Comment monter un dossier de prêt pour un investissement locatif ?

Pour vous constituer un patrimoine et profiter de revenus complémentaires à la retraite, vous envisagez de réaliser un investissement locatif. Et comme vous êtes un investisseur averti, vous pensez le financer au moyen d’un prêt immobilier, pour profiter de l’effet de levier du crédit. Il vous faut à présent convaincre les banques, grâce à une demande savamment orchestrée. Voici nos conseils pour monter un dossier de prêt pour un investissement locatif !

Quels sont les critères d’acceptation d’un prêt d’investissement locatif ?

Si le projet immobilier d’investissement locatif diffère de l’acquisition de la résidence principale, en réalité, les critères d’examen de votre demande sont les mêmes pour les banques. On va les passer rapidement en revue, pour que les ayez en tête au moment de monter le dossier de prêt pour l’investissement locatif.

Le taux d’endettement : il est aujourd’hui fixé à 35 %, ce qui signifie en clair que les mensualités d’emprunt ne doivent pas représenter plus d’un gros tiers de vos revenus. Jusqu’à très récemment, les organismes de crédit pouvaient choisir la méthode différentielle pour calculer le taux d’endettement. Les revenus locatifs espérés étaient ajoutés aux mensualités du prêt, puis divisés par les revenus. Aujourd’hui, les établissements prêteurs calculent le taux d’endettement selon la formule suivante : revenus locatifs + mensualités / revenus ;
Les revenus : sont comptabilisés vos traitements ou salaires et primes régulières, et 70 % des revenus fonciers tirés de votre investissement. Les banques peuvent prendre en compte la réduction d’impôt que vous obtiendrez si vous faites un investissement locatif en défiscalisation (loi Pinel, loi Denormandie, loi Malraux…) ;
Les charges : elles comprennent les échéances de vos crédits en cours (prêt à la consommation, prêt auto…), les pensions alimentaires, ainsi que, et c’est une nouveauté 2021, les primes d’assurance de prêt ;
L’apport personnel : il reste possible d’emprunter sans apport pour un investissement locatif, mais cette possibilité est réservée aux meilleurs dossiers.

Ces différents critères permettent d’une part de voir si votre projet est finançable ou non et d’autre part, de calculer votre capacité d’emprunt. Autrement dit, le maximum que vous pouvez emprunter au regard de vos revenus, charges et du taux d’endettement.

Voici à présent nos astuces pour monter un dossier de prêt immobilier pour un investissement locatif.

Conseil 1 : assainir ses comptes avant de déposer un dossier d’investissement locatif à la banque

L’acceptation ou le refus d’un dossier de financement repose sur le risque que vous faites courir à la banque. Un prêt d’investissement locatif étant conclu pour une durée allant jusqu’à 20 ans, elle va soigneusement étudier votre profil d’emprunteur. Le but ? Déterminer s’il existe un risque qu’à un moment ou un autre, vous ne puissiez plus faire face aux mensualités. Et pour ce faire, elle se base sur vos relevés de compte bancaire des trois derniers mois et votre capacité d’épargne.

Ne pas être à découvert pendant les 3 mois précédant la demande

En étudiant vos relevés bancaires, la banque va se faire une idée bien précise de votre niveau de vie et de vos dépenses sur les derniers mois. S’ils sont dans le rouge, vous donnez une mauvaise image de vos talents de gestionnaire… Et ne lui inspirez pas du tout confiance ! C’est ainsi que si vous vous trouvez à découvert, vous avez tout intérêt à différer votre projet d’investissement locatif de quelques mois. Mieux vaut repousser la demande que se voir opposer un non franc et massif !

Mettre de l’argent de côté tous les mois

Vous avez commencé à épargner pour vous constituer un apport personnel ? Bravo, vous allez marquer des points auprès des établissements bancaires. Ce n’est pas encore le cas ? Mettez en place un virement automatique, même de quelques dizaines d’euros, vers un support de placement sécurisé et liquide (un livret bancaire, un plan épargne logement…). Vous enverrez ainsi un message fort aux banques, qui estimeront que vous êtes capable de faire face à une échéance récurrente, comme la mensualité de votre prêt.

Conseil 2 : exposer soigneusement sa situation professionnelle et personnelle

Vous le savez déjà, mais les profils d’emprunteurs ne sont pas appréhendés de la même manière par les banques, notamment vis-à-vis de leur situation professionnelle. À cette étape, vous devez mettre en avant les forces de votre dossier de demande de prêt d’investissement locatif, et présenter ses faiblesses sous un jour favorable.

La présentation de la situation professionnelle

Si vous êtes en CDI (période d’essai expirée) ou fonctionnaire, alors vous aurez plus de chances d’obtenir votre financement. Pensez à parler de votre ancienneté sur le poste ou de vos perspectives d’évolution. On vous a proposé de monter en grade bientôt, avec une augmentation de salaire à la clé ? Voici un élément à communiquer d’urgence au banquier !

Vous êtes intérimaire, en CDD ou contractuel de la fonction publique ? Non, votre demande de prêt d’investissement locatif ne sera pas systématiquement refusée. Mais vous devrez apporter des éléments prouvant que vous avez eu des revenus réguliers depuis au moins 3 ans, ou qu’il vous est facile de trouver rapidement un emploi.

La présentation de la situation personnelle

Vous êtes marié, pacsé, en union libre et vous envisagez de concrétiser à deux l’investissement immobilier ? La présence d’un co-emprunteur est de nature à rassurer les banques, car le risque de défaillance est dilué entre vous deux.

Si vous avez des enfants, et donc, des demi-parts supplémentaires pour votre impôt sur le revenu, pensez à le mentionner. L’imposition des revenus locatifs sera en effet pondérée d’autant, ce qui diminue le taux d’endettement.

Conseil 3 : préparer un plan de financement pour le dossier de prêt d’investissement locatif

Contrairement à la résidence principale, l’investissement immobilier va générer des recettes locatives. Celles-ci seront partiellement ou totalement affectées au remboursement de l’emprunt.

Pour prouver à la banque que vous ne laissez rien au hasard, il est à présent temps de préparer un plan de financement. Ici, vous allez mettre en corrélation les ressources dont vous disposez (apport, salaires et revenus locatifs à venir) avec les charges qui pèseront sur vous (achat, financement des frais de notaire, frais de garantie, travaux, mensualités du crédit immobilier).

Une fois que vous avez déterminé ces éléments, vous pourrez discuter des modalités du prêt avec votre banquier : montant du prêt, taux d’emprunt et d’assurance, durée d’emprunt… L’objectif est de montrer que votre projet est cohérent et que les charges ne sont pas excessives au regard de vos revenus.

Pensez à prévoir deux scénarios quant à la rentabilité de votre investissement locatif et à son cashflow : l’un optimiste, l’autre, un peu moins. Vous démontrez ainsi le sérieux que vous apportez à votre projet, et que les loyers espérés sont bien en adéquation avec la réalité du marché immobilier.

Conseil 4 : préparer les pièces du dossier de demande de prêt d’investissement locatif

Monter un dossier de prêt immobilier pour investissement locatif suppose de rassembler un certain nombre de pièces justificatives. S’il n’est pas complet, la banque refusera de l’examiner. Vous devrez ainsi produire :

Des documents personnels : copie d’une pièce d’identité, justificatif de domicile, justificatif de votre situation familiale, fiches de paie, relevés de compte, deux derniers avis d’imposition ;
Des documents liés au projet immobilier : compromis de vente signé, devis des travaux…

À savoir : les banques vous demanderont les originaux et les photocopies (les pièces originales vous seront restituées immédiatement). Si vous empruntez à deux, vous devez prévoir les justificatifs pour chaque coemprunteur.

Conseil 5 : mettre les banques en concurrence

Si les critères d’acceptation de votre dossier de demande de prêt d’investissement locatif sont les mêmes pour toutes les banques, celles-ci conservent une marge de manœuvre dans l’appréciation du pourcentage de revenus locatifs (plus ou moins de 70 %), la prise en compte de la réduction d’impôt défiscalisant, le dépassement des 35 % d’endettement, etc.

De la même manière, le taux d’intérêt dépend de nombreux facteurs, dont la politique commerciale de la banque et son mode de fonctionnement (en ligne uniquement ou en agence).

Pour avoir de plus grandes chances de voir votre dossier accepté, mais aussi d’obtenir de meilleures conditions d'emprunt, vous avez bien sûr intérêt à le présenter à plusieurs établissements bancaires. Vous n’avez pas le temps de réaliser ces démarches ? Passez au conseil suivant !

Conseil 6 : se faire accompagner par un courtier

Le courtier en prêt est là pour vous accompagner dans l’obtention du financement. Il vous aidera à monter votre dossier de demande de prêt pour un investissement locatif afin qu’il retienne l’attention des banques.

Grâce à sa fine connaissance du marché, le courtier sait à quelle porte toquer pour défendre votre dossier. Il sait aussi comment mettre en avant ses forces, atténuer ses faiblesses, et comment obtenir le meilleur taux et les meilleures conditions. Par exemple, il peut tenter de négocier pour vous la diminution ou la suppression des pénalités de remboursement anticipé.

En somme, le rôle du courtier est de vous faire gagner du temps et de l’argent, pour que vous puissiez devenir propriétaire bailleur plus sereinement !