Quels sont les droits et obligations du propriétaire bailleur ?

Vous souhaitez mettre en location votre logement ? En tant que propriétaire bailleur, vous vous demandez certainement quelles sont vos obligations à l’égard de votre locataire.

Pour faire les choses proprement et vous assurer de bons rapports sur la durée avec ce dernier, nous allons passer au crible les obligations fondamentales en la matière !

Qu’est-ce qu’un propriétaire bailleur ?

Le terme de propriétaire bailleur regroupe deux notions distinctes :

la notion de propriétaire ;
la notion de bailleur.

Ces deux termes ne sont pas forcément liés puisqu’il est possible d’être propriétaire sans être bailleur. C’est le cas par exemple lorsque vous êtes propriétaire de votre résidence principale.

À l’inverse il est aussi possible d’être bailleur sans être propriétaire, car vous pouvez déléguer la gestion locative à une tierce personne (une agence immobilière par exemple). Cette dernière sera donc signataire du contrat de bail et, comme nous le verrons, tenue par toutes les obligations afférentes à un tel contrat. Dans ce cas de figure, le propriétaire n’est responsable que de l’état général du logement.

Ainsi, un propriétaire bailleur n’est rien d'autre que la personne cumulant à la fois la qualité de propriétaire et la qualité de bailleur, engagé contractuellement à l’égard du locataire.

Dans ce cas, quelles sont vos obligations à l’égard du locataire ?

Quelles sont les obligations du propriétaire bailleur à l’égard du locataire ?

La quasi-totalité des obligations du propriétaire bailleur en matière de logement d'habitation sont prévues par la loi 6 juillet 1989 relative à l’amélioration des rapports locatifs. Considérées comme d'ordre public (sans possibilité d’y déroger), les dispositions de la loi doivent être rappelées dans le contrat de bail. Ainsi, le propriétaire est donc soumis à plusieurs obligations à l’égard du locataire. Sans prendre en considération les obligations relatives à chaque type de bail (meublé, nu, mobilité…), on est dénombre principalement 3 :

assurer la mise à disposition d’un logement en bon état ;
garantir la jouissance paisible du logement au locataire ;
fournir des quittances de loyer au locataire.

La fourniture d’un logement en bon état

Si vous comptez devenir marchands de sommeil, c’est raté… La fourniture d’un logement en bon état est une obligation essentielle pour le propriétaire bailleur. Cela va de soi, mais ce n’est pas vraisemblablement pas acquis pour tout le monde.

Ainsi, le logement doit être en bon état d’usage et de réparation des équipements mentionnés dans le bail (notamment pour les baux meublés) et répondre aux caractéristiques de la décence.

Qu’est-ce qu’un logement décent ?

Pour être considéré comme décent, le logement doit répondre à un certain nombre de critères alliant surface, sécurité et confort. La notion de décence d’un logement est fixée par le décret du 30 janvier 2020.

Surface du logement	la surface habitable doit être d’au moins 9m2 avec une hauteur de 2,20 m ou un volume habitable supérieur à 20 m3
Santé et sécurité des locataires	le gros oeuvre doit permettre de protéger le locataire contre les intempéries - état satisfaisant des systèmes de retenue des personnes (escalier, garde-corps... ) - présence d’un mécanisme de ventilation - présence de fenêtre permettant un éclairage naturel et l’accès à l’air libre
Equipements et conforts	présence d’un chauffage fonctionnel - alimentation en eau potable - système d'évacuation des eaux usées - présence d’une cuisine installation sanitaire (peut être extérieure au logement si facilement accessible) - installation électrique

Remarque : les départements peuvent imposer des règles supplémentaires pour que le logement puisse être qualifié comme décent.

Le non-respect par le propriétaire de mettre à disposition un logement décent ouvre un recours au locataire. La demande de mise en conformité permet au locataire de saisir la commission départementale ou le tribunal judiciaire pour condamner le bailleur à exécuter des travaux de mise en conformité du logement. De plus, le propriétaire bailleur s’expose au paiement de dommages et intérêts.

Mais, l’idéal est de se mettre d’accord avec le locataire. En effet, le bail peut préciser que les travaux de mise en norme soient à la charge du locataire en contrepartie d’un loyer réduit par exemple. Dès lors, le locataire ne pourra se prévaloir de l’obligation du propriétaire de mettre à disposition un logement décent !

Quels sont les travaux incombant au propriétaire bailleur ?

Source de nombreux conflits, la répartition des charges de travaux et notamment d’entretien entre le propriétaire bailleur et le locataire n’est pas sans poser de souci. En effet, comment savoir ce qui est la charge du propriétaire bailleur ou du locataire ?

En principe, le locataire a la charge du menu entretien du logement. Il s’agit des réparations locatives et l'entretien courant du logement qui regroupe notamment :

le maintien en l'état de propreté des plafonds, murs et cloisons ;
de l’entretien des sols (vitrification du parquet, remplacement de certaines lames de parquet, pose de raccord…) ;
le dégorgement des canalisations, le remplacement des joints et colliers ;
le remplacement de certains éléments du système de chauffage, d’eau chaude, et de robinetterie ;
l’entretien des éléments d’équipement électrique (interrupteurs, prises de courant, ampoules…).

Remarque : dans le cadre d’un bail meublé, le locataire a aussi la charge de l’entretien et de la réparation des éléments mobiliers mis à sa disposition.

En ce qui concerne le reste, dans le cadre de son obligation de mise à disposition d’un logement en bon état d’usage, le propriétaire bailleur portera la charge financière des travaux autres que ceux à la charge du locataire. De plus, certains travaux normalement à la charge du locataire sont à la charge du propriétaire bailleur s’ils sont rendus nécessaires par le vieillissement naturel du logement ou suite à un événement de force majeur tel qu’une tempête.Il s’agit notamment :

des réparations urgentes (panne de chauffe-eau, péril imminent du bâti…)
des travaux nécessaires au maintien en état du logement (réparation des volets et des fenêtres…)

Garantir la jouissance paisible du logement

Cela va de soi, à partir du moment où vous avez loué le logement, vous n’avez plus l’autorisation d’y pénétrer sans l’accord du locataire. En des termes plus techniques, on parle de la garantie d’éviction du propriétaire bailleur.

De plus, le propriétaire bailleur a l’obligation d’assurer l’occupation paisible du logement. Autrement dit, vous êtes tenu de prévenir (avec une isolation phonique appropriée) et de faire cesser les troubles anormaux de voisinage.

En cas de trouble de voisinage porté à votre connaissance, vous devez enjoindre au locataire via une mise en demeure de cesser immédiatement les troubles. En cas de persistance, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire.

À noter que la responsabilité du propriétaire bailleur concernant les troubles causés par son locataire cesse à partir du moment où il a demandé à ce dernier de les faire cesser.

La transmission des quittances de loyer

Le paiement du loyer par le locataire au propriétaire bailleur doit donner lieu à l’établissement d’une quittance de loyer. Comme pour un ticket de caisse ou un reçu, la quittance de loyer atteste que le locataire a bien payé son loyer.

Elle fait état du loyer et des provisions sur charge.

Quels sont les droits du propriétaire bailleur ?

À l’instar du locataire, le propriétaire bailleur dispose de droits dont la majorité découle des obligations du locataire. Le principal droit du propriétaire bailleur est de percevoir les loyers en contrepartie de la mise à disposition de son logement.

En raison notamment de la difficulté d’expulser un locataire pour non-respect de ses obligations, le propriétaire bailleur a le droit d’exiger du locataire le versement d’un dépôt de garantie et un cautionnement d’une tierce personne pour se prémunir contre les loyers impayés.

Le droit de percevoir les loyers

Le contrat de bail n’est pas un contrat à titre gratuit. En le signant, le locataire s’engage à verser chaque mois le montant du loyer et les provisions sur charge stipulées dans le contrat.

En cas de non-respect de cette obligation par le locataire, le propriétaire bailleur peut demander le prononcé de la résiliation du bail au tribunal judiciaire. La résiliation peut aussi être automatique si le contrat de bail fait mention d’une clause résolutoire.

Pour autant, la résiliation du contrat de bail n'entraîne pas le droit pour le propriétaire bailleur d’expulser le locataire si ce dernier refuse de quitter les lieux. En effet, le fait de procéder soit même, à une expulsion d’un locataire expose le propriétaire bailleur à une peine de 3 ans de prison et 30 000 euros d’amende.

Le propriétaire bailleur devra alors respecter la procédure légale en vigueur, c'est-à-dire obtenir une décision de justice prononçant l’expulsion. La procédure d’expulsion dure 6 mois minimum. Durée pendant laquelle, le locataire indélicat paye rarement son loyer ce qui n’est pas sans poser de problème économique pour le propriétaire bailleur, souvent endetté pour avoir réalisé son investissement locatif.

C’est pourquoi il apparaît opportun de demander des garanties complémentaires au locataire avant son entrée dans le logement.Lire aussi : Loyer impayé : que faire ?

Exiger un dépôt de garantie du locataire

Le propriétaire peut exiger du locataire le versement d’un dépôt de garantie pour se prémunir contre les négligences du locataire tant sur l’entretien de logement que sur le paiement des loyers.

Pour autant, la loi encadre le dépôt de garantie de sorte qu’il est impossible de demander plus d’un mois de loyer pour un logement loué nu et 2 mois de loyer pour un logement loué meublé.

Autant dire que c’est loin d’être suffisant pour couvrir les indélicatesses d’un locataire refusant de quitter le logement en cas de résiliation du contrat de bail.

C’est pourquoi le propriétaire bailleur peut aussi demander une caution.

Exiger une caution du locataire ou souscrire une garantie auprès d’un assureur

Comme pour un prêt immobilier, le propriétaire bailleur peut demander au locataire de fournir une caution. La caution est une sûreté personnelle permettant au propriétaire bailleur de se retourner contre cette dernière en cas de non-paiement des dettes locatives par le locataire.

Dans le cadre d’un contrat de bail, le locataire peut fournir plusieurs types de caution :

la caution personne physique (cela peut être un parent ou un ami qui se porte caution du locataire) ;
un garant institutionnel, généralement lorsque le locataire ne dispose pas d’une caution personne physique suffisamment solvable. Il s’agit de la Garantie Visale, où l’Action Logement se porte caution pour le locataire.

Afin de limiter au maximum les conséquences de loyers impayés, le propriétaire bailleur peut souscrire une garantie loyers impayés (GLI). Souscrite auprès d’un assureur en contrepartie d’un pourcentage du loyer perçu, ce dernier s’engage à verser le montant du loyer au propriétaire bailleur en cas de défaut du locataire.