Sarl familiale et la location meublée (LMNP)

Un achat immobilier à plusieurs peut être une excellente manière de réaliser un investissement locatif tout en limitant votre apport personnel. Pour ce faire, vous avez plusieurs possibilités : acheter en indivision ou créer une société (SCI ou SARL). L'indivision peut être une solution envisageable, mais les règles de gouvernance peuvent apparaître trop rigides et présenter des incertitudes à long terme.

La société est certainement la meilleure solution d'autant plus si vous souhaitez investir dans un cadre familial et bénéficier d'un régime fiscal favorable ! Avez vous déjà entendu parler de la location meublée non professionnelle (LMNP) ? Couplés avec la SARL familiale, les revenus de votre location meublée devraient en principe ne pas être soumis à l'impôt !

Mais comment est ce possible ? On vous explique tout ! Mais d'abord quelques bases pour bien comprendre.

La SARL de famille pour acheter un bien immobilier

La SARL est une société commerciale permettant de mettre en commun des ressources dans le but de réaliser notamment des activités de nature commerciale. Le plus souvent utilisée pour créer une entreprise, elle peut aussi servir à mettre en commun des ressources (ou apport personnel) dans le but d'acheter un bien immobilier, d'en tirer des revenus locatifs et des plus-values immobilières. Dès lors qu'elle est constituée avec des membres d'une même famille, elle pourra opter pour le régime de transparence fiscale, élément essentiel pour bénéficier du régime LMNP (location meublée non professionnelle).

Qu'est-ce que la SARL familiale ?

Pour vous résumer simplement les choses, la SARL (société à responsabilité limitée) est constituée au moyen d'apports. Chaque associé apporte une somme d'argent ou des biens. En contrepartie, ils reçoivent des parts sociales leur donnant un droit proportionnel sur les bénéfices et des droits de vote sur certaines décisions (répartition des bénéfices, nomination du gérant, etc.).

La SARL est une personne morale (par opposition aux personnes physiques, comme vous et moi). Elle dispose donc d'un patrimoine qui lui est propre, constitué dans un premier temps des apports des associés puis de tous les revenus qu'elle aura générés, achats effectués (bien immobilier), etc. En d'autres termes, lorsque vous achetez un bien immobilier avec une SARL, vous n'êtes pas propriétaire personnellement du bien. L'immeuble appartient à la SARL.

Par contre, vous disposez d'un droit de propriété sur le capital de la société à proportion de votre apport. Cette part de capital vous permettra de percevoir une rémunération proportionnelle sous la forme de dividendes (ou plutôt quote-part pour la SARL de famille).

Exemple : Vous êtes associé à 33% d'une SARL possédant un bien immobilier qu'elle loue en meublé. Chaque mois, elle perçoit des loyers, mais paye aussi des charges (taxe foncière, achat de mobilier…). À la fin de l'année, un bénéfice (ou déficit) sera dégagé. Si les autres associés décident de le reverser sous la forme de dividendes, vous toucherez 33% de ce bénéfice.

La SARL familiale est identique à une SARL à une différence près : les associés sont membres d'une même famille.

Sont considérés comme de la même famille au sens de la SARL familiale :

• les enfants/parents (parenté en ligne direct) ;
• les frères et soeurs ;
• les conjoints et partenaires de pacs.

À partir du moment où les associés entretiennent ce type de lien, la SARL sera réputée familiale et pourra faire opter pour le régime de la transparence fiscale de manière illimitée dans le temps.

La transparence fiscale de la SARL familiale

Dans sa forme classique, une SARL est assujettie à l'impôt sur les sociétés : elle paye des impôts sur les bénéfices bruts qu'elle réalise puis, elle verse le reste aux associés (le bénéfice net) sous la forme de dividendes (elle peut aussi décider de le conserver). Les associés vont ensuite payer l'impôt sur le revenu sur les dividendes perçus dans la catégorie “revenus de capitaux mobiliers” (après un abattement de 40% ou application de la flat-tax).

Il y a donc un double niveau d'imposition d'autant qu'il est impossible de bénéficier des avantages fiscaux consentis aux personnes physiques (telle que le régime LMNP comme nous le verrons).

Avec la SARL familiale, les associés peuvent opter pour le régime de la transparence fiscale de manière illimitée (au lieu de 5 ans pour les SARL classiques). Ce régime permet d'imposer les bénéfices de la SARL à l'impôt sur le revenu directement entre les mains des associés et de conserver les avantages attachés à la nature des revenus générés (et donc bénéficier du régime LMNP). Il n'y a donc pas d'IS à payer (impôt sur les sociétés). Allez, un ptit exemple pour comprendre.

Exemple : Vous possédez de 33% de la SARL familiale qui a réalisé 20 000 euros de bénéfices.

Avec la transparence fiscale, vous êtes imposés personnellement à hauteur de 33% des 20 000 euros dans la catégorie correspondante. S'il s'agit de bénéfices issus d'une location meublée, vous serez imposé dans la catégorie BIC au lieu des revenus de capitaux mobiliers dans le cas d'une SARL soumise à l'IS.

Grâce à la transparence fiscale, vous pouvez bénéficier du régime LMNP pour les activités réalisées par la SARL familiale.

Comprendre le régime fiscal LMNP

Maintenant que nous avons vu qu'il était possible de bénéficier du régime LMNP en tant qu'associé d'une SARL familiale, il serait fort utile que vous sachiez à quoi cela correspond !

Le régime du loueur meublé non professionnel est applicable à tous les revenus issus d'une location meublée à condition que la quote-part (dividendes) de l'associé de SARL n’excède pas 23 000 euros ou les revenus du travail (traitements et salaires) du foyer fiscal. Dans le cas contraire, vous serez sous le régime LMP (loueur meublé professionnel) qui présente aussi ses avantages, mais qui n'est pas le sujet de notre article. 😉

En LMNP, deux options s'offrent à vous :

• le régime micro-BIC où un abattement forfaitaire de 50% s'applique sur les revenus locatifs. Il est par contre impossible de déduire les charges.
• le régime réel (celui qui nous intéresse) permet de déduire les charges du résultat fiscal dont l'amortissement comptable du bien immobilier (on parle alors d'amortissement LMNP).

Comme nous allons le voir, le fait de pouvoir amortir le bien immobilier permet de générer “artificiellement” des charges dépassant largement les revenus de la SARL familiale. Et qui dit déficit, dit pas d'impôt à payer !

Les avantages de la SARL familiale avec régime LMNP

Contrairement à la SCI familiale, la SARL familiale permet aux associés de bénéficier du régime LMNP présentant de nombreux avantages. Outre la défiscalisation des revenus grâce à l'amortissement LMNP, la SARL de famille propose un régime des plus-values immobilières très intéressant.

Le principe de l'amortissement LMNP

L'amortissement LMNP consiste à déduire chaque mois des loyers perçus une partie du prix d'achat de l'immeuble. Mais qu'est-ce qu'un amortissement ?

L'amortissement est un principe en comptabilité qui permet de tenir compte du coût d'acquisition d'un bien, de sa dépréciation et de sa durée d'utilisation.

En effet, imaginons que vous achetiez un croissant. Lorsque vous le consommez, il disparaît. Il s'agit donc d'une charge classique. Par contre, si vous achetez un four à boulangerie, le fait de vous en servir permettra de produire des croissants, mais son utilisation n'entraînera pas sa destruction. Pourtant le four à un coût (bien supérieur à celui d'un croissant), mais vu qu'il va servir durablement dans le temps et s'abîmer, il apparaît plus juste comptablement de répartir son coût sur sa durée d'utilisation.

C'est exactement pareil avec un bien immobilier : il va servir durablement l'activité de la SARL familiale grâce à sa location en meublé.

Avec l'amortissement LMNP, il donc possible de déduire chaque année des revenus locatifs une partie du prix d'achat du bien immobilier.

Le résultat sera alors déficitaire, mais les flux de trésorerie seront positifs puisque l’amortissement n'est pas un décaissement (le bien immobilier a été payé au comptant le jour de la vente).

Exemple : Maintenant, imaginons un bien immobilier acquis par la SARL pour 400 000 euros proposant un rendement locatif de 14 000 euros par mois. On considère que l'immeuble est amorti de manière linéaire (chaque année le même montant) sur une période de 35 ans (en principe le calcul est bien plus compliqué, il est donc nécessaire de se rapprocher d'un comptable pour ce faire).

La SARL pourra déduire de ses revenus imposables 11 428 euros auxquels on pourra ajouter 3 500 euros de charges environ (copropriété, taxe foncière, intérêts d'emprunt…).

*Il est fiscalement interdit de générer un déficit à partir de l'amortissement du bien immobilier (Source : Bofip)

On constate donc un résultat fiscal de 0 euro. Par contre, au niveau de la trésorerie, on observe la situation suivante :

Bien que non distribuable aux associés (seuls les bénéfices peuvent être distribués), cet excédent de trésorerie pourra par exemple servir à financer l'achat d'un bien immobilier au moyen d'un crédit immobilier. Ce mécanisme permettra de faire croître le patrimoine immobilier de la SARL familiale et ainsi d'augmenter ses revenus locatifs et le montant des amortissements admis en déduction.

Le régime des plus-values des biens immobiliers vendus en SARL familiale

Grâce à la transparence fiscale de la SARL, la revente d'un bien immobilier appartenant à cette dernière va permettre aux associés de bénéficier du régime fiscal des plus-values LMNP.

En effet, le calcul de la plus-value LMNP ne prend pas en compte les amortissements ! En d'autres termes, vous avez bénéficié des avantages de l'amortissement pour les revenus du bien immobilier sans subir les inconvénients sur le plan de la plus-value.

Ainsi, en LMNP, la plus-value se calcule classiquement en faisant la différence entre le prix d'achat augmenté des frais d'acquisitions et le prix de revente.

Les inconvénients de la SARL en LMNP

Bon, la SARL familiale n'a pas que des avantages, elles présentent aussi quelques inconvénients du fait de la structure et de la difficulté de verser des revenus réguliers à ses associés.

Les obligations déclaratives fiscales et comptables de la SARL

Comme toutes les sociétés, l'option pour le régime réel LMNP implique le respect d'obligations comptables et fiscales.

En effet, il est obligatoire de tenir une comptabilité d'engagement nécessitant pour le commun des mortels de faire appel à un expert comptable.

De même, il y a un certain nombre d'obligations déclaratives (liasse fiscale, dépôt des comptes…) et légales (assemblées générales ordinaires et extraordinaires).

Bref, ces obligations peuvent générer des coûts entravant la rentabilité des opérations immobilières envisagées.

La distribution des revenus locatifs entre associés

Nous l'avions un peu abordé : l'absence de bénéfice empêche la distribution de revenus aux associés. Il est donc déconseillé d'effectuer un emprunt personnel pour la création d'une SARL familiale à des fins de LMNP.

L'essentiel des rémunérations sera tiré de la revente des immeubles par le mécanisme de plus-value faisant de la constitution d'une SARL familiale LMNP un placement immobilier à long terme. Son objectif peut donc être d'investir successivement en recourant à l'emprunt immobilier pour utiliser les excédents de trésorerie.

Ceci étant, ce type de montage, à condition d'être bien maîtrisé et bien conseillé, propose des conditions fiscales très avantageuses, idéales pour réaliser des investissements immobiliers en famille !