Créer une SCI pour réaliser un investissement locatif

Dès lors que vous souhaitez effectuer un investissement locatif à plusieurs, la SCI s’avère être un véhicule d’investissement locatif particulièrement intéressant. En effet, comme nous le verrons, elle permet d’organiser la gestion du bien immobilier et notamment d’éviter les contraintes relatives à l’indivision.

Que ce soit pour investir avec vos parents ou vos amis, faut-il créer une SCI pour réaliser un investissement locatif ? Quels sont les avantages fiscaux et organisationnels de la SCI pour votre investissement locatif ?

Qu’est-ce que la SCI ?

La SCI est une société civile immobilière ayant pour objet la détention d’un bien immobilier. Au lieu de détenir un bien immobilier en nom propre, les acheteurs décident de créer une société pour mettre en commun leur ressource et lui faire acheter le bien immobilier.

Dans ces circonstances, c’est la SCI qui est propriétaire de l’immeuble locatif et non les associés.

En contrepartie, les associés se voient attribuer des parts sociales de la SCI en fonction de leurs apports respectifs. En effet, chaque associé va effectuer un apport en numéraire à la SCI (somme d’argent) pour constituer son capital social et, accessoirement, l’apport personnel de la SCI pour effectuer un emprunt immobilier. Si vous apportez 50% du capital social de la SCI, vous obtiendrez 50% des parts sociales. C’est aussi simple que cela !

Les parts sociales confèrent deux droits notables aux associés de la SCI :

• un droit sur les bénéfices par l’intermédiaire de la distribution de la quote-part des bénéfices. Pour une SCI consacrée à de l’investissement locatif, ces bénéfices sont principalement constitués par des revenus fonciers tirés de la location du bien immobilier ;
• le droit de participer aux décisions collectives concernant la SCI (sous la forme d’une assemblée générale ordinaire ou extraordinaire) telles que la souscription d’un nouveau prêt immobilier, la nomination du gérant, l’approbation annuelle des comptes…

Quels sont les avantages de la SCI pour un investissement locatif ?

L’avantage principal de la SCI pour réaliser un investissement locatif se situe principalement au niveau de sa gestion. Pour mesurer pleinement cet avantage, il convient de faire l’étude comparative avec le régime alternatif pour un achat immobilier à plusieurs : l’indivision.

SCI ou indivision pour gérer vos investissements locatifs ?

L’indivision est dans la plupart des cas un régime par défaut résultant d’une succession ou d’une séparation. Mais, il est aussi possible d’acheter un bien immobilier en indivision, notamment à des fins d’investissement locatif.

Ceci étant, l’indivision pose des problèmes en matière de gouvernance pour un investissement locatif :

• à défaut de convention d’indivision stipulant le contraire, chaque indivisaire peut quitter l’indivision à tout moment. Les autres indivisaires devront racheter sa part ou mettre le bien locatif en vente ;
• les prises de décision entre indivisaires sont parfois compliquées puisqu’il n’y a pas de gérant désigné pour la gestion courante de l’investissement locatif : la plupart des actes doivent faire l’objet d’un accord unanime ou à la majorité des indivisaires. En effet, les actes d’administration c’est-à-dire les actes consistant notamment à conclure des baux d’habitation nécessitent l’accord des ⅔ des indivisaires. Autant dire que cette disposition n’est pas du tout pratique pour l’achat d’un bien immobilier à des fins d’investissement locatif !
• En cas de succession, les parts indivises du bien immobilier se transmettent aux héritiers qui deviennent eux-mêmes indivisaires. Vous voyez le problème ? L’indivision qui réunissait au départ 3 personnes peut vite se transformer en 10 personnes… Autant dire que cette situation n’est pas viable à long terme.

La SCI pour un investissement locatif répond à ces problématiques de gestion.

Les parts de SCI sont cessibles comme des actions, mais la volonté d’un associé de céder ses parts n’oblige pas les autres à les racheter. De même, l’immeuble locatif n’a pas à être vendu.

Les parts sociales sont donc préférables aux parts d’indivision puisqu’elles permettent d’éviter la revente prématurée du bien immobilier.

Concernant les prises de décisions, les règles de gouvernance de la SCI sont consignées dans les statuts. Il s’agit d’un contrat signé entre tous les associés prévoyant notamment les règles relatives à la gouvernance de la SCI :

• la nomination et les pouvoirs du gérant ;
• les modalités de consultation des associés et les matières pour lesquelles ils doivent être consultés.

Ainsi, la plupart des décisions dans le cadre d’une SCI peuvent être prises par le gérant sans nécessiter l’accord des associés, notamment celles relatives à la mise en location du bien immobilier et à la conclusion d’un bail d’habitation.

Autrement dit, la SCI permet de fluidifier la gestion locative du bien immobilier et indirectement, maximiser la rentabilité de l’investissement locatif.

Sur le plan de la succession, les héritiers des associés vont hériter des parts sociales de la SCI (au lieu d’hériter des parts d’indivision). Ils se retrouvent donc de facto associés de la SCI avec pour obligation de respecter les règles statutaires à défaut d’entamer la procédure statutaire (assemblée générale extraordinaire) pour les modifier.

Cette situation est beaucoup plus stable puisque ces derniers ne pourront pas forcer la vente du bien immobilier s’ils veulent liquider leur part.

La SCI permet donc de préserver durablement le patrimoine immobilier en évitant les reventes prématurées !

L’effet levier de la SCI pour effectuer un investissement locatif

Lorsque vous acheter un bien immobilier via une SCI deux s’options de financement s’offrent à vous :

• effectuer un emprunt personnel pour financer le capital social de la SCI ;
• souscrire un emprunt immobilier directement via la SCI.

La première solution vous permet d’augmenter votre apport en numéraire et donc votre prépondérance dans le capital de la SCI. Forcément, si vous investissez plus, vous toucherez une quote-part des loyers supérieure à celle de vos associés. Cette méthode est à privilégier si vous souhaitez investir avec des associés n’ayant pas la même capacité d’emprunt que vous. Chaque associé emprunte alors de son côté, puis vous mettez en commun vos apports dans la SCI pour réaliser votre investissement locatif.

Dans le cas contraire, ou si vous avez des considérations autres que purement pécuniaires (courant pour les SCI familiales par exemple), vous pouvez envisager une mutualisation de la dette en faisant emprunter la SCI. Selon le patrimoine personnel respectif des associés et leurs revenus, vous pourrez emprunter une belle somme d’argent. Toutefois, il faut garder en tête plusieurs notions :

• l’endettement d’une SCI nécessite une décision unanime des associés ;
• tous les associés sont indéfiniment responsables des dettes contractées par la SCI. Cette règle signifie qu’en cas de défaut de remboursement de la SCI, la banque dispose d’un recours contre chaque associé sur la totalité de la dette. Autrement dit, vous pourriez être tenu au remboursement de la totalité de la dette.

Cette dernière règle est à double tranchant. Certes, le défaut de paiement de la SCI peut vous inquiéter personnellement, mais d’un autre côté, la banque dispose d’autant de garanties qu’il y a d’associés. Contrairement à un emprunt immobilier classique contracté par un seul emprunteur, la présence de plusieurs co-emprunteurs sécurise la banque en augmentant son nombre de recours en cas d’impayés. Cette dernière sera plus à même d’octroyer un prêt immobilier aux meilleures conditions à la SCI pour réaliser un investissement locatif.

Le cumul des capacités d’emprunt des associés permet alors de bénéficier le plus souvent d’un effet levier supérieur pour l’investissement locatif que lorsque ces derniers empruntent chacun de leur côté.

Existe-t-il des avantages fiscaux à la SCI pour un investissement locatif ?

Au-delà des questions de la gestion des biens locatifs se posent la question des avantages fiscaux de la SCI pour un investissement locatif. En effet, il est souvent entendu que la société civile immobilière propose des avantages fiscaux. Est-ce vrai ?

En tant que société, la SCI vous offre le choix entre deux régimes d’imposition pour les revenus générés par vos investissements locatifs :

• la transparence fiscale (impôt sur le revenu ou IR) ;
• l’impôt sur les sociétés.

La transparence fiscale est un régime qui consiste à imposer les bénéfices de la SCI directement entre les mains des associés selon leur régime d’imposition respectif (impôt sur le revenu si vous êtes des personnes faites de chair et d’os). Ainsi, selon votre quote-part de bénéfices, vous payez des impôts dans la catégorie revenu foncier pour les locations nues (ou BIC pour les locations meublées) comme si vous déteniez le bien locatif en direct.

La transparence fiscale est particulièrement intéressante pour bénéficier des avantages fiscaux consentis aux particuliers pour un investissement locatif tels que :

• le dispositif Pinel;
• le dispositif Malraux;
• le régime LMP et le régime LMNP…

Dès lors, la SCI transparente fiscalement ne propose aucun avantage fiscal en tant que tel puisque vous serez imposé comme si vous déteniez le bien locatif directement : la SCI n’influençant pas votre éligibilité aux régimes spéciaux applicables à certains investissements locatifs.

Quant au régime de l’impôt sur les sociétés, il peut être intéressant dans certaines conditions. Il faut néanmoins prendre en compte quelques réalités :

• il y a une double imposition, une au niveau de la société (IS) l’autre au niveau de l’associé (IR) lors de la distribution de dividendes ;
• il est possible d’amortir le cout d’acquisition de l’immeuble
• il est impossible de bénéficier des avantages fiscaux consentis aux particuliers en matière d’investissement locatif ;
• l’abattement pour durée de détention sur la plus-value est inapplicable...

La double imposition est certainement l’élément le plus embêtant puisque vos revenus locatifs seront imposés entre 50% et 40% en partant du principe que vos dividendes sont soumis à la flat tax.

De même, votre plus-value immobilière sera soumise au taux de 50% sans bénéficier de l’abattement pour durée de détention.

Autant dire que l’option IS n’est pas une solution fiscale intéressante sauf à envisager des montages patrimoniaux complexes.

À partir du moment où l’IR n’apporte rien de plus et que l’IS n’est pas fiscalement intéressant, nous pouvons en conclure que la SCI n’apporte pas d’avantages fiscaux significatifs !

Par contre, la gouvernance est un élément partcilièrement important lorsque vous souhaitez effectuer un investissement locatif à plusieurs ! Rien que pour cela, vous auriez tort de ne pas créer une SCI pour votre investissement locatif !