Nos conseils pour votre investissement locatif

L’achat immobilier n’a pas pour unique but de se loger, il peut aussi faire l’objet d’un placement financier intéressant. Dans ce cas, la logique devient différente : il n’est plus question de trouver un logement qui plaît à votre famille, mais un logement susceptible de rapporter un max dans des conditions fiscales intéressantes !

Du financement en passant par la fiscalité jusqu’à la gestion locative, nous vous livrons tous nos conseils d’expert pour réaliser un investissement locatif rentable afin de poser les premières pierres de votre empire immobilier !

Pourquoi faire un investissement locatif ?

Lorsque l’on effectue un investissement, la première question à se poser est : pourquoi investir dans ce projet plutôt que dans un autre ?

Simple en apparence, cette question est néanmoins lourde en sous-entendu puisqu’elle vous invite à comparer différents produits de placement accessible aux particuliers :

l’assurance vie ;
les parts de SCPI (société civile de placement immobilier) ;
le PEA ;
les livrets bancaires…

Ces produits d’épargne ont des rendements plus ou moins importants pour des risques plus ou moins élevés (dont la plupart ne nécessitent aucune gestion spécifique).

L’immobilier : un actif stable, tangible et rentable

Généralement, quand vous souhaitez investir dans l’immobilier, deux éléments principaux ressortent :

le bien immobilier est réel (contrairement à une action d’entreprise) ;
l’immobilier prend toujours de la valeur, c’est donc un actif sûr.

Si la première proposition est vraie, la deuxième est plus discutable. L’immobilier n’est pas un actif risqué, mais pas un actif sûr non plus. Du point de vue financier, l’investissement locatif est classifié sur une échelle de risque intermédiaire en ce qu’il s’agit d’un placement à long terme avec des risques de dégradations du bien et d’affaissement du marché en fonction notamment des taux d’intérêt emprunteurs.

L’effet levier immobilier pour démultiplier la rentabilité de votre investissement locatif

L’une des caractéristiques notables de l’immobilier locatif est sa possibilité d’être financé à crédit, par financement bancaire. Outre les effets leviers sur produits dérivés à très haut risque, vous ne trouverez pas d’autres d’actifs financiers pouvant être financés en grande partie par un prêt bancaire.

Cette faculté est une aubaine pour vous enrichir facilement : au lieu de mobiliser votre épargne (que vous n’avez pas forcément), vous pouvez investir l’argent que la banque vous prête et la rembourser avec les loyers que vous percevez (du moins dans le cas d’un investissement locatif autofinancé).
Ainsi, sans avoir à mobiliser de ressources financières personnelles, vous pouvez capitaliser vos investissements locatifs et ainsi faire croître progressivement votre patrimoine (au rythme des remboursements de vos mensualités de crédit).
En tenant compte exclusivement de votre apport personnel (environ 10 % du projet), la rentabilité de votre investissement locatif est alors démultipliée grâce à l’effet levier.
A risque équivalent, il est peu probable de trouver un investissement aussi rentable.

Bon à savoir : Pour viabiliser votre projet locatif, vous pouvez faire appel à un expert en financement immobilier comme Helloprêt ! Nous mettrons les banques en concurrence pour vous permettre d’obtenir le meilleur taux sans que vous ayez à bouger de votre canapé ! Vous pouvez commencer dès maintenant à simuler votre prêt immobilier !

Les autres avantages de l’investissement locatif

L’investissement locatif présente de nombreux avantages :

une fiscalité attractive (si elle est bien anticipée) ;
des rendements stables (entre 3 et 5%/an hors effet levier) ;
un potentiel de plus-value non négligeable.

Toutefois, l’investissement locatif implique une gestion locative proportionnellement chronophage au type de location envisagée (location saisonnière vs location nue) et le nombre de biens détenus. Qu’elle soit assumée par vous ou déléguée à une entreprise avec un mandat de location, la gestion locative présente un coût en argent ou en temps qu’il faudra apprécier au regard des rendements locatifs.

Mais ne mettons pas la charrue avant les bœufs, intéressons-nous d’abord au financement d’un investissement locatif.

Comment financer son investissement locatif ?

Contrairement aux autres produits d’épargne, l’investissement locatif permet d’accéder à des financements. En effet, un banquier ne prêtera pas d’argent pour financer une assurance vie, par contre pour un bien immobilier c’est OK. Ainsi, 3 possibilités de financement courantes s’offrent à vous (donc pas celles consistant à vendre la nue-propriété des actions d’une de vos sociétés offshore) :

le prêt bancaire classique (ou amortissable) ;
le prêt hypothécaire ;
le prêt in fine.

Le prêt bancaire amortissable pour un investissement locatif

Alors le prêt bancaire amortissable, vous devriez connaître : vous empruntez un montant global, à charge du remboursement d’une partie chaque mois en plus des intérêts.

Il s’agit du prêt immobilier le moins coûteux en intérêt (modulo la durée d’emprunt). Toutefois, celui-ci peut vous poser des problématiques de cashflow. Avec l’augmentation des taux d’intérêt, les mensualités de remboursement peuvent peser lourd sur vos revenus locatifs et le plus souvent, les dépasser. Il est donc difficile d’autofinancer votre investissement locatif avec un prêt amortissable sauf à prévoir un apport conséquent et/ou un rendement locatif important.

Pour simuler votre prêt d’investisseur en immobilier, utilisez donc notre (beau) simulateur de prêt !

Astuce : Pour améliorer le cashflow de votre investissement locatif, vous pouvez souscrire un prêt amortissable avec différé de remboursement. Pendant les 2 premières années, vous ne payez que les intérêts. Ce n’est qu’après le différé écoulé que vous commencez à rembourser une partie du capital à chaque mensualité.

Le prêt hypothécaire pour financer un investissement locatif

Dans le cadre d’un investissement locatif, il est possible de souscrire une hypothèque sur le bien acheté permettant d’augmenter votre capacité d’emprunt. On parle alors de prêt hypothécaire.

Ainsi, Le prêt hypothécaire est un prêt bancaire classique à la différence qu’il est assorti d’une hypothèque soit :

sur l’un de vos biens immobiliers ;
sur votre achat locatif, objet de l’emprunt.

Cette hypothèque permet à la banque de disposer d’une garantie supplémentaire la rassurant quant à votre capacité à rembourser le capital emprunté. En effet, en cas d’impayés, la banque pourra faire saisir le bien immobilier hypothéqué et se faire rembourser sur le prix de vente.

Vous l’aurez compris, ce type de garantie n’est pas à prendre à la légère surtout si vous comptez hypothéquer votre résidence principale.

Par contre, elle peut être intéressante si vous disposez déjà de biens en location.

Remarque : Si le prêt hypothécaire est la norme dans les pays anglo-saxons, cette pratique est peu répandue en France. Pour maximiser vos chances d'obtenir un crédit hypothécaire, nous vous recommandons de passer par un courtier immobilier comme Helloprêt !

Le prêt in fine pour favoriser le cashflow de votre investissement locatif

Le prêt in fine est un autre mode de financement que le prêt bancaire classique. Au lieu d’amortir tous les mois une partie du capital, seuls les intérêts d’emprunt seront facturés. A charge pour l’emprunteur de rembourser à l’issue du prêt in fine, la totalité des sommes empruntées.

Ce type de prêt est particulièrement intéressant pour l’investissement locatif dans la mesure où les loyers perçus permettent largement de couvrir les intérêts et donc de dégager un surplus de trésorerie. De plus, même si les intérêts sont plus élevés que ceux d’un prêt amortissable, ils sont déductibles fiscalement de vos revenus locatifs.

Ce surplus pourrait être placé dans des produits d’épargne à bons rendements pendant toute la durée de l’emprunt. À l’issue, deux possibilités s’offrent à vous pour rembourser le prêt in fine :

liquider les loyers épargnés dans l’espoir que l’épargne augmentée des rendements permet de couvrir le remboursement ;
vendre le bien acheté au moyen du prêt in fine (dans l’espoir que le marché de l’immobilier se soit bien porté jusque là).

Ceci étant, vous l’aurez compris, le prêt in fine présente des risques en raison de l’incertitude en découlant. La banque pourra être frileuse à vous prêter de l’argent dans ces conditions à moins que vous justifiiez de garanties supplémentaires (comme un nantissement ou une hypothèque)

Peut-on effectuer un investissement locatif sans apport ?

Contrairement à l’achat d’une résidence principale, l’investissement locatif permet de dégager des revenus supplémentaires. Ces revenus locatifs peuvent alors couvrir une partie des mensualités de remboursement d’un prêt immobilier.

Forcément, dans ces circonstances et en fonction du bien acheté, la banque peut être à même de vous accorder un prêt sans apport pour votre investissement locatif.

Si vous souhaitez en savoir plus, vous pouvez consulter notre article sur l’investissement locatif sans apport.

Quel type de location pour votre investissement locatif ?

Maintenant que nous avons vu les modalités de financement, penchons-nous sur la manière de faire du cash en louant un bien immobilier !

Il existe plusieurs types de locations présentant toutes des avantages et inconvénients, notamment sur le plan fiscal.

La location saisonnière pour la flexibilité

Avec le développement des plateformes de location saisonnière (ou meublé de tourisme si vous préférez), de nombreux particuliers se sont lancés dans la location saisonnière. L’objectif de cette location est de louer son appartement meublé sur une courte période (moins d’une semaine) à une clientèle de passage.

Nécessairement, les prix pratiqués sont bien plus élevés que pour une location nue, donc un potentiel de rentabilité supérieur. Attention toutefois, il y a plusieurs restrictions à la location saisonnière :

seules les résidences principales peuvent être louées (moins de 120 jours) dans les villes de plus de 200 000 habitants et celles visées spécifiquement par des restrictions similaires. Les autres doivent faire l’objet d’un changement de destination en hébergement hôtelier (compliqué et coûteux) ;
pour les autres villes, une déclaration en mairie devra être effectuée pour les résidences principales lorsque le nombre de jours loués dépasse 4 mois/an. Concernant la location de résidences secondaires, une déclaration devra être faite via ce formulaire cerfa ;
le respect du règlement de copropriété dans le cas des appartements.

De plus, la location saisonnière implique une gestion locative plus importante que dans le cadre d’une location nue.

La location meublée pour bénéficier du régime LMNP

La location meublée est le type de location intermédiaire entre la location saisonnière et la location nue. Constituée au moyen d’un logement disposant de meubles, elle peut prendre deux formes :

un bail de location meublée classique. La durée est au minimum d’un an et s’adresse à tout type de public.
un bail mobilité. D’une durée plus courte, le bail mobilité permet de contractualiser sur une période de 1 à 10 mois avec un public particulier (étudiant, salarié en CDD…).

La location meublée est certainement une excellente manière de louer son bien. Elle offre une flexibilité indéniable pour récupérer son logement et de véritables avantages fiscaux avec les statuts LMP et LMNP.

Elle implique néanmoins de mettre des meubles à disposition dont la dégradation constitue un poste de dépense supplémentaire à la location nue.

La location nue pour stabiliser vos revenus et minimiser la vacance locative

La location nue est l’une des formes de location la plus commune. Elle consiste à mettre à disposition un logement dans sa forme la plus dépouillée (sans meubles).

Conclue au moyen d’un bail de 3 ans minimum, la location nue permet de réduire au minimum les frais de gestion locative, d’assurer la meilleure pérennité des revenus locatifs et de bénéficier d’avantages fiscaux (dispositif Pinel).

Investissement locatif : comment calculer les rendements locatifs ?

Maintenant que vous avez une idée de la manière dont vous voulez louer votre bien, il convient de calculer vos rendements locatifs pour apprécier la viabilité de votre investissement.

En effet, si vous rendements ne sont pas assez intéressant, pourquoi s’embêter avec un appartement en location alors qu’un livret d’épargne ou une assurance vie fonds en euros pourrait vous rapporter plus d’argent ?

Pour ce faire, il convient de calculer votre rendement brut via l’estimation des loyers perçus :

(loyer x 12 mois) / prix d’acquisition du bien * 100.

Mais ce calcul est insuffisant puisqu’il ne prend pas en compte tous les frais annexes (charges locatives, frais de gestion, taxe foncière…). Par exemple, si vous faites de la location saisonnière, les frais de gestion sont élevés surtout si vous comptabilisez votre temps passé.

Ainsi, en intégrant les différents frais locatifs, vous obtiendrez les rendements locatifs nets.

Investissement locatif : choisir un régime de location adapté à votre situation fiscale

Les frais de gestion ne sont pas les seuls éléments pouvant impacter la rentabilité de votre investissement locatif. Il y a aussi les impôts ! Eh oui 🙂

Selon le type de location envisagée, vous relèverez de l’un de ces régimes fiscaux :

LMNP (loueur meublé non professionnel) ou LMP (loueur meublé professionnel) pour les locations meublées
le régime foncier pour les locations nues.

Pour chaque type de location, vous aurez respectivement le choix entre :

Si vous optez pour une location meublée, il est vivement recommandé d’opter pour le régime réel puisqu’il vous permettra de déduire de vos revenus locatifs l’amortissement de votre bien immobilier (de sorte que vous ne payerez presque pas d’impôts).

Si vous êtes plutôt location nue, il convient de faire du cas par cas. Le régime micro foncier est intéressant puisqu’il vous fait bénéficier d’un abattement de 30% sur vos revenus locatifs. Mais si vos charges sont supérieures à 30% des loyers, vous avez tout intérêt à opter pour le régime réel.

De plus, la location nue peut vous permettre de bénéficier de réductions d’impôts si vous remplissez les conditions préalables.

Remarque : Si vous souhaitez effectuer un investissement locatif à plusieurs en famille, il est vivement recommandé de vous orienter vers :

Gestion locative : se prémunir contre les risques de loyers impayés

Dernier point et pas des moindres : assurer la pérennité de vos revenus locatifs grâce à une bonne gestion locative. L’un des principaux risques pouvant affecter votre rentabilité locative est le risque de loyers impayés.

Pour vous en prémunir, il est recommandé :

de souscrire une assurance loyer impayée ;
de demander une caution au locataire ;
de demander un dépôt de garantie…

Si malgré ces précautions, vous êtes dans l’impossibilité de récupérer vos loyers impayés, sachez qu’il existe une procédure judiciaire pour ce faire.

Voilà, du financement à la gestion locative, vous êtes normalement bien au point avec cette vue d’ensemble pour votre premier investissement locatif. Et si vous avez besoin d’un partenaire pour votre prêt immobilier, n’hésitez pas à nous passer un coup de fil ou de faire une simulation gratuite d’emprunt immobilier ! 😉