes pas sans vous poser des questions sur les différents régimes fiscaux applicables à vos revenus locatifs. Payer des impôts c’est horrible, mais il y a une chose encore pire : ne pas en payer... (parce que ça veut dire que ça ne roule pas fort pour vous ou que vous êtes un fraudeur du fisc^^).

Vous vous êtes intéressés aux vertus du LMNP (loueur en meublé non professionnel) voire du LMP (loueur en meublé professionnel) pour les plus ambitieux d’entre vous, se pose maintenant la question du régime fiscal de la location nue.

Faut-il opter pour le régime réel ou profiter des simplicités du régime micro foncier ?

Eh bien, ça dépend des cas ! On vous explique tout pour que vous puissiez choisir en toute connaissance de cause entre ces deux régimes fiscaux applicables aux locations nues.

Qu’est-ce que le régime micro foncier ?

Le régime micro foncier est le régime applicable par défaut aux revenus locatifs issus des locations nues. Il s’agit des revenus générés par les logements mis en location sans mobiliers ou du moins ne répondant pas aux critères d’un logement meublé.

Le concept du régime micro foncier est assez simple. Pour le calcul de l’impôt, l’administration fiscale ne prendra qu’en considération les recettes locatives brutes (c’est-à-dire les recettes locatives encaissées dans l’année), sans tenir compte des charges réellement induites par le bien en location. Sur vos revenus locatifs, elle appliquera un abattement forfaitaire de 30 % pour tenir compte des frais et charges.

Ainsi, le régime micro foncier propose au moins deux avantages notables :

la simplicité des déclarations ;
un abattement forfaitaire pour tenir compte de vos charges.

Le régime micro foncier idéal pour votre premier investissement locatif

Le régime micro foncier est cependant plafonné à hauteur de 15 000 euros de revenus locatifs bruts, toutes sources confondues, sans tenir compte de vos charges réelles. À noter que le nombre de biens immobiliers en location n’augmente pas le plafond.

Au-delà du plafond de 15 000 euros de revenus fonciers, ce sera le régime réel qui s’appliquera.

Autant dire qu’il s’agit d’un régime réservé aux petits investissements immobiliers couvrant généralement deux appartements en location maximum.

Il n’en demeure pas moins que selon votre investissement immobilier, l’abattement des 30 % peut être particulièrement intéressant. En effet, si vos charges réelles ne dépassent pas 30 % de vos revenus locatifs, vous gagnerez au change. À défaut, comme nous le verrons, il faudra s’orienter vers le régime réel.

Ceci étant, il faudra tenir compte de la simplicité du régime micro foncier qui présente l’avantage d’avoir à remplir seulement deux lignes sur votre déclaration annuelle de revenu.

L’avantage de la simplicité du régime micro foncier

Le régime micro foncier simplifie grandement la déclaration de vos revenus fonciers.

Vous aurez simplement à reporter la totalité de vos loyers bruts perçus (charges comprises) à partir desquels l’administration appliquera automatiquement un abattement de 30 %.

Ces revenus viendront s’ajouter ensuite à vos autres revenus pour constituer votre revenu net global imposable.

Les biens immobiliers exclus du régime micro foncier

Outre la limite des 15 000 euros de recettes locatives, tous les biens immobiliers en location nue ne sont pas admis en application du régime micro foncier.

En effet, l’administration fiscale exclut du régime micro foncier les locations proposant des régimes fiscaux particuliers tels que :

les monuments historiques et assimilés ;
les immeubles bénéficiant du régime Malraux ;
les logements bénéficiant d’une déduction Périssol, Besson ou Robien ;
les logements bénéficiant de la déduction Scellier intermédiaire ou ZRR…

Par contre, vous pouvez conserver le régime micro foncier avec un investissement Pinel.

Vous pouvez consulter plus en détail la liste des locations nues exclues du régime micro foncier grâce à cette publication du BOFIP.

En tout état de cause, en raison des travaux et dépenses effectués pour bénéficier pleinement de ces régimes fiscaux spéciaux, vous auriez tout intérêt à opter pour le régime réel.

Comment choisir entre régime micro foncier et régime réel ?

Ceci nous amène donc au choix drastique : régime micro ou régime réel ? Le choix est particulièrement important puisque si vos revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 euros, vos revenus fonciers seront automatiquement soumis au régime micro foncier avec néanmoins la possibilité d’opter pour le régime réel.

Cette option n’est pas sans conséquence puisque vous ne pourrez pas faire un retour en arrière pendant les 3 prochaines années...

Mais, qu’est-ce que le régime réel ?

Le fonctionnement du régime réel pour les revenus fonciers

Le régime réel, en ce qui concerne les revenus fonciers (et souvent les autres revenus par ailleurs), est un régime fiscal consistant à prendre en compte les gains réels de votre location nue.

Contrairement au régime micro foncier où un abattement forfaitaire est appliqué, le régime réel vous permet de déduire toutes les charges afférentes au logement mis en location.

Comme nous l’avons dit, si vos frais réels représentent un pourcentage de vos revenus locatifs supérieur à l’abattement, vous aurez intérêt à vous orienter vers le régime réel.

Ceci dit, les avantages du régime réel ne s'arrêtent pas là. Il s’agit d’un régime particulièrement intéressant si vous comptez effectuer des travaux de rénovation.

En effet, le surplus de dépenses induites par une partie des travaux peut conduire à ce que l’on appelle un déficit foncier.

Le déficit foncier peut s’imputer dans la limite de 10 700 euros sur votre revenu global (autre source de revenus imposables). Le reste pourra être reporté pendant 10 ans sur vos revenus fonciers. Dès lors, si vous dégagez des déficits fonciers importants grâce aux travaux, vous pourriez ne pas être imposable sur vos revenus fonciers pendant plusieurs années !

Quelles charges peuvent être déduites des revenus fonciers avec le régime réel ?

Ceci étant, le régime réel n’est pas sans poser quelques problématiques puisque toutes les charges ne sont pas admises en déduction.

Globalement, vous pourrez déduire de vos revenus fonciers :

les frais relatifs à la gestion locative du bien (si vous confiez la location du bien à une agence immobilière par exemple) ;
les intérêts d’emprunt ayant servi à financer l’achat et/ou les travaux effectués sur le bien immobilier ;
les dépenses d’entretien et de réparation ;
les travaux d’amélioration ;
les provisions sur charges de copropriété ;
les primes d’assurances (garantie loyer impayé…) ;
les impôts et taxes tels que les impôts locaux, la TVA de vos charges locatives (si les loyers que vous percevez ne sont pas soumis à la TVA) ;
les dépenses acquittées pour le locataire, mais restant à la charge du propriétaire…

Par contre, vous ne pourrez pas déduire les travaux consistants à la construction, la reconstruction ou l'agrandissement du logement. En effet, contrairement aux régimes LMNP et LMP permettant de déduire les amortissements de l’immeuble de vos revenus meublés, le régime des revenus fonciers n'offre pas une telle possibilité. Permettre de déduire ce type de travaux reviendrait dans certains cas à autoriser par exemple l’amortissement des logements acquis en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement).

Dès lors que vous envisagez des travaux de rénovation comprenant une part importante de reconstruction et d’agrandissement, à défaut notamment de bénéficier d’un dispositif Pinel ou Malraux, il sera préférable de s’orienter vers de la location meublée pour limiter l’imposition de vos revenus locatifs.

Refermons la parenthèse. Pour arbitrer régime réel ou micro foncier, le meilleur choix consiste à effectuer une petite simulation.

Tableau comparatif micro foncier vs régime réel

	Régime micro foncier	Régime d’imposition réel
Condition d’application	Revenus fonciers totaux inférieurs à 15 000 euros Aucun des biens mis en location ne jouit déjà d’un dispositif fiscal excluant le régime micro-foncier	Sur option si revenus fonciers inférieurs à 15 000 euros De plein droit si revenus fonciers supérieurs à 15 000 euros
Quels sont les biens concernés ?	Locations nues sauf : les monuments historiques et assimilés ; les immeubles bénéficiant du régime Malraux ; les logements bénéficiant d’une déduction Périssol, Besson ou Robien ; les logements bénéficiant de la déduction Scellier intermédiaire ou ZRR…	Locations nues
Recettes imposables	L’ensemble des recettes locatives issues des locations nues	L’ensemble des recettes locatives issues des locations nues diminuées des charges versées par les locataires, de la TVA (si applicable)
Charges déductibles	Abattement de 30 %	les frais relatifs à la gestion locative) les intérêts d’emprunt les dépenses d’entretien et de réparation ; les travaux d’amélioration ; les provisions sur charges de copropriété les primes d’assurances (garantie loyer impayé…) les impôts et taxes les dépenses locatives acquittées pour le locataire, mais restant à la charge du propriétaire…
Déclaration	Déclaration des revenus fonciers via la déclaration N°2042	Déclaration N° 2044 ou Déclaration 2044 spéciale

Choisir entre régime micro et régime réel avec un exemple

Imaginons que vous êtes en train d’acheter un appartement à des fins d’investissement locatif. Pour ce faire, vous vous tournez vers Helloprêt (quitte à faire ;) ) pour obtenir un prêt in fine de 200 000 euros au taux de 2 % soit 4 000 euros d’intérêt par an.

Selon vos projections, vous pourrez louer votre appartement 900 euros par mois soit 10 800 euros par an.

Vous anticipez néanmoins un certain nombre de charges annuelles :

1 000 euros de charge de copropriété par an ;
600 euros de prime d’assurance ;
500 euros d’impôt foncier.

Pour calculer le montant de vos revenus fonciers imposables au régime micro foncier, le calcul est simple :

10 800 - 10 800 x 0,3 = 7 560 euros de revenus nets fonciers.

Pour le régime réel, le calcul du revenu foncier est un peu plus compliqué. Il convient de retrancher toutes les charges déductibles soit :

10 800 - 4 000 - 1 000 - 600 - 500 = 4 700 euros de revenus nets fonciers.

Dans le cas présent, il est donc préférable d’opter pour le régime réel. À noter que cette option n’est révocable qu’au bout de 3 années.

Remarque : quel que soit le régime choisi, vous devrez aussi vous acquitter des prélèvements sociaux de 17,2% calculés à partir de vos revenus fonciers nets (après abattement ou déduction des charges réelles).

Vous voilà au point sur le choix entre régime micro foncier ou régime réel. Pour résumer simplement les choses, votre choix doit s’articuler autour de l’importance de vos charges par rapport à vos revenus fonciers. Prenez aussi en compte la simplicité du régime micro foncier : si l’écart d’imposition se joue à quelques euros, vous avez tout intérêt à conserver le régime micro foncier en raison de sa simplicité !