SAS immobilier, le choix gagnant pour investir dans l'immobilier ?

Lorsque l’on vous dit société pour investir dans l’immobilier, vous répondez SCI ! Pourtant, la SCI (société civile immobilière) est loin d’être la seule société pour investir dans l’immobilier. Vous pouvez créer par exemple :

• une SARL immobilière ;
• une SAS immobilière.

Alors certes, la SCI répond à la plupart des problématiques fiscales grâce à la possibilité de choisir entre impôt sur les sociétés et impôt sur le revenu (transparence fiscale). Pourtant, la SAS immobilière offre d’autres perspectives pour investir dans l’immobilier en raison de sa gouvernance, de la responsabilité et du régime fiscal.

Alors, faut-il créer une SAS immobilière ? Pour quel type d’investissements immobiliers et pour quels investisseurs ?

Qu’est ce qu’une SAS immobilière ?

La SAS (société par actions simplifiées) immobilière est une société commerciale spécialisée dans la détention et l'exploitation d’actifs immobiliers. Constituée par deux personnes minimum, elle peut néanmoins être constituée par un seul actionnaire. On parlera alors de SASU (société par actions simplifiées unipersonnelle).

Le rôle principal de la SAS immobilière est d’acheter un ou plusieurs biens immobiliers et d’en tirer des revenus soit via de l’achat revente immobilier (plus value) soit en les louant (nu ou meublé) . Autrement dit, quand vous créez une SAS immobilière, vous n’achetez pas directement votre bien locatif, mais vous le faites acheter directement par la SAS. Vous n’êtes donc pas propriétaire du bien.

Par contre, vous êtes “propriétaire” de tout ou partie du capital de la SAS immobilière en tant qu’actionnaire, il s’agit d’une détention indirecte (pour ceux qui aiment le jargon).

Quelles sont les principales caractéristiques de la SAS immobilière ?

Pour réaliser un investissement immobilier avec une SAS immobilière, il convient de se pencher sur quelques caractéristiques propres à ce type de société. Ça vous donnera une idée de ce qu'il est possible de faire !

La flexibilité des statuts de la SAS immobilière

Vous le savez certainement, une société est avant tout un contrat signé par les fondateurs appelés communément “statuts”. Ces derniers fixent les règles de fonctionnement de la société : comment nommer un dirigeant ? Comment décider s’il convient de verser des dividendes ? Quelle activité va effectuer la société ?

Souvent ces règles statutaires sont imposées par la loi, c’est le cas par exemple des SCI et des SARL immobilières.

Avec une SAS, vous pouvez adapter les règles statutaires à votre convenance pour vous assurer que la société fonctionne comme bon vous semble. Par exemple, si vous êtes 10 amis dans la SAS et que vous souhaitez décider collégialement des prochains investissements immobiliers, vous pouvez inscrire dans les statuts que les acquisitions immobilières se feront après acceptation à la majorité de l’assemblée générale extraordinaire.

Vous pouvez aussi créer un organe de contrôle pour faire en sorte que les dépenses, au-delà d’un certain montant, soient validées par tout ou partie des autres actionnaires.

Pour la rédaction des statuts de la SAS immobilière, nous vous recommandons de vous rapprocher d’un expert en la matière (notaire, avocat ou une legaltech). En effet, la liberté statutaire de la SAS peut se transformer en piège pour les actionnaires, qui lors de la constitution, n'avaient pas prévu certaines situations sources de blocage. Or, quand on parle de gros sous, mieux vaut baser votre projet immobilier sur des fondations stables. Un professionnel du droit pourra vous conseiller et rédiger les statuts en tenant compte de vos exigences et problématiques.

La responsabilité limitée des actionnaires, un frein au financement immobilier ?

L’autre point notable de la SAS immobilière tient à la responsabilité limitée des actionnaires c’est à dire que le patrimoine personnel de ces derniers ne peut être engagé par les créanciers de la SAS.

Classiquement, lorsque vous faites un investissement immobilier, vous allez effectuer un apport et financer le reste avec un emprunt immobilier. Idem dans le cadre d’une société : vous allez faire emprunter votre société immobilière pour compléter l’apport en capital afin de réaliser votre investissement immobilier. C’est donc la SAS immobilière qui est emprunteuse et non les actionnaires.

Or, du fait de la responsabilité limitée de ces derniers, si la SAS fait défaut dans le remboursement de l’emprunt, la banque ne pourra pas récupérer ses dettes auprès des actionnaires (contrairement à une SCI). Vous voyez le problème ?

La banque peut donc demander des garanties supplémentaires ou un apport plus conséquent pour se couvrir contre les risques de défauts de paiement de la SAS immobilière. Elle pourra par exemple demander aux actionnaires de se porter caution personnelle du prêt immobilier.

Autant dire qu’il ne faut pas vous orienter sur la SAS immobilière si vous cherchez à limiter votre responsabilité à l’égard de vos créanciers.

Quelles différences entre la SCI et la SAS immobilière ?

Au-delà de ces distinctions notoires, la SAS immobilière est différente de la SCI sur plusieurs points.

	SCI (société civile immobilière)	SAS immobilière
Nombre d’associés/actionnaires requis	2	1 (on parlera alors de SASU)
Capital social minimum	Aucun minimum requis	Aucun minimum requis
Nature de l’activité	Activité civile	Activité commerciale
Responsabilité des associés	illimitée	limitée
Obligations de gestion	Obligation de tenir une comptabilité de caisse (entrées sorties) et de conserver factures et justificatifs	Obligation de tenir une comptabilité commerciale, Obligation de dépôt des comptes
Fiscalité	IR par défaut et IS sur option	IS par défaut et IR sur option pendant maximum 5 ans

En effet, contrairement à la SCI, la SAS immobilière implique de réaliser une comptabilité d’engagement et d’effectuer toutes les déclarations fiscales afférentes à ce type de structure. Sauf si vous avez un diplôme de comptabilité, vous devrez faire appel à un expert comptable.

De facto, le coût de fonctionnement d’une SAS immobilière est plus important qu’avec une SCI. Nous pouvons donc d’emblée vous dire que la SAS immobilière n’est pas adaptée pour acheter et louer un studio à Nancy, mais plus pour réaliser des investissements immobiliers conséquents en club deal immobilier par exemple.

Le régime fiscal de la SAS immobilière est-il intéressant pour investir dans l’immobilier ?

Une SAS immobilière est par défaut soumise au régime de l’impôt sur les sociétés c'est-à-dire que la société est imposable sur son résultat fiscal.

Autrement dit, les revenus locatifs et plus values sont imposables au niveau de la société. Une fois l’impôt sur les sociétés payées (résultat net), les actionnaires de la SAS immobilière pourront décider de verser le reliquat sous la forme de dividendes, eux aussi imposables au titre de l’impôt sur le revenu. Il y a donc un double niveau d’imposition.

Forcément la double niveau d’imposition impacte la rentabilité nette d’un bien immobilier puisque :

• la société va payer l’impôt sur les bénéfices (15 % pour la tranche comprise entre 0 et 38 120 euros et 28 % pour la partie supérieure)
• l’actionnaire va payer la flat tax (30%) sur le montant des dividendes perçus.

Ce double niveau d’imposition porte la facture fiscale à 40 % environ pour les bénéfices réalisés à partir de vos biens immobiliers.

Ce taux est à mettre en lumière avec le régime de transparence fiscale de la SCI où les bénéfices dégagés par cette dernière sont seulement imposables entre les mains des associés (pas de double imposition) avec la possibilité de bénéficier des régimes fiscaux spéciaux (Pinel, Malraux, etc.).

Autant dire que si vous souhaitez exploiter un seul bien immobilier avec une SAS immobilière à l’IS, cela pourra être fiscalement avantageux si vous êtes imposables sur la dernière tranche de l’impôt (revenu fiscal supérieur à 73 370 euros).

Cependant, il ne faut pas négliger différents points :

• vous pouvez amortir le bâti de votre immobilier de sorte que vous réduisez l’assiette de l’IS
• tant que vous ne versez pas de dividendes, vous payez seulement des impôts au niveau de la SAS immobilière (si tenté qu’il y ait un bénéfice malgré l’amortissement de l’immeuble)
• vous pouvez réinvestir les bénéfices dans d’autres biens immobiliers et des travaux, réduisant d’autant le résultat imposable
• vous pouvez transmettre votre société à vos enfants dans des conditions fiscales avantageuses via un démembrement de propriété par exemple

Autrement dit, la SAS immobilière peut être particulièrement intéressante si vous souhaitez créer une entreprise spécialisée dans l’immobilier, que vous comptez faire croître en acquérant différents biens immobiliers par période successive.

Dans les autres cas, il sera préférable de vous orienter vers une SCI pour bénéficier du régime de la transparence fiscale ou une SCI à l’IS pour faire de la location meublée.

En tout état de cause, le coût de fonctionnement et la fiscalité font de la SAS immobilière une société réservée aux investisseurs immobiliers expérimentés.