SCI à l'IR : quels avantages ?

En matière de SCI, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux : le régime de la transparence fiscale (aussi appelé SCI à l’IR) ou le régime de l’impôt sur les sociétés (SCI à l’IS). Du choix de l’un de ces régimes va découler un ensemble de conséquences fiscales qu’il faudra bien mesurer en amont pour faire un choix éclairé lors de la création de votre SCI. Dès lors, nous allons faire un focus sur la SCI à l’IR. Quels sont les avantages de la SCI à l’IR pour réaliser votre investissement locatif ?

Mais avant cela, quelques définitions !

Qu’est-ce qu’une SCI à l’IR ?

Le terme SCI à l’IR est un abus de langage qui consiste à considérer que les associés de la SCI sont forcément des personnes physiques imposables personnellement au titre de l’impôt sur le revenu ; ce qui n’est en réalité pas toujours le cas. En réalité, le terme juridique adéquat pour qualifier une telle société est la SCI sous le régime de la transparence fiscale ou sous le régime des sociétés de personne. Bref, inutile de trop rentrer dans les détails, vous comprendrez mieux quand nous vous expliquerons le fonctionnement de ce type de régime.

Avant cela, faisons un bref rappel sur ce qu’est une SCI.

Le concept général de la SCI

La SCI (société civile immobilière) est une société civile constituée par plusieurs personnes (minimum deux) dans le but de gérer, administrer et exploiter un ou plusieurs biens immobiliers.

Contrairement à l’indivision (plusieurs propriétaires d’un même bien), la SCI est dotée de la personnalité morale c’est-à-dire qu’elle dispose d’un patrimoine propre distinct de ses associés. Autrement dit, lorsque vous achetez un bien immobilier avec une SCI, ce sera cette dernière qui en sera propriétaire (et non vous).

En conséquence, la mise en location du bien immobilier par l'intermédiaire d'une SCI implique la perception des loyers par cette dernière. Idem pour la revente du bien immobilier. C’est là que la case fiscalité intervient et que le concept de SCI à l’IR prend tout son sens.

Lire aussi : Comment fonctionne une SCI ?

Le régime de la transparence fiscale d’une SCI à l’IR

En effet, une SCI à l’IR est une société transparente fiscalement c’est-à-dire que l’impôt n’est pas payé par la SCI, mais par chaque associé qui la compose. En réalité, c’est comme si la SCI à l’IR n’était pas imposable, seuls les associés le sont selon leur propre régime fiscal.

A priori, tous les associés-personne physique sont imposables au titre de l’impôt sur le revenu.

Dès lors, avec la SCI à l’IR, les associés verront donc une partie du résultat imposable de la SCI intégrer dans leur propre revenu imposable dans la catégorie correspondante. Par exemple :

les loyers perçus par la SCI à l’IR issus d’une location nue sont imposables entre les mains des associés dans la catégorie revenu foncier
la plus-value issue de la revente du bien immobilier est imposable selon le régime des plus-values immobilières des particuliers

Une SCI à l’IR implique donc de ventiler les différentes sources de revenus pour les intégrer dans les cases correspondantes.

Ainsi, être associé d’une SCI l’IR revient fiscalement à posséder le bien immobilier en nom propre. La seule différence réside dans le partage de la quote-part des bénéfices imposables de la SCI entre les différents associés selon leur prépondérance respective dans le capital social. Par exemple, si un associé possède 30 % du capital et un autre 70 %, le premier sera imposable sur 30 % du bénéfice de la SCI tandis que le second sur 70 %. A noter que même si la SCI à l’IR ne distribue pas les bénéfices aux associés sous la forme d’une quote-part (l’équivalent des dividendes), les associés seront tout de même imposés sur les bénéfices.

Pourquoi créer une SCI à l’IR ?

Maintenant que vous comprenez le fonctionnement d’une SCI à l’IR, il convient de faire le tour des avantages et voir si ce régime est en accord avec votre projet immobilier.

Investir dans l’immobilier à plusieurs sous le même régime fiscal qu’en nom propre

Nous l’avons vu, la SCI à l’IR permet d’investir à plusieurs comme si investissiez seul sur le plan fiscal. Cette caractéristique est particulièrement intéressante pour les personnes qui ne sont pas fortement imposables au titre de l’impôt sur le revenu (c'est-à-dire qui ne sont pas dans les tranches hautes de l’impôt) : les revenus dégagés par la SCI seront alors faiblement imposables.

De plus, il est possible que vous ayez d’autres investissements immobiliers qui peuvent générer des déficits fonciers imputables sur les revenus fonciers générés par la SCI à l’IR. C’est le cas par exemple si vous avez investi dans une SCPI de déficit foncier ou avez réalisé récemment d’importants travaux d’entretien ou d’amélioration dans l’un de vos investissements locatifs.

Éviter la double imposition des SCI à l’IS

Puisqu’il est question d’un choix entre SCI à l’IR et SCI à l’IS, il est impératif d’étudier selon votre cas personnel l’avantage comparatif de la SCI à l’IR par rapport à l’impôt sur les sociétés (l’autre régime possible).

L’une des caractéristiques de la SCI à l’IS est le principe de double imposition :

les bénéfices de cette dernière sont imposables une première fois au niveau de la société au titre de l’impôt sur les sociétés au taux de 15 % pour la part des bénéfices inférieurs à 38 200 euros (ce qui devrait être votre cas), puis 26,5 % ;
les bénéfices après impôt peuvent alors être distribués aux associés sous la forme de dividendes. Ces derniers sont imposables à leur tour entre les mains des associés au régime de la flat tax de 30 % (dont 17,2 % de prélèvements sociaux).

Autrement dit, ce régime de double imposition implique que les bénéfices de la SCI soient imposables approximativement au taux global minimum de 26 % (hors prélèvements sociaux). Mais, contrairement à la SCI à l’IR, il s’agit d’un taux forfaitaire qui n’est pas susceptible de varier à la hausse si le bénéfice imposable de la SCI est inférieur à 38 200 euros.

Autrement dit, si votre revenu imposable personnel après application du quotient familial est inférieur à 25 711 euros, la SCI à l’IR est plus intéressante pour l’imposition de vos revenus fonciers.

Dans les autres cas, il convient tout de même de mettre en balance les autres avantages de la SCI à l’IR pour faire un choix éclairé.

Répercuter fiscalement les déficits fonciers sur les associés

Puisque la SCI à l’IR est transparente, il est possible de générer et de répercuter fiscalement les déficits fonciers sur les associés dans les mêmes conditions qu’un investissement locatif en nom propre (chose impossible avec une SCI à l’IS).

Dès lors, si vous envisagez un investissement comprenant une part de travaux importants, chaque associé pourra imputer sur son revenu jusqu’à 10 700 euros du montant des travaux déductibles la première année. La partie supérieure non déduite pourra s’imputer sur vos autres revenus fonciers pendant les 10 prochaines années.

L’impact des déficits fonciers ne doit donc pas être négligé dans votre choix entre SCI à l’IR ou SCI à l’IS.

Conserver le régime fiscal des plus-values immobilières et son abattement pour durée de détention

Par ailleurs, en investissant dans l’immobilier via une SCI à l’IR, vous bénéficiez du régime des plus-values immobilières des particuliers tant pour la vente du bien immobilier que pour la cession des parts de la SCI.

Ce régime est particulièrement intéressant dès lors que vous envisagez une détention longue durée.

Calculée en faisant la différence entre le prix d’achat (augmenté de certains frais) et le prix de vente (diminuées de certains frais), la plus-value immobilière se voit appliquer un abattement à partir de la 6e année augmentant chaque année. À partir de la 30e année, vous bénéficiez d’une exonération totale d’impôt et de prélèvements sociaux sur la plus-value immobilière.

Grâce à ce régime, la SCI à l’IR peut trouver un avantage notable pour les investissements immobiliers à vocation patrimoniale.

Bénéficier des dispositifs de réduction d’impôt applicable aux particuliers

Enfin, la SCI à l’IR permet de faire des investissements locatifs tout en bénéficiant de la plupart des niches fiscales immobilières telles que Pinel, Pinel ancien, Denormandie ou Malraux.

Ces différents dispositifs permettent aux associés de la SCI à l’IR de bénéficier d’une réduction d’impôt proportionnelle à leur prépondérance dans le capital. Cela est bien entendu impossible avec une SCI à l’IS.

Quels sont les inconvénients de la SCI à l’IR ?

Toutefois, la SCI à l’IR ne présente pas que des avantages. Indépendamment du fait que selon votre situation personnelle la SCI à l’IS peut être plus intéressante fiscalement, la SCI à l’IR souffre de deux impossibilités majeures :

la location meublée ;
l’amortissement du bien immobilier.

Est-il possible de faire de la location meublée avec une SCI à l’IR ?

Malheureusement, si vous comptiez créer une SCI à l’IR pour faire de la location meublée, autant vous le dire tout de suite : vous faites fausse route.

En effet, il aurait pu être particulièrement intéressant de bénéficier du régime LMNP grâce à la SCI à l’IR. Mais, le fait de pratiquer ce type d’activité commerciale fait automatiquement basculer votre SCI sous le régime de l’IS. Il existe néanmoins une tolérance si les recettes de la location meublée représentent moins de 10 % des recettes locatives totales.

Si vous souhaitez investir à plusieurs et faire du LMNP, vous pouvez néanmoins vous orienter vers la SARL de famille ou envisager le régime juridique de l’indivision.

L’impossibilité d’amortir le bien immobilier en SCI à l’IR

Enfin, le dernier point noir de la SCI à l’IR réside dans l’impossibilité d’amortir le bien immobilier, c’est-à-dire de prendre fiscalement en compte le fait que le bien s’use année après année.

Considéré comme une charge déductible dans les sociétés à l’IS, l’amortissement ne permet pas de réduire le bénéfice imposable dans les SCI à l’IR.

Pour ainsi dire, choisir la SCI à l’IR implique inévitablement de la comparer avec les caractéristiques de la SCI à l’IS. La meilleure solution reste de faire des simulations au cas par cas pour voir l’impact fiscal d’un tel choix sur les associés à condition bien sûr de faire des projections réalistes.

Vous faire accompagner sur ce point par un professionnel ne serait pas du luxe !