SCI à l'IS : quels avantages ?

Vous souhaitez réaliser un investissement locatif à plusieurs et/ou optimiser vos impôts ? Peut-être que la SCI à l’IS est la solution idéale pour vous !

Nous allons voir ensemble dans quelles circonstances la SCI à l’IS peut correspondre à vos objectifs patrimoniaux.

Le choix du régime fiscal de la SCI : IR ou IS ?

Lorsque vous fondez une SCI pour acheter un ou plusieurs biens immobiliers, il faut opter pour le régime fiscal adéquat. Par défaut, une SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR), ou plus exactement au régime de la transparence fiscale. Elle peut aussi opter pour l’impôt des sociétés, le régime fiscal commun aux sociétés commerciales.

Qu’est-ce que la SCI à l’IR ?

La transparence fiscale est certainement le régime fiscal le plus utilisé pour les SCI. Pour comprendre les avantages de la SCI à l’IS, mieux vaut maîtriser le concept de la SCI à l’IR. Un petit rappel ne faisant jamais de mal...

Derrière ce mot abstrait de “transparence fiscale” se cache un concept relativement simple à comprendre : les loyers perçus par la SCI et les autres produits ne sont pas imposables au niveau de la société, mais directement entre les mains des associés. Par exemple, si le résultat fiscal de la SCI est de 1 000 euros, l’associé possédant 50 % du capital social verra son résultat imposable augmenter de 50 % dans la catégorie revenus fonciers (pour les loyers) et, potentiellement plus-value immobilière (pour la partie du résultat dû à la cession d’un bien immobilier).

Il est souvent entendu que la SCI à l’IR propose des avantages fiscaux. Cette affirmation est relativement fausse. Certes, la transparence fiscale permet aux associés de bénéficier des avantages fiscaux reconnus aux particuliers (déficits fonciers, Pinel, Malraux…), mais la SCI à l’IR n’apporte rien de plus qu’une détention immobilière en nom propre sur le plan fiscal.

Ainsi, la SCI à l’IR est constituée principalement pour des raisons patrimoniales pour notamment :

transmettre son patrimoine à ses héritiers en évitant le régime de l'indivision
mettre en commun des capitaux pour un achat immobilier à plusieurs
assurer une transmission progressive d’un patrimoine immobilier par voie de donation...

Néanmoins, certaines pratiques en gestion de patrimoine permettent d’utiliser la SCI à l’IR pour transmettre un patrimoine immobilier en limitant les frottements fiscaux. Mais, ces techniques sont souvent valables aussi pour les SCI à l’IS.

Qu’est-ce que la SCI à l’IS ?

L’impôt sur les sociétés est optionnel pour les SCI c’est-à-dire qu’il faudra notifier à l’administration fiscale votre volonté de voir les résultats de cette dernière imposés à l’IS.

L’option pour le régime de l’impôt sur les sociétés entraîne de nombreuses conséquences fiscales et l’application de règles différentes.

Avec l'option IS, les loyers et plus-values perçus par la SCI seront doublement imposés (après déduction des charges déductibles telles que les intérêts d’emprunt, les travaux, etc.) :

au niveau de la SCI au titre de l’impôt sur les sociétés (15 % pour la partie des bénéfices inférieure à 38 200 euros, 26,5 % pour la partie supérieure)
entre les mains des associés en cas de versement de dividendes (versement des bénéfices) au taux forfaitaire de 30 % (12,8 % au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2 % pour les prélèvements sociaux.

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Pourquoi opter pour une SCI à l’IS ?

La SCI à l’IS peut être avantageuse pour deux catégories d’investisseurs immobiliers :

les investisseurs souhaitant se constituer un patrimoine immobilier en réinvestissant leurs recettes afin de limiter les frottements fiscaux
les personnes imposées dans les hautes tranches de l’impôt

La SCI à l’IS pour développer son patrimoine immobilier locatif

Certes, au premier abord, le régime de la double imposition n’envoie pas de rêve puisque dans les grandes lignes cela revient à imposer deux fois vos loyers.

Néanmoins, vous n’êtes pas obligé de verser des dividendes. Vous pouvez réinvestir vos bénéfices afin de faire grossir le patrimoine de la SCI. Dans ces conditions, vous ne serez pas soumis à la double imposition et verrez seulement vos bénéfices imposés à hauteur de 15 % (pour la tranche inférieure à 38 120 euros).

Autrement dit, si vous souhaitez réaliser un investissement locatif dans le but de générer des revenus afin de financer un autre investissement locatif, la SCI à l’IS est clairement une option fiscalement intéressante.

Et selon votre stratégie d’investissement, comme nous le verrons, vous pourrez même dégager des déficits reportables grâce à la réalisation de travaux.

La SCI à l’IS pour réduire ses impôts

Par ailleurs, la SCI à l’IS peut permettre des économies d’impôts pour les personnes imposées dans les hautes tranches de l’impôt. En effet, comme nous l’avons vu, tous les revenus (recette de la SCI et dividendes) sont imposables à des taux forfaitaires. Dans le cas d’une détention en nom propre ou via une SCI à l’IR, les revenus fonciers s'intègrent dans le revenu global imposable selon les tranches de l’impôt (en plus des prélèvements sociaux de 17,2 %). Selon les revenus imposables, il peut donc être intéressant de passer par une SCI à l’IS pour réduire les impôts sur vos recettes locatives.

Inférieur à 10 084 euros	0 % + 17,2 % = 17,2 %	39,5 %
De 10 085 à 25 710 euros	11 % + 17,2 % = 28,2 %	39,5 %
De 25 711 à 73 516 euros	30 % + 17,2 % = 47,2 %	39,5 %
De 73 517 à 158 122 euros	41 % + 17,2 % = 58,2 %	39,5 %
Plus de 158 123 euros	45 % + 17,2 % = 62,2 %	39,5 %

*Sur une base d’IS de 15 % et application de la flat tax (30 %) sur le versement des recettes locatives sous la forme de dividendes

Comme vous pouvez le constater, la SCI à l’IS permet de “forfaitiser” le montant d'impôts à payer sur vos bénéfices locatifs. À partir de 25 711 euros de revenus, il est plus intéressant de passer par une SCI à l’IS pour minimiser les frottements fiscaux.

Toutefois, gardez en tête que vous perdez les avantages fiscaux des plus-values immobilières des particuliers. Certes, vous économiserez de l’argent sur les revenus locatifs, mais vous paierez plus d’impôt sur votre plus-value en cas de revente.

Selon votre stratégie d’investissement, il convient donc d’arbitrer selon le type d’investissement locatif si vous préférez payer moins d’impôt sur vos rendements locatifs ou moins d’impôt sur votre plus-value.

Quels sont les autres avantages de la SCI à l’IS ?

Le régime de l’IS permet de bénéficier d’un report des déficits plus souple que celui des déficits fonciers. De plus, vous pouvez piloter le versement de dividendes pour choisir l’année où vous êtes le plus faiblement imposable.

Le report des déficits dans une SCI à l’IS

L’impôt sur les sociétés permet de reporter les déficits sur les années bénéficiaires suivantes jusqu’à un million d’euros (auquel peut s’ajouter 50 % de la fraction du bénéfice supérieur à ce plafond).

Pour faire simple, si vous envisagez des travaux de rénovation conséquents, il est fort probable que la première année génère un déficit. Le déficit pourra venir en déduction les années suivantes pour réduire votre résultat imposable à 0 euro jusqu’à que le déficit soit entièrement retranché.

Contrairement au déficit foncier plafonné à 10 700 euros reportables sur 6 ans, le report des déficits dans une SCI à l’IS a une limite de plafond beaucoup plus importante sans limitation de durée. Cette caractéristique peut être intéressante pour les projets immobiliers d’envergure.

Le pilotage du revenu imposable pour les associés

Dans les SCI à l’IR, les bénéfices sont imposables entre les mains des associés si cette dernière dégage des bénéfices, peu importe que son résultat soit distribué aux associés sous la forme d’une quote-part.

Dans une SCI à l’IS, les associés peuvent choisir le bon moment pour distribuer les dividendes, en attendant par exemple une année sans revenu. Caractéristique idéale pour piloter le paiement de vos impôts sur le plan personnel.

Quels inconvénients à la SCI à l’IS ?

Ceci dit, la SCI à l’IS n’a pas que des avantages. Et selon les patrimoines, la SCI à l’IS peut avoir plus d'inconvénients que d’avantages.

La double imposition

Nous l’avons vu, la double imposition est intéressante pour les personnes ayant un certain niveau de revenu. En deçà, il sera préférable de s’orienter vers une SCI à l’IR.

De même, si vous comptez réaliser une plus-value importante, le régime des plus-values professionnelles applicables aux SCI à l’IS n’est pas idéal.

Le régime des plus-values professionnelles dans une SCI à l’IS

Contrairement aux plus-values immobilières des particuliers, les plus-values professionnelles d’une SCI à l’IS sont calculées en tenant compte de la valeur nette comptable du bien immobilier et non du prix d’acquisition.

Autrement dit, à mesure que le temps passe, l’assiette d’imposition de la plus-value augmente de sorte que vous payerez plus d’impôt sur la cession du bien immobilier.

De plus, vous ne pouvez bénéficier de l’abattement pour durée de détention du bien immobilier et du taux d’impôt forfaitaire de 19 % sur le montant de la plus-value.

L’absence d’exonération sur la cession des parts sociales d’une SCI à l’IS

De même, la cession des parts d’une SCI à l’IS n’est pas sous le régime des plus-values immobilières comme pour une SCI à l’IR.

Les cessions de parts seront donc soumises au régime de droit commun des cessions de valeur mobilière.

La tenue d’une comptabilité commerciale

Enfin, le dernier point négatif d’une SCI à l’IS réside dans son obligation de soumettre aux règles de comptabilité des sociétés commerciales. Il vous faudra établir un véritable bilan comptable, compte de résultats, annexes…. Puis, chaque année, transmettre les liasses fiscales au service des impôts.

Sauf si vous êtes familier avec la comptabilité, vous devrez faire appel à un expert comptable, source d’un coût supplémentaire non négligeable.

Au regard de ces éléments, la SCI à l’IS s’adresse donc principalement à des investisseurs locatifs avertis ayant des revenus personnels conséquents afin de réaliser un projet immobilier d’envergure (>500 000 euros).

Ceci étant, avec un bon prêt au meilleur taux, peut être que votre investissement vaudrait la peine de loger dans une SCI à l’IS ! Après avoir fait votre simulation, vous pourrez en discuter avec l’un de nos courtiers experts en investissement locatif !